成功案例
买房半封闭阳台变全封闭 开发商败诉退房款
作者：包敬立 律师 时间：2014年08月08日
案情简介：2011年1月5日，原告王某某购买了被告开发的世茂东都南区F区2单元2202号房屋，合同约定了买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款等条款。合同第三条约定商品房前阳台是半封闭，原告按照合同约定交付了购房款。被告通知原告2012年7月9日上房，但上房后发现被告交付的房屋阳台全部封闭，原告要求被告按照合同约定交付半封闭阳台，被告拒绝。根据原告与被告的购房合同，被告应当交付符合合同约定条件的房屋，或退还因阳台面积误差多缴纳的房款。
2013年6月27日原告诉至法院，被告抗辩理由是其不存在违约行为，合同表述的阳台半封闭，是因为产权处合同模板的限制，导致的表述不完整，被告从设计之初的图纸以及销售过程当中展示的沙盘楼书、广告等公示材料都是全封闭设计，且在销售过程中对原告进行了说明，同时合同中也明确约定了涉案房屋的单价及面积，被告是严格按照合同约定的建筑面积收取的房款，不存在取得额外的非法利益。诉争房屋已按图纸施工且竣工验收，交付使用，无法再行变更。且被告己经将诉争房屋交付给原告，已经不是提请变更的适格参与者，按相关行政程序，应由业主本人提出申请，由规划、建设、产权等行政机关审核，并报物业部门同意；而且根据物权法的规定，变更房屋外立面还需要房屋小区业主三分之二的同意。
本案争议焦点为：被告交付的全封闭阳台是否已有效的告知原告及半封闭阳台和全封闭阳台对房屋面积的影响。
经过法院审理认为，2011年1月5日，原告王某某与被告世茂新城公司签订《商品房买卖合同》。该合同第三条约定，买受人所购商品房的基本情况：该商品房前阳台是【半封闭】，建筑面积共95.12平方米。该商品房单价为每平方米6728.34元，总金额为640000元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准：（1）当产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，按每平方米面积单价据实结算;( 2 )其他约定详见补充协认第2 条。
另双方在该合同附件四中约定，*19、未经出卖人书面允诺之任何条款，对合同双方当事人均不具有约束力。该商品房的交付标准和条件以政府部门批准的规划、设计方案和本合同约定为准，本合同未作规定的以该商品房交付现状为准。有关该商品房的样板房、模型、展示板、规划设计效果图、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释(包括但不限于照片、录像、录音等)及互联网上的信息及其它宣传资料仅供参考，不构成本合同的组成部分，买受人不得作为追究出卖人责任的依据。上述合同签订后，原告王某某按照合同约定支付了购房款，被告世茂新城公司为原告开具了发票。现诉争房屋已经办理了交付手续，被告交付的房屋前杨台为全封闭，原告办理了权属证书，诉争房屋产权登记面积为94.74平方米，被告已经将合同约定面积及登记面积之间的差价款2557元退还原告。双方一致认可由于前阳台为全封闭较前阳台为半封闭导致原告房屋登记面积多出4.46平方米。
最后经徐州市云龙区人民法院判决被告于判决生效之日起七日内赔偿原告王某某房屋面积差价款30008 元。
一审判决后，被告世茂新城公司不服一审判决提出上诉，经徐州市中级人民法院审理驳回上诉，维持一审判决。
律师评案:本案是一起因为商品房买卖合同产生的纠纷，合同系双方真实意思表示，依法成立且合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同中明确约定，涉诉商品房前阳台为半封闭，而被告交付给原告的房屋前阳台却是全封闭，被告明显违反合同约定。被告虽辩称就涉案房屋通过多种途径进行了公示和宣传，但不能据此推定原告能够充分获知阳台封闭状况的信息。众所周知，阳台封闭状况会影响商品房的计量面积。被告也未提供充分证据证明即使原告知悉前阳台为全封闭也会与被告签订买卖合同。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告主张被告退还因面积差价多支付的购房款30008 元，因合同约定的前阳台为半封闭，而被告实际交付的房屋前阳台为全封闭，二者面积相差4.46平方米，因被告的违约行为使原告多支付购房款30008 元，被告应当予以退还。法院的判决是正确的。
本案代理律师为江苏恒邦律师事务所包敬立律师
徐 州 市 云 龙 区 人 民 法 院
民 事 判 决 书
(2013)云民初字第2336号
原告王某某
委托代理人包敬立，江苏恒邦律师事务所律师。
委托代理人耿辉，江苏恒邦律师事务所律师。
被告徐州世茂新城房地产开发有限公司
