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律师随笔

拆迁中房屋承租人权益保护
作者:孟朝领 律师  时间:2012年08月17日
1. 什么是土地储备?
答:土地储备,是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内,对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地,进行储存或前期开发整理,并向社会提供各类建设用地的行为。
2. 什么是拆迁人?
答:是指依法取得拆迁资格证书,自行或接受拆迁人委托对被拆迁人进行拆迁动员,组织签订和实施补偿、安置协议,组织拆除房屋及其附属物的单位。
3. 什么是被拆迁人?房屋承租人是不是被拆迁人?
答:被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人。房屋承租人不是被拆迁人。
4. 房屋承租人享有哪些权利和义务?
答:承租人的权利:
(1) 在拆迁租赁房屋时,有权利要求出租人与拆迁人之间签订产权调换拆迁协议;
(2) 在拆迁人与产权人之间签订的拆迁协议损害其合法权益的,承租人可以请求法院宣告有关拆迁协议无效;
(3) 就拆迁补偿事宜与出租人、拆迁人进行协商并签订拆迁协议;
(4) 对经协商不能达成拆迁协议的事宜,可以请求房屋拆迁主管部门裁决;
(5) 对拆迁裁决不服的,可以提起行政复议和行政诉讼;
(6) 对拆迁行政处罚不服的,可以提起行政复议或行政诉讼;
(7) 对拆迁人未能依照法律规定拆迁的,承租人有权利要求拆迁主管部门依法处理;
(8) 对强制拆迁的决定可以提起诉讼或者申请行政复议;
(9) 其他承租人应当享有的权利
承租人的义务:
(1) 履行拆迁人、被拆迁人与承租人之间签订拆迁协议书的义务;
(2) 履行已经发生法律效力的判决书、调解书、裁定书确定的义务;
(3) 履行已经发生法律效力的拆迁裁决书确定的义务;
(4) 其他应当由承租人履行的义务。
5. 房屋承租人能拿到哪些补偿?
答:
(1)搬迁费,又称搬迁补助费;
(2)提前搬迁奖;
(3)临时安置补助费(过渡费);
(4)停产、停业损失;
(5)添置物品的补偿。
6. 房屋承租人拿到停产、停业损失补偿需符合什么条件?
答:城镇房屋:
(1) 被拆迁房屋具有房屋所有权证;
(2) 被拆迁房屋被认定为非住宅房屋;
(3) 有营业执照,且营业执照上标明的营业地点为被拆迁房屋;
(4) 拆迁前被拆迁房屋实际用于生产经营;
(5) 已办理税务登记并出具纳税凭证。
集体土地:
(1) 具备工商部门核发的有效的工商营业执照,且营业执照上标明的经营场所与被拆迁房屋一致。
(2) 税务部门的仅半年完税证明原件和复印件。
7. 拆迁人不直接对房屋承租人补偿停产、停业损失怎么办?
答:承租人的停产、停业损失,由被拆迁人按照双方租赁协议的约定给予补偿;双方没有协议的,由被拆迁人参照拆迁人对被拆迁人补偿停产、停业损失标准对生产经营者给予适当补偿。
8. 房屋租赁合同中约定“遇到拆迁无条件解除合同”、“遇到拆迁自动解除合同”时,房屋承租人能不能得到相应的拆迁补偿。
答:房屋承租人应当得到相应的拆迁补偿。
9. 被拆迁人通过自有的未实际经营的营业执照,而不用房屋承租人实际经营的营业执照拿到停产、停业补偿金时,房屋承租人能不能获得停产、停业补偿金。
答:在租赁期间内,基于实际经营房屋承租人应当获得停产、停业补偿金。
10. 被拆迁人强行停水、停电要求提前解除合同怎么办?
答:通过法院要求被拆迁人排除妨害继续履行合同或给予停产、停业等补偿金后解除合同腾退房屋。

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孟朝领律师
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