律师随笔
业主十一问
作者：陆林林 律师 时间：2017年06月07日
尽管“金三银四”即将过半，南京、苏州、北京、上海楼市的“疯狂”模式还在继续，据最新公布的一项统计显示，3月份的南京房价环比2月份再涨2.23%，这是自去年4月以来的连续12个月出现上涨行情，相信随着越来越多人购买了属于自己的房产，但对荣升“业主”之后如何与家里的大管家打好交道却并没有做好准备。相对的，业主对物业服务企业的要求越来越高。
在实践中，业主与物业的纠纷呈现双向上升的趋势，一方面是物业起诉业主索要物业服务费；另一方面是业主起诉物业，原因就五花八门了。仅2015年度江苏省因物业服务合同纠纷对簿公堂的案件数量多达4473件，俨然成为民事诉讼中不可忽视的一块顽疾。
问题是，现实中业主对于物业公司的相关规定了解甚少，从而引发了多种多样的不满心态，堆积直至演变成“堵门”、“大闹物业公司”、“对簿公堂”的境地，在此笔者以南京市为例通过问答的方式就业主们普遍关心的物业收费等问题进行科普。
01/问：房子不是我的，但是我长期住在这，我是业主吗？我有什么权利？
答：现实中，在很多业主“声讨”物业的情况中，一部分老百姓认为自己居住在该小区即应当属于业主的想法是没有法律依据的。根据《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议，行使投票权;
(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
故，只有房屋产权登记薄上的人才是业主，作为业主才享有上述规定的各项权利。
02/问：物业公司收取的物业费到底包含哪些费用？
答：现实生活中许多业主一般认为自己缴纳了物业费之后，物业公司不应当再收取任何费用了，但是根据《江苏省物业服务收费管理办法》第三条第二款规定，物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。其中物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。
同时依据《江苏省物业服务收费管理办法》第二十二条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，物业服务企业可以根据约定向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。
故如果物业公司是向您收取汽车停放费、特约、代办服务费或者其他费用时需要看清楚该费用是何费用，如果不属于应当缴纳的费用，作为业主有权拒绝给付。
03/问：我不住在这，怎么还跟我收取物业费？
答：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
但并不是说即使长期不居住也要全额缴纳所有的物业费用，根据《南京市物业服务收费实施管理办法》第十五条第二款规定，业主办理入住手续后长期（连续性六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业管理企业书面备案，按规定或约定公共服务费标准的70%交纳空置物业管理费。所以各位业主记得如果长达半年以上未入住的记得是书面向物业申请备案。
04/问：房子我已经租掉了，要交也应该租客交，对吗？
答：现实中经常出现业主出租房屋的同时为能够降低开支，将物业费用归于租赁人身上，但往往作为租户，并不会主动积极履行缴纳物业费的义务，据此《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。所以各位业主即是你与租户约定了物业缴纳的事宜，也不代表就可以高枕无忧了。
05/问：小区停车费的依据是什么？为什么别的小区收费比我们低？
答：现行的机动车停放服务收费实行的是市场调节价、政府指导价、政府定价3种定价形式。
根据《机动车停放服务收费管理办法》第五条第一款规定，具有自然垄断经营性质的机动车停放服务（机场、码头、车站、旅游景点、住宅区的露天或地下配套停车场等停放服务）收费，实行政府指导价或政府定价。
另《江苏省物业服务收费管理办法》第十四条也特别规定，汽车停放费和租金实行政府指导价，由省辖市、县（市、区）价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限，制定、公布本地区执行的基准价与浮动幅度，并适时调整。其中汽车停放费包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。（停车费当中的停放费的用途）；租金是车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。
06/问：南京市的停车费收费标准是什么？
答：基于目前南京市停车费乱收费现象，2014年南京市物价局特地就此问题发布宁价规[2014]1号文即《南京市停车收费管理规定》，该规定第二条规定，本规定适用于玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区范围内停车收费行为。
第九条 规定，公共停车场、对外经营的内部专用停车场和住宅物业管理区域的停车收费标准，由市价格主管部门制定。
其中第二十一条对浦口区、六合区、江宁区、溧水区、高淳区、化学工业园区和高新技术产业开发区住宅物业管理区域停车收费标准按该规定执行，其他停车收费可以参照本规定，制定本辖区停车收费管理规定。
住宅物业管理区域停车收费标准
备注：
1、汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定收取。
2、车位租金由车位专有人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，分别核算。
3、临时停车计次时间为1小时以上12小时以内。
各位业主可以参照此规定，看看自己所处小区物业收费标准是否符合规定。
07/问：物业收费没有收费标准吗？
根据《南京市物业服务收费管理实施办法》南京市普通住宅物业管理公共服务等级收费标准如下：
单位：元/平方米.月
对于物业公司服务收费等级认定，各位业主可以参照《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》自行对照，限于文章篇幅便不做过多赘述。
08/物业公司可以对外出售出租小区内停车位吗？
