律师随笔
你知道这些物业法律规定吗？（一）
作者：陆林林 律师 时间：2017年07月27日
在实践中，业主与物业的纠纷呈现双向上升的趋势，一方面是物业起诉业主索要物业服务费；另一方面是业主起诉物业，原因就五花八门了。仅2015年度江苏省因物业服务合同纠纷对簿公堂的案件数量多达4473件，俨然成为民事诉讼中不可忽视的一块顽疾。
问题是，现实中业主对于物业公司的相关规定了解甚少，从而引发了多种多样的不满心态，堆积直至演变成“堵门”、“大闹物业公司”、“对簿公堂”的境地，在此笔者以南京市为例通过问答的方式就业主们普遍关心的物业收费等问题进行科普。
一问：物业公司收取的物业费到底包含哪些费用？
答：现实生活中许多业主一般认为自己缴纳了物业费之后，物业公司不应当再收取任何费用了，但是根据《江苏省物业服务收费管理办法》第三条第二款规定，物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。其中物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。
同时依据《江苏省物业服务收费管理办法》第二十二条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，物业服务企业可以根据约定向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。
故如果物业公司是向您收取汽车停放费、特约、代办服务费或者其他费用时需要看清楚该费用是何费用，如果不属于应当缴纳的费用，作为业主有权拒绝给付。
二问：我不住在这，怎么还跟我收取物业费？
答：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
但并不是说即使长期不居住也要全额缴纳所有的物业费用，根据《南京市物业服务收费实施管理办法》第十五条第二款规定，业主办理入住手续后长期（连续性六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业管理企业书面备案，按规定或约定公共服务费标准的70%交纳空置物业管理费。所以各位业主记得如果长达半年以上未入住的记得是书面向物业申请备案。
三问：房子我已经租掉了，要交也应该租客交，对吗？
答：现实中经常出现业主出租房屋的同时为能够降低开支，将物业费用归于租赁人身上，但往往作为租户，并不会主动积极履行缴纳物业费的义务，据此《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。所以各位业主即是你与租户约定了物业缴纳的事宜，也不代表就可以高枕无忧了。
四问：小区停车费的依据是什么？为什么别的小区收费比我们低？
答：现行的机动车停放服务收费实行的是市场调节价、政府指导价、政府定价3种定价形式。
根据《机动车停放服务收费管理办法》第五条第一款规定，具有自然垄断经营性质的机动车停放服务（机场、码头、车站、旅游景点、住宅区的露天或地下配套停车场等停放服务）收费，实行政府指导价或政府定价。
另《江苏省物业服务收费管理办法》第十四条也特别规定，汽车停放费和租金实行政府指导价，由省辖市、县（市、区）价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限，制定、公布本地区执行的基准价与浮动幅度，并适时调整。其中汽车停放费包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。（停车费当中的停放费的用途）；租金是车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。
五问：南京市的停车费收费标准是什么？
答：基于目前南京市停车费乱收费现象，2014年南京市物价局特地就此问题发布宁价规[2014]1号文即《南京市停车收费管理规定》，该规定第二条规定，本规定适用于玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区范围内停车收费行为。
第九条 规定，公共停车场、对外经营的内部专用停车场和住宅物业管理区域的停车收费标准，由市价格主管部门制定。
其中第二十一条对浦口区、六合区、江宁区、溧水区、高淳区、化学工业园区和高新技术产业开发区住宅物业管理区域停车收费标准按该规定执行，其他停车收费可以参照本规定，制定本辖区停车收费管理规定。
住宅物业管理区域停车收费标准
备注：
1、汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定收取。
2、车位租金由车位专有人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，分别核算。
3、临时停车计次时间为1小时以上12小时以内。
各位业主可以参照此规定，看看自己所处小区物业收费标准是否符合规定。
问题是，现实中业主对于物业公司的相关规定了解甚少，从而引发了多种多样的不满心态，堆积直至演变成“堵门”、“大闹物业公司”、“对簿公堂”的境地，在此笔者以南京市为例通过问答的方式就业主们普遍关心的物业收费等问题进行科普。
一问：物业公司收取的物业费到底包含哪些费用？
答：现实生活中许多业主一般认为自己缴纳了物业费之后，物业公司不应当再收取任何费用了，但是根据《江苏省物业服务收费管理办法》第三条第二款规定，物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。其中物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。
同时依据《江苏省物业服务收费管理办法》第二十二条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，物业服务企业可以根据约定向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。
故如果物业公司是向您收取汽车停放费、特约、代办服务费或者其他费用时需要看清楚该费用是何费用，如果不属于应当缴纳的费用，作为业主有权拒绝给付。
二问：我不住在这，怎么还跟我收取物业费？
答：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
但并不是说即使长期不居住也要全额缴纳所有的物业费用，根据《南京市物业服务收费实施管理办法》第十五条第二款规定，业主办理入住手续后长期（连续性六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业管理企业书面备案，按规定或约定公共服务费标准的70%交纳空置物业管理费。所以各位业主记得如果长达半年以上未入住的记得是书面向物业申请备案。
三问：房子我已经租掉了，要交也应该租客交，对吗？
答：现实中经常出现业主出租房屋的同时为能够降低开支，将物业费用归于租赁人身上，但往往作为租户，并不会主动积极履行缴纳物业费的义务，据此《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。所以各位业主即是你与租户约定了物业缴纳的事宜，也不代表就可以高枕无忧了。
四问：小区停车费的依据是什么？为什么别的小区收费比我们低？
答：现行的机动车停放服务收费实行的是市场调节价、政府指导价、政府定价3种定价形式。
根据《机动车停放服务收费管理办法》第五条第一款规定，具有自然垄断经营性质的机动车停放服务（机场、码头、车站、旅游景点、住宅区的露天或地下配套停车场等停放服务）收费，实行政府指导价或政府定价。
另《江苏省物业服务收费管理办法》第十四条也特别规定，汽车停放费和租金实行政府指导价，由省辖市、县（市、区）价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限，制定、公布本地区执行的基准价与浮动幅度，并适时调整。其中汽车停放费包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。（停车费当中的停放费的用途）；租金是车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。
五问：南京市的停车费收费标准是什么？
答：基于目前南京市停车费乱收费现象，2014年南京市物价局特地就此问题发布宁价规[2014]1号文即《南京市停车收费管理规定》，该规定第二条规定，本规定适用于玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区范围内停车收费行为。
第九条 规定，公共停车场、对外经营的内部专用停车场和住宅物业管理区域的停车收费标准，由市价格主管部门制定。
其中第二十一条对浦口区、六合区、江宁区、溧水区、高淳区、化学工业园区和高新技术产业开发区住宅物业管理区域停车收费标准按该规定执行，其他停车收费可以参照本规定，制定本辖区停车收费管理规定。
住宅物业管理区域停车收费标准
|
车位类型 |
汽车停放费 （元/月） |
车位租金 （元/月） |
|
露天车位 |
100-180 |
|
|
室内车位 |
50-80 |
≤270 |
|
机械车位 |
≤130 |
≤270 |
|
临时车位 |
5元/次 |
1、汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定收取。
2、车位租金由车位专有人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，分别核算。
3、临时停车计次时间为1小时以上12小时以内。
各位业主可以参照此规定，看看自己所处小区物业收费标准是否符合规定。
