基于最近经常有当事人咨询：“出租的房屋消防验收不合格、甚至未验收，我们签订的房屋租赁合同有效吗？”故本律师搜集整理相关法律法规发文如下：
       根据《消防法》、《建筑工程消防监督审核管理规定》具有下列情形之一场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。个人认为这个属于《合同法》所说的法律、行政法规的强制性规定，因此具有下列情形之一的场所未经消防验收或消防验收不合格即出租的，属于违反法律、行政法规的强制性规定，必然导致租赁合同无效。因合同无效，导致合同目的不能实现，而给承租方造成的损失应由出租房承担赔偿责任。但是根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》具有下列情形之一的城镇房屋出租的，房屋租赁合同的承租人请求解除，法院应当支持。由此可见，最高院在对待违反类似消防验收等有关房屋使用条件的强制性规定的态度已发生了重要的变化，不再一味地对合同作出否定性的评价，而是在认定合同有效的情况下，赋予承租人解除合同的权利，这更为符合合同法鼓励交易的精神。
1、建筑总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅；
2、建筑总面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；
3、建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；
4、建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂；
5、建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍；
6、建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉ＯＫ厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅；
7、国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼；
8、除1-7外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的其他公共建筑；
9、城市轨道交通、隧道工程，大型发电、变配电工程；
10、生产、储存、装卸易燃易爆危险物品的工厂、仓库和专用车站、码头，易燃易爆气体和液体的充装站、供应站、调压站。 
       根据《消防法》、《建筑工程消防监督审核管理规定》的规定，必须经消防验收外的其他场所消防安全只须依法抽查，抽查不合格的，应当停止使用。个人认为该规定不属于《合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》所说的法律、行政法规的强制性规定，这类场所的租赁合同不因该场所未经消防验收合格或未验收而无效，也没有赋予承租人解除权。因此依法成立的这类租赁合同受法律保护，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。因为该类场所未经消防验收合格或未验收，双方自愿解除合同的，因合同解除而造成的损失，由当事人协商解决，协商不成的各自的过错进行分担。 
       综上所述，当事人在签订租赁何同时，要根据场所的用途，将场所是否已经消防验收、备案约定为租赁合同生效或解除的条件。比如场所原来的用途根据法律规定不需要验收，现改为经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，需要向当地公安消防机构申报消防安全检查的，出租人可以约定为承租人的义务，出租人可以减少很多必要的麻烦。
附法律条文：
《中华人民共和国消防法》
第十二条　依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工;其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工。
第十三条　按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：
(一)本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收;
(二)其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。
依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。
《建筑工程消防监督审核管理规定》
第十三条 对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：
（一）建筑总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅；
（二）建筑总面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；
（三）建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；
（四）建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂；
（五）建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍；
（六）建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉ＯＫ厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。
第十四条 对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：
（一）设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程；
（二）国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼；
（三）本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的其他公共建筑；
（四）城市轨道交通、隧道工程，大型发电、变配电工程；
（五）生产、储存、装卸易燃易爆危险物品的工厂、仓库和专用车站、码头，易燃易爆气体和液体的充装站、供应站、调压站。
《合同法》
第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（二）租赁房屋权属有争议的；
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。