答：首先小区内的车位、车库有三种形式：
第一种是规划内车库或地下车位，开发商建设车库和地下车位进行了一定的投资，开发商可以有偿的提供给业主使用，包括出售、出租等形式，但必须优先提供给业主使用，因为车库、车位是小区内的附属设施，实质是业主房屋的附属物，所以应该优先提供给业主使用。
第二种形式是小区规划的专用停车位，是在小区公共土地上规划的停车位，其性质属于业主的共有部分，所以开发商应该通过附赠的方式分配各业主使用。 第三种形式就是开发商或物业公司在小区道路上划出的停车位，这也是业主的共有部分，开发商、物业公司无权获取收益。
故各位业主请自行参看对比自己小区内的停车位属于何种情形。
09/问：我住进小区这么久了，从来不知道物业公司收费怎么收的，也不知道这笔钱怎么花的，怎么办？
答：根据《江苏省物业服务收费管理办法》第二十六条规定，物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、服务项目、服务质量、计费方式、收费标准以及收费依据，接受业主或物业使用人的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。
同时现行《南京市物业服务收费管理实施办法》第二十三条 亦明确规定，物业管理服务收费实行明码标价，物业管理企业应当按价格主管部门的规定将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等在其服务区域内的醒目位置或收费场所公示。
物业管理企业应每半年（或一年）以书面形式向业主、使用人公布物业服务收费、经营性设施收益、公共水电费用分摊、物业维修基金的收支情况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。
实际生活中，大多数物业公司并不愿意主动该部分信息，亦或表面公布但是却张贴在并不引人注目的地方，但业主作为物业服务合同的相对人，享有知情权，有权要求物业公司公示物业服务的内容，服务等级，标准，项目，质量，计费方式等。
10/问：哪些是共用部位、共用设备设施？
答：根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定，本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
11/问：物业公司利用共用设施设备经营的行为是否合法？该部分收入应当如何处理？
答：根据《物业服务收费管理办法》第十八条明确规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
同时《南京市物业服务收费管理实施办法》第二十一条 亦规定，物业管理企业经相关业主、业主大会同意并办理有关批准手续后，利用物业共用部位、共用设施进行经营所得的收益，在扣除物业管理企业相关费用后，应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%纳入维修基金。
故物业应当在该小区没有业主大会的情况下，应当采取醒目的方式通知各个业主，并及时办理手续情况。
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在实践中，业主与物业的纠纷呈现双向上升的趋势，一方面是物业起诉业主索要物业服务费；另一方面是业主起诉物业，原因就五花八门了。仅2015年度江苏省因物业服务合同纠纷对簿公堂的案件数量多达4473件，俨然成为民事诉讼中不可忽视的一块顽疾。
问题是，现实中业主对于物业公司的相关规定了解甚少，从而引发了多种多样的不满心态，堆积直至演变成“堵门”、“大闹物业公司”、“对簿公堂”的境地，在此笔者以南京市为例通过问答的方式就业主们普遍关心的物业收费等问题进行科普。
01/问：房子不是我的，但是我长期住在这，我是业主吗？我有什么权利？
答：现实中，在很多业主“声讨”物业的情况中，一部分老百姓认为自己居住在该小区即应当属于业主的想法是没有法律依据的。根据《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议，行使投票权;
(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
故，只有房屋产权登记薄上的人才是业主，作为业主才享有上述规定的各项权利。
02/问：物业公司收取的物业费到底包含哪些费用？
答：现实生活中许多业主一般认为自己缴纳了物业费之后，物业公司不应当再收取任何费用了，但是根据《江苏省物业服务收费管理办法》第三条第二款规定，物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。其中物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。
同时依据《江苏省物业服务收费管理办法》第二十二条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，物业服务企业可以根据约定向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。
故如果物业公司是向您收取汽车停放费、特约、代办服务费或者其他费用时需要看清楚该费用是何费用，如果不属于应当缴纳的费用，作为业主有权拒绝给付。
03/问：我不住在这，怎么还跟我收取物业费？
答：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
但并不是说即使长期不居住也要全额缴纳所有的物业费用，根据《南京市物业服务收费实施管理办法》第十五条第二款规定，业主办理入住手续后长期（连续性六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业管理企业书面备案，按规定或约定公共服务费标准的70%交纳空置物业管理费。所以各位业主记得如果长达半年以上未入住的记得是书面向物业申请备案。
04/问：房子我已经租掉了，要交也应该租客交，对吗？
答：现实中经常出现业主出租房屋的同时为能够降低开支，将物业费用归于租赁人身上，但往往作为租户，并不会主动积极履行缴纳物业费的义务，据此《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。所以各位业主即是你与租户约定了物业缴纳的事宜，也不代表就可以高枕无忧了。
