律师随笔
一个炒房者把自己套进去了的故事
作者：燕郊刘洪斌 律师 时间：2017年12月27日
炎炎夏日，烈日当头，本律师端坐空调房内，埋头整理案卷材料。
忽一美女姗姗来询（下称：贾女），言谈之事甚为离奇。伊称去年6月全款购入一房，办理了公证手续，10月房价见涨后售出，算下来获利颇丰。但眼下遇到棘手之事，下家购房尾款以银行按揭贷款支付，贷款已批，房屋已过户并抵押银行，万事俱备、正待放款之时，银行通知：公证书到期，暂不能放款。托人四处打点未果，询问该当如何？
本律师从业多年，自诩见多识广，但此事却未从遇见。初步分析，此女为炒房之人，炒房者为避免过户税费，常以公证委托代替过户，房价上涨后，以委托公证书出售该房，签合同、办贷款、交税款，有委托公证书，无须上家配合，炒房者均可办得，中间省去少则数万多则几十万税款。正所谓：人民的智慧是无穷的。但此方式其中也不乏风险，风险之一就是购房后，发现所购房屋因房主其它债务被查封，过户不得；风险之二就是公证书过期，出售不得。此女遇到了第二种情形，这种情况确实棘手，向上家要求补办公证，上家声称无此义务，且房屋已过户，补办不得；向下家要求变更付款方式，下家说贷款已批且已抵押银行，未下款系汝自身原因所致；向公证处请求公证书展期，公证处称即便上家配合，房屋已过户，展期不得；向银行要求放款，银行声称授权已过，贷款应付给登记房主；。作为炒房者，遇到此情形，可谓叫天不应、叫地不灵了。
但天无绝人之路，经本律师细致案情分析和论证后认为，本案中，即然双方与银行已签订合同，房屋已过户并抵押银行，银行自然有放款之义务，只是房款给谁的问题？放给上家，上家已将涉案房屋出售贾女，且贾女已付全款，其不能收此贷款也；放给下家？贷款确实是下家所贷，但该贷款系抵押借款，专款专用，是专给出售方的，故下家也不能收此款。因此，贷款只能放给贾女，理由如下：其一、贾女与上家签有合同，并全款支付，虽未过户，但贾女已为该房屋实际所有权人；其二、贾女与银行、下家签订有抵押借款合同，合同约定的收款人即为贾女，虽授权到期，但合同系在授权到期之前签订，应为有效，银行当继续履行合同约定，放款予贾女。论证过后，列银行、上家为被告，下家做第三人，即日诉请法院解决。
功夫不负有心人，两月之后，经法院开庭合议后，认定贾女为实际房屋所有权人，银行当房款予贾女，判如所请，皆大欢喜。
京拓律师 刘洪斌
2017.9.6
忽一美女姗姗来询（下称：贾女），言谈之事甚为离奇。伊称去年6月全款购入一房，办理了公证手续，10月房价见涨后售出，算下来获利颇丰。但眼下遇到棘手之事，下家购房尾款以银行按揭贷款支付，贷款已批，房屋已过户并抵押银行，万事俱备、正待放款之时，银行通知：公证书到期，暂不能放款。托人四处打点未果，询问该当如何？
本律师从业多年，自诩见多识广，但此事却未从遇见。初步分析，此女为炒房之人，炒房者为避免过户税费，常以公证委托代替过户，房价上涨后，以委托公证书出售该房，签合同、办贷款、交税款，有委托公证书，无须上家配合，炒房者均可办得，中间省去少则数万多则几十万税款。正所谓：人民的智慧是无穷的。但此方式其中也不乏风险，风险之一就是购房后，发现所购房屋因房主其它债务被查封，过户不得；风险之二就是公证书过期，出售不得。此女遇到了第二种情形，这种情况确实棘手，向上家要求补办公证，上家声称无此义务，且房屋已过户，补办不得；向下家要求变更付款方式，下家说贷款已批且已抵押银行，未下款系汝自身原因所致；向公证处请求公证书展期，公证处称即便上家配合，房屋已过户，展期不得；向银行要求放款，银行声称授权已过，贷款应付给登记房主；。作为炒房者，遇到此情形，可谓叫天不应、叫地不灵了。
但天无绝人之路，经本律师细致案情分析和论证后认为，本案中，即然双方与银行已签订合同，房屋已过户并抵押银行，银行自然有放款之义务，只是房款给谁的问题？放给上家，上家已将涉案房屋出售贾女，且贾女已付全款，其不能收此贷款也；放给下家？贷款确实是下家所贷，但该贷款系抵押借款，专款专用，是专给出售方的，故下家也不能收此款。因此，贷款只能放给贾女，理由如下：其一、贾女与上家签有合同，并全款支付，虽未过户，但贾女已为该房屋实际所有权人；其二、贾女与银行、下家签订有抵押借款合同，合同约定的收款人即为贾女，虽授权到期，但合同系在授权到期之前签订，应为有效，银行当继续履行合同约定，放款予贾女。论证过后，列银行、上家为被告，下家做第三人，即日诉请法院解决。
功夫不负有心人，两月之后，经法院开庭合议后，认定贾女为实际房屋所有权人，银行当房款予贾女，判如所请，皆大欢喜。
京拓律师 刘洪斌
2017.9.6
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