原告王某某与被告徐州世茂新城房地产开发有限公司(以下简称世茂新城公司)商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月27日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托人包敬立，被告世茂新城公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某某诉称：2011年1月5日，原告购买了被告开发的世茂东都南区F区2单元2202号房屋，合同约定了买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款等条款。合同第三条约定商品房前阳台是半封闭，原告按照合同约定交付了购房款。被告通知原告2012年7月9日上房，但上房后发现被告交付的房屋阳台全部封闭，原告要求被告按照合同约定交付半封闭阳台，被告拒绝。诉至法院，请求被告按照合同约定交付半封闭阳台的房屋，被告退还原告多缴纳的4.46平方米的购房款30008元，诉讼费由被告承担。
被告世茂新城公司辩称：被告不存在违约行为，合同第三条表述的阳台半封闭，是因为产权处合同模板的限制，导致的表述不完整，被告从设计之初的图纸以及销售过程当中展示的沙盘楼书、广告等公示材料都是全封闭设计，且在销售过程中对原告进行了说明，同时合同第三条第四款也明确约定了涉案房屋的单价及面积，被告是严格按照合同约定的建筑面积收取的房款，并不存在取得额外的非法利益，原告要求退还房款的诉请没有事实和法律依据。关于原告交付半封闭阳台的诉讼请求，亦未有事实和法律依据，诉争房屋已按图纸施工且竣工验收，交付使用，无法再行变更。且被告己经将诉争房屋交付给原告，已经不是提请变更的适格参与者，按相关行政程序，应由业主本人提出申请，由规划、建设、产权等行政机关审核，并报物业部门同意;而且根据物权法的规定，变更房屋外立面还需要房屋小区业主三分之二的同意。
经审理查明：2011年1月5日，原告王某某与被告世茂新城公司签订《商品房买卖合同》。(合同号：0235776)，原告王某某购买被告世茂新城公司开发的位于本市云龙区郭庄路南世茂汉之源南区F区第2幢2单元2202号房。该合同第三条约定，买受人所购商品房的基本情况：该商品房前阳台是【半封闭】，后阳台是【无】，侧阳台是【无】，建筑面积共95.12平方米。第四条约定价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6728.34元，总金额为640000元。第五条约定以【建筑面积】为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意自行约定：（1）当产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，按每平方米面积单价据实结算;( 2 )其他约定详见补充协认第2 条。
另查明：原、被告双方在该合同《附件四:合同补充协议（一）(二)》中约定，*19、未经出卖人书面允诺之任何条款，对合同双方当事人均不具有约束力。该商品房的交付标准和条件以政府部门批准的规划、设计方案和本合同约定为准，本合同未作规定的以该商品房交付现状为准。有关该商品房的样板房、模型、展示板、规划设计效果图、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释(包括但不限于照片、录像、录音等)及互联网上的信息及其它宣传资料仅供参考，不构成本合同的组成部分，买受人不得作为追究出卖人责任的依据。
又查明:被告世茂新城公司分别于2010年7 月2日、2010 年10 月21日通过徐州《都市晨报》在A16版楼市广告上刊登了世茂东都II期天观的文字及图片广告。
上述合同签订后，原告王某某按照合同约定支付了购房款，被告世茂新城公司为原告开具了发票。现诉争房屋已经办理了交付手续，被告交付的房屋前杨台为全封闭，原告办理了权属证书，诉争房屋产权登记面积为94.74平方米，被告已经将合同约定面积及登记面积之间的差价款2557元退还原告。双方一致认可由于前阳台为全封闭较前阳台为半封闭导致原告房屋登记面积多出4.46平方米。
以上事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供的商品房买卖合同、验房记录表、房屋所有权证、涉案房屋及小区现场照片，被告提供的建筑设计施工图纸、交什使用通知书、测绘图纸及分户面积明细表、测绘报告、竣工验伙备案表、《都市晨报》等，本院依法予以确认。
本院认为:原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，依法成立且合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。
