最高人民法院
不动产权利人的确定应以不动产登记簿的记载为依据，政府注销土地权属证书的行为不改变土地的权属状况
裁判要旨
根据《物权法》第十四条以及第十七条的规定，不动产权利人的确定应以不动产登记簿的记载为依据。政府注销国有土地使用证的行为，不能产生变更土地权属状况的效力。


案情简介
一、2008年达州电大与聚丰公司签订《合作开发协议书》，约定：达州电大以出让土地的土地使用权投资，聚丰公司以现金投资并独立开发建设合作项目；拟建设规模为129800㎡；达州电大有权获得2500万元、教学用房6200㎡、运动场等收益，且不承担项目开发建设风险；聚丰公司享有剩余收益；达州电大协助聚丰公司办理土地过户手续。

二、2011年5月，达州电大向聚丰公司发出《解除函》，声称：因达州市政府决定对学校的出让土地以招拍挂方式公开进行交易，学校已无法履行《合作开发协议书》，决定解除此协议。

三、2011年11月，达州市政府在《达州日报》刊登《关于注销土地使用证的公告》，决定注销达州电大的涉案土地使用证。但达州市地籍地政事务中心保存的土地登记档案仍载明涉案土地的权利人是达州电大。

四、聚丰公司向四川高院提起诉讼，请求判令达州电大立即全面履行《合作开发协议书》。四川高院判决驳回聚丰公司的诉讼请求。

五、聚丰公司不服四川高院判决，向最高法院提起上诉，最高法院改判支持了聚丰公司的诉讼请求。达州电大不服二审判决，向最高法院申请再审，最高法院裁定驳回其再审申请。


败诉原因
首先，《合作开发协议书》的性质为土地使用权转让合同。《合作开发协议书》约定达州电大只享有固定开发收益，不承担开发经营的风险。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”

其次，达州电大主张政府拟对合作开发的土地重新拍卖，无法履行合作协议，并非《合作开发协议书》约定的可以解除合同的条件，也不属于《合同法》规定的法定解除条件。故达州电大发出的《解除函》不发生解除合同的效力。

再次，不动产权利人的确定应当以不动产登记簿的记载为依据。达州市政府虽然公告注销了涉案国有土地使用证，但在二审诉讼期间，达州市地籍地政事务中心保存的土地登记档案中载明的涉案土地的权利人仍然是达州电大。因此，达州电大仍然是涉案土地使用权的权利人，《合作开发协议书》的履行不存在法律上的障碍。达州电大主张《合作开发协议书》已不能履行，最高法院不予支持，达州电大因此败诉。


败诉教训、经验总结
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：


一、根据土地管理的相关规定，国家为了公共利益需要征收不动产时，应当依照法律规定的权限和程序进行征收，不动产物权自政府的征收决定生效时发生变动。政府仅以公告注销原不动产权属证书，不产生物权变动的法律效力。

二、当事人单方解除合同需满足法定或约定条件。根据《合同法》第九十四条，当事人可以解除合同的法定条件为：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

三、约定提供土地的一方不承担经营风险，只收取固定利益的合资、合作开发房地产合同会被法院认定为土地使用权转让合同。


相关法律规定
《中华人民共和国物权法》
第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》
第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

《中华人民共和国合同法》
第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。

以下为该案在法院审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论述：


关于第一个焦点问题，《合作开发协议书》约定的内容表明，达州电大只享有固定开发收益，不承担开发经营的风险。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，本案合同性质为土地使用权转让合同，二审判决对于合同性质的认定是正确的。根据2009年5月13日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，而《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第二项均为管理性强制规定，不能据此认定合同无效。达州电大在再审申请中虽然不再坚持其在原审中认为的应当依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第二项认定合同无效。但提出了新的理由，即：达州电大和聚丰公司违反上述法律规定转让土地，必然导致炒卖土地等损害社会公共利益的后果出现，而损害社会公共利益属于合同法第五十二条规定的第四种合同无效情形，因此应当认定《合作开发协议书》无效。本院认为，聚丰公司与达州电大签订《合作开发协议书》，履行合同义务，行使合同权利，实施合同约定，并没有违反相关法律关于合同效力的强制性规范。达州电大认为双方签订合同的行为侵害了社会公共利益，既无事实依据，也无法律依据，此项理由不能成立，本院不予支持。二审判决关于合同有效的认定是正确的。

关于第二个焦点问题，双方订立的《合作开发协议书》第十条的约定，在聚丰公司未按照该合同第九条第一款约定按期兑现其利益以及聚丰公司违反合同第六条第七款“将本项目整体或部分转让给其它任何单位或个人开发”的情况下，达州电大可以解除合同。政府拟对合作开发的土地重新拍卖，无法履行合作协议，并非合同约定的达州电大可以解除合同的条件，亦不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同的法定解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条关于合同的约定解除和法定解除权利行使方式和期限的规定，不能适用于达州电大通知解除合同的情形，其以《解除函》通知聚丰公司解除合同的行为，不发生解除合同的效力。即使聚丰公司在一审期间没有以达州电大的解除理由不符合解除条件为由提出抗辩，但其诉讼请求是确认《合作开发协议书》并继续履行，实际上包含了达州电大解除理由不成立的意思。二审判决依据事实和法律认定合同有效并支持当事人诉讼请求，程序合法，不存在非法剥夺当事人抗辩权的情形。因此，达州电大认为合同已经解除的再审申请理由也不成立。

关于第三个焦点问题，虽然2011年11月17日达州市人民政府注销了达州电大涉案土地的国有土地使用证，但根据《中华人民共和国物权法》第十四条以及第十七条的规定，不动产权利人的确定应当以不动产登记簿的记载为依据。达州市人民政府虽然公告注销了作为涉案土地不动产物权证明的国有土地使用证，但在二审诉讼期间，达州市地籍地政事务中心保存的土地登记档案中载明的涉案土地的权利人仍然是达州电大。这表明政府注销国有土地使用证的行为，并未改变涉案土地的权属状况，达州电大仍然是涉案土地使用权的权利人，《合作开发协议书》的履行不存在法律上的障碍，能够继续履行。

达州电大作为新证据提交的两份材料，其一为达州市政府2013年12月15日作出的《达州市人民政府关于依法收回达州市广播电视大学土地使用权的批复》，其二为达州市国土资源局2013年12月20日作出的《收回国有建设用地使用权决定书》。内容是解除与达州电大关于涉案土地使用权的出让合同，收回土地使用权，注销土地使用权登记和土地权利证书。以进一步证明其与聚丰公司签订的《合作开发协议书》在客观上不可能继续履行。这两份材料的内容所反映的只是政府有关部门在二审判决生效后对涉案土地使用权作出的新的决定，并不符合证实原审时案件真实情况的新证据的条件。不过却能够进一步证明，涉案土地使用权在二审时仍然属于达州电大，当时判决继续履行有法律依据，并非适用法律错误。


案件来源
达州广播电视大学与四川省聚丰房地产开发有限责任公司合资、合作开发房地产合同纠纷申请再审民事裁定书，[最高人民法院(2014)民申字第56号]。