05/问：小区停车费的依据是什么？为什么别的小区收费比我们低？
答：现行的机动车停放服务收费实行的是市场调节价、政府指导价、政府定价3种定价形式。
根据《机动车停放服务收费管理办法》第五条第一款规定，具有自然垄断经营性质的机动车停放服务（机场、码头、车站、旅游景点、住宅区的露天或地下配套停车场等停放服务）收费，实行政府指导价或政府定价。
另《江苏省物业服务收费管理办法》第十四条也特别规定，汽车停放费和租金实行政府指导价，由省辖市、县（市、区）价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限，制定、公布本地区执行的基准价与浮动幅度，并适时调整。其中汽车停放费包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。（停车费当中的停放费的用途）；租金是车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。
06/问：南京市的停车费收费标准是什么？
答：基于目前南京市停车费乱收费现象，2014年南京市物价局特地就此问题发布宁价规[2014]1号文即《南京市停车收费管理规定》，该规定第二条规定，本规定适用于玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区范围内停车收费行为。
第九条 规定，公共停车场、对外经营的内部专用停车场和住宅物业管理区域的停车收费标准，由市价格主管部门制定。
其中第二十一条对浦口区、六合区、江宁区、溧水区、高淳区、化学工业园区和高新技术产业开发区住宅物业管理区域停车收费标准按该规定执行，其他停车收费可以参照本规定，制定本辖区停车收费管理规定。
住宅物业管理区域停车收费标准
| 车位类型 |
汽车停放费 （元/月） |
车位租金 （元/月） |
| 露天车位 |
100-180 |
|
| 室内车位 |
50-80 |
≤270 |
| 机械车位 |
≤130 |
≤270 |
| 临时车位 |
5元/次 |
1、汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定收取。
2、车位租金由车位专有人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，分别核算。
3、临时停车计次时间为1小时以上12小时以内。
各位业主可以参照此规定，看看自己所处小区物业收费标准是否符合规定。
07/问：物业收费没有收费标准吗？
根据《南京市物业服务收费管理实施办法》南京市普通住宅物业管理公共服务等级收费标准如下：
单位：元/平方米.月
| 等级 类别 |
一级 |
二级 |
三级 |
四级 |
五级 |
| 无电梯 |
0.20-0.30 |
0.35-0.45 |
0.50-0.60 |
0.70-0.80 |
0.90-1.00 |
| 有电梯 |
0.30-0.50 |
0.60-0.80 |
0.90-1.10 |
1.20-1.50 |
1.60-2.00 |
08/物业公司可以对外出售出租小区内停车位吗？
答：首先小区内的车位、车库有三种形式：
第一种是规划内车库或地下车位，开发商建设车库和地下车位进行了一定的投资，开发商可以有偿的提供给业主使用，包括出售、出租等形式，但必须优先提供给业主使用，因为车库、车位是小区内的附属设施，实质是业主房屋的附属物，所以应该优先提供给业主使用。
第二种形式是小区规划的专用停车位，是在小区公共土地上规划的停车位，其性质属于业主的共有部分，所以开发商应该通过附赠的方式分配各业主使用。 第三种形式就是开发商或物业公司在小区道路上划出的停车位，这也是业主的共有部分，开发商、物业公司无权获取收益。
故各位业主请自行参看对比自己小区内的停车位属于何种情形。
09/问：我住进小区这么久了，从来不知道物业公司收费怎么收的，也不知道这笔钱怎么花的，怎么办？
答：根据《江苏省物业服务收费管理办法》第二十六条规定，物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、服务项目、服务质量、计费方式、收费标准以及收费依据，接受业主或物业使用人的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。
同时现行《南京市物业服务收费管理实施办法》第二十三条 亦明确规定，物业管理服务收费实行明码标价，物业管理企业应当按价格主管部门的规定将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等在其服务区域内的醒目位置或收费场所公示。
物业管理企业应每半年（或一年）以书面形式向业主、使用人公布物业服务收费、经营性设施收益、公共水电费用分摊、物业维修基金的收支情况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。
实际生活中，大多数物业公司并不愿意主动该部分信息，亦或表面公布但是却张贴在并不引人注目的地方，但业主作为物业服务合同的相对人，享有知情权，有权要求物业公司公示物业服务的内容，服务等级，标准，项目，质量，计费方式等。
10/问：哪些是共用部位、共用设备设施？
答：根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定，本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
11/问：物业公司利用共用设施设备经营的行为是否合法？该部分收入应当如何处理？
答：根据《物业服务收费管理办法》第十八条明确规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
同时《南京市物业服务收费管理实施办法》第二十一条 亦规定，物业管理企业经相关业主、业主大会同意并办理有关批准手续后，利用物业共用部位、共用设施进行经营所得的收益，在扣除物业管理企业相关费用后，应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%纳入维修基金。
故物业应当在该小区没有业主大会的情况下，应当采取醒目的方式通知各个业主，并及时办理手续情况。
禁止留联系方式，否则将被删除