原、被告在双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定，涉诉商品房前阳台为半封闭，而被告交付给原告的房屋前阳台却是全封闭，被告明显违反合同约定。被告虽辩称就涉案房屋通过多种途径进行了公示和宣传，但不能据此推定原告能够充分获知阳台封闭状况的信息。被告辩称合同中关于阳台的表述系笔误、瑕疵，但其并未提供充分证据证明其发现自称系笔误、瑕疵后向原告作出了解释，并已获得原告的认可。众所周知，阳台封闭状况会影响商品房的计量面积。被告也未提供充分证据证明即使原告知悉前阳台为全封闭也会与被告签订买卖合同。故对被告的上述辩称理由，本院均不予采信。被告违反合同约定，应当承担违约责任。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该法第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或事实上不能履行。原告主张要求被告按照合同约定的前阳台半封闭状态向原告交付房屋，因被告开发的涉案房屋外立面设计施工图已经相关行政部门批准，在原被告未提供证据证明相关行政部门已经就外立面变更予以审批的情况下，人民法院亦不能判决被告向原告交付未经行政审批的外立面变更的房屋。故原告的该项主张，因其未能提供充分证据证明能够确实履行，本院对原告的该项主张不予支持。原告主张被告退还因面积差价多支付的购房款30008 元，因合同约定的前阳台为半封闭，而被告实际交付的房屋前阳台为全封闭，二者面积相差4.46平方米，因被告的违约行为使原告多支付购房款30008 元，原告请求将该款项返还的请求，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:
一、本判块生效之日起七日内，被告徐州世茂新城房地产开发有限公司赔偿原告王某某房屋面积差价款30008 元。
二、驳回原告王某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费650 元，由被告徐州世茂新城房地产开发有限公司负担(因原告已预交，被告随案款一并支付原告)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副木，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(江苏省徐州市中级人民法院的开户银行为：中国建设银行徐州市永安支行，账号为32001718336058068002)。
审 判 长 姜 方 平
审 判 员 吴 金 明
审 判 员 周 刚
二〇一四年一月六日
书 记 员 崔 朝 宇
2013年6月27日原告诉至法院，被告抗辩理由是其不存在违约行为，合同表述的阳台半封闭，是因为产权处合同模板的限制，导致的表述不完整，被告从设计之初的图纸以及销售过程当中展示的沙盘楼书、广告等公示材料都是全封闭设计，且在销售过程中对原告进行了说明，同时合同中也明确约定了涉案房屋的单价及面积，被告是严格按照合同约定的建筑面积收取的房款，不存在取得额外的非法利益。诉争房屋已按图纸施工且竣工验收，交付使用，无法再行变更。且被告己经将诉争房屋交付给原告，已经不是提请变更的适格参与者，按相关行政程序，应由业主本人提出申请，由规划、建设、产权等行政机关审核，并报物业部门同意；而且根据物权法的规定，变更房屋外立面还需要房屋小区业主三分之二的同意。
本案争议焦点为：被告交付的全封闭阳台是否已有效的告知原告及半封闭阳台和全封闭阳台对房屋面积的影响。
经过法院审理认为，2011年1月5日，原告王某某与被告世茂新城公司签订《商品房买卖合同》。该合同第三条约定，买受人所购商品房的基本情况：该商品房前阳台是【半封闭】，建筑面积共95.12平方米。该商品房单价为每平方米6728.34元，总金额为640000元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准：（1）当产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，按每平方米面积单价据实结算;( 2 )其他约定详见补充协认第2 条。
另双方在该合同附件四中约定，*19、未经出卖人书面允诺之任何条款，对合同双方当事人均不具有约束力。该商品房的交付标准和条件以政府部门批准的规划、设计方案和本合同约定为准，本合同未作规定的以该商品房交付现状为准。有关该商品房的样板房、模型、展示板、规划设计效果图、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释(包括但不限于照片、录像、录音等)及互联网上的信息及其它宣传资料仅供参考，不构成本合同的组成部分，买受人不得作为追究出卖人责任的依据。上述合同签订后，原告王某某按照合同约定支付了购房款，被告世茂新城公司为原告开具了发票。现诉争房屋已经办理了交付手续，被告交付的房屋前杨台为全封闭，原告办理了权属证书，诉争房屋产权登记面积为94.74平方米，被告已经将合同约定面积及登记面积之间的差价款2557元退还原告。双方一致认可由于前阳台为全封闭较前阳台为半封闭导致原告房屋登记面积多出4.46平方米。
最后经徐州市云龙区人民法院判决被告于判决生效之日起七日内赔偿原告王某某房屋面积差价款30008 元。
一审判决后，被告世茂新城公司不服一审判决提出上诉，经徐州市中级人民法院审理驳回上诉，维持一审判决。
律师评案:本案是一起因为商品房买卖合同产生的纠纷，合同系双方真实意思表示，依法成立且合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同中明确约定，涉诉商品房前阳台为半封闭，而被告交付给原告的房屋前阳台却是全封闭，被告明显违反合同约定。被告虽辩称就涉案房屋通过多种途径进行了公示和宣传，但不能据此推定原告能够充分获知阳台封闭状况的信息。众所周知，阳台封闭状况会影响商品房的计量面积。被告也未提供充分证据证明即使原告知悉前阳台为全封闭也会与被告签订买卖合同。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告主张被告退还因面积差价多支付的购房款30008 元，因合同约定的前阳台为半封闭，而被告实际交付的房屋前阳台为全封闭，二者面积相差4.46平方米，因被告的违约行为使原告多支付购房款30008 元，被告应当予以退还。法院的判决是正确的。
本案代理律师为江苏恒邦律师事务所包敬立律师
徐 州 市 云 龙 区 人 民 法 院
民 事 判 决 书
(2013)云民初字第2336号
原告王某某
委托代理人包敬立，江苏恒邦律师事务所律师。
委托代理人耿辉，江苏恒邦律师事务所律师。
被告徐州世茂新城房地产开发有限公司
原告王某某与被告徐州世茂新城房地产开发有限公司(以下简称世茂新城公司)商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月27日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托人包敬立，被告世茂新城公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某某诉称：2011年1月5日，原告购买了被告开发的世茂东都南区F区2单元2202号房屋，合同约定了买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款等条款。合同第三条约定商品房前阳台是半封闭，原告按照合同约定交付了购房款。被告通知原告2012年7月9日上房，但上房后发现被告交付的房屋阳台全部封闭，原告要求被告按照合同约定交付半封闭阳台，被告拒绝。诉至法院，请求被告按照合同约定交付半封闭阳台的房屋，被告退还原告多缴纳的4.46平方米的购房款30008元，诉讼费由被告承担。
被告世茂新城公司辩称：被告不存在违约行为，合同第三条表述的阳台半封闭，是因为产权处合同模板的限制，导致的表述不完整，被告从设计之初的图纸以及销售过程当中展示的沙盘楼书、广告等公示材料都是全封闭设计，且在销售过程中对原告进行了说明，同时合同第三条第四款也明确约定了涉案房屋的单价及面积，被告是严格按照合同约定的建筑面积收取的房款，并不存在取得额外的非法利益，原告要求退还房款的诉请没有事实和法律依据。关于原告交付半封闭阳台的诉讼请求，亦未有事实和法律依据，诉争房屋已按图纸施工且竣工验收，交付使用，无法再行变更。且被告己经将诉争房屋交付给原告，已经不是提请变更的适格参与者，按相关行政程序，应由业主本人提出申请，由规划、建设、产权等行政机关审核，并报物业部门同意;而且根据物权法的规定，变更房屋外立面还需要房屋小区业主三分之二的同意。
经审理查明：2011年1月5日，原告王某某与被告世茂新城公司签订《商品房买卖合同》。(合同号：0235776)，原告王某某购买被告世茂新城公司开发的位于本市云龙区郭庄路南世茂汉之源南区F区第2幢2单元2202号房。该合同第三条约定，买受人所购商品房的基本情况：该商品房前阳台是【半封闭】，后阳台是【无】，侧阳台是【无】，建筑面积共95.12平方米。第四条约定价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6728.34元，总金额为640000元。第五条约定以【建筑面积】为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意自行约定：（1）当产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，按每平方米面积单价据实结算;( 2 )其他约定详见补充协认第2 条。
另查明：原、被告双方在该合同《附件四:合同补充协议（一）(二)》中约定，*19、未经出卖人书面允诺之任何条款，对合同双方当事人均不具有约束力。该商品房的交付标准和条件以政府部门批准的规划、设计方案和本合同约定为准，本合同未作规定的以该商品房交付现状为准。有关该商品房的样板房、模型、展示板、规划设计效果图、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释(包括但不限于照片、录像、录音等)及互联网上的信息及其它宣传资料仅供参考，不构成本合同的组成部分，买受人不得作为追究出卖人责任的依据。
又查明:被告世茂新城公司分别于2010年7 月2日、2010 年10 月21日通过徐州《都市晨报》在A16版楼市广告上刊登了世茂东都II期天观的文字及图片广告。
上述合同签订后，原告王某某按照合同约定支付了购房款，被告世茂新城公司为原告开具了发票。现诉争房屋已经办理了交付手续，被告交付的房屋前杨台为全封闭，原告办理了权属证书，诉争房屋产权登记面积为94.74平方米，被告已经将合同约定面积及登记面积之间的差价款2557元退还原告。双方一致认可由于前阳台为全封闭较前阳台为半封闭导致原告房屋登记面积多出4.46平方米。
以上事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供的商品房买卖合同、验房记录表、房屋所有权证、涉案房屋及小区现场照片，被告提供的建筑设计施工图纸、交什使用通知书、测绘图纸及分户面积明细表、测绘报告、竣工验伙备案表、《都市晨报》等，本院依法予以确认。
本院认为:原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，依法成立且合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。
原、被告在双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定，涉诉商品房前阳台为半封闭，而被告交付给原告的房屋前阳台却是全封闭，被告明显违反合同约定。被告虽辩称就涉案房屋通过多种途径进行了公示和宣传，但不能据此推定原告能够充分获知阳台封闭状况的信息。被告辩称合同中关于阳台的表述系笔误、瑕疵，但其并未提供充分证据证明其发现自称系笔误、瑕疵后向原告作出了解释，并已获得原告的认可。众所周知，阳台封闭状况会影响商品房的计量面积。被告也未提供充分证据证明即使原告知悉前阳台为全封闭也会与被告签订买卖合同。故对被告的上述辩称理由，本院均不予采信。被告违反合同约定，应当承担违约责任。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该法第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或事实上不能履行。原告主张要求被告按照合同约定的前阳台半封闭状态向原告交付房屋，因被告开发的涉案房屋外立面设计施工图已经相关行政部门批准，在原被告未提供证据证明相关行政部门已经就外立面变更予以审批的情况下，人民法院亦不能判决被告向原告交付未经行政审批的外立面变更的房屋。故原告的该项主张，因其未能提供充分证据证明能够确实履行，本院对原告的该项主张不予支持。原告主张被告退还因面积差价多支付的购房款30008 元，因合同约定的前阳台为半封闭，而被告实际交付的房屋前阳台为全封闭，二者面积相差4.46平方米，因被告的违约行为使原告多支付购房款30008 元，原告请求将该款项返还的请求，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:
一、本判块生效之日起七日内，被告徐州世茂新城房地产开发有限公司赔偿原告王某某房屋面积差价款30008 元。
二、驳回原告王某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费650 元，由被告徐州世茂新城房地产开发有限公司负担(因原告已预交，被告随案款一并支付原告)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副木，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(江苏省徐州市中级人民法院的开户银行为：中国建设银行徐州市永安支行，账号为32001718336058068002)。
审 判 长 姜 方 平
审 判 员 吴 金 明
审 判 员 周 刚
二〇一四年一月六日
书 记 员 崔 朝 宇
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