成功案例
拆迁安置房卖家不过户怎么办，买家起诉顺利过户
作者：荆华 律师 时间：2014年05月19日
基本案情
原告姜玉华诉称，2010年3月21日，姜玉华与耿林签订《上海市房地产买卖合同》，耿林将上海浦东新区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称诉争房屋房屋)出售给姜玉华，房价为人民币92万元。合同签订后，姜玉华支付耿林房款87万元，留有五万待将来过户时支付。耿林将房屋交付给了姜玉华使用居住至今。现诉争房屋已满足过户条件，耿林不予配合，故起诉要求耿林继续履行合同，办理房屋过户手续。
被告耿林辩称，双方签订的合同无效，故不同意原告的诉请。根据协议第五条约定，协议经公证处公证后生效，而双方并未办理公证手续，故该协议无效。诉争房屋属于动拆迁安置房，根据动拆迁安置协议，房屋所有权属于被告家庭成员共同所有。被告签订《协议书》未经家庭成员同意，应属无效。同时违反了“动拆迁房屋自登记之日起3年内不得转让”的法律规定，依法属于无效合同。
案件结果
上海市浦东新区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告耿林于本判决生效之日起十日内协助原告XX办理将上海市XX区XX镇XX路XX号X室房屋产权过户登记至原告姜玉华名下的手续。
二、原告姜玉华于上海市浦东新区房地产交易中心受理上述房屋房地产权利转移过户申请并出具收件收据当日，支付被告耿林购房款余款5万元。
律师评析
1.虽然合同有“公证生效”条款的约定，但原、被告均于协议未经公证的前提下，履行了各自相应的义务，应视为双方以实际行为改变了协议生效条件，因此，未经公证不影响合同的效力。
2.2010年10月27日，上海市住房保障和房屋管理局公布的《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》中指出，“被动迁居民家庭获配的动迁安置房(配套商品房．下同)允许上市交易期限由取得房地产权证满5年调整为满3年，现就有关操作事宜通知如下：未取得房地产权证(小产证)或取得房地产权证(小产证)未满3年的，但该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证(大产征)满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理房地产权证(小产证)后可以转让、出租。
3．现系争房屋产权登记于协议一方当事人即被告的名下，且系争房屋产权证的取得至今已逾3年，具备了办理产权登记过户的条件，房屋产权能够转移。
相关法律
《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、房屋状况及产权人信息、《上海市房地产买卖合同》、证明、沪房地浦字（2013）第XX号房地产权证、房款收据等证据以及当事人庭审陈述。
原告姜玉华诉称，2010年3月21日，姜玉华与耿林签订《上海市房地产买卖合同》，耿林将上海浦东新区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称诉争房屋房屋)出售给姜玉华，房价为人民币92万元。合同签订后，姜玉华支付耿林房款87万元，留有五万待将来过户时支付。耿林将房屋交付给了姜玉华使用居住至今。现诉争房屋已满足过户条件，耿林不予配合，故起诉要求耿林继续履行合同，办理房屋过户手续。
被告耿林辩称，双方签订的合同无效，故不同意原告的诉请。根据协议第五条约定，协议经公证处公证后生效，而双方并未办理公证手续，故该协议无效。诉争房屋属于动拆迁安置房，根据动拆迁安置协议，房屋所有权属于被告家庭成员共同所有。被告签订《协议书》未经家庭成员同意，应属无效。同时违反了“动拆迁房屋自登记之日起3年内不得转让”的法律规定，依法属于无效合同。
案件结果
上海市浦东新区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告耿林于本判决生效之日起十日内协助原告XX办理将上海市XX区XX镇XX路XX号X室房屋产权过户登记至原告姜玉华名下的手续。
二、原告姜玉华于上海市浦东新区房地产交易中心受理上述房屋房地产权利转移过户申请并出具收件收据当日，支付被告耿林购房款余款5万元。
律师评析
1.虽然合同有“公证生效”条款的约定，但原、被告均于协议未经公证的前提下，履行了各自相应的义务，应视为双方以实际行为改变了协议生效条件，因此，未经公证不影响合同的效力。
2.2010年10月27日，上海市住房保障和房屋管理局公布的《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》中指出，“被动迁居民家庭获配的动迁安置房(配套商品房．下同)允许上市交易期限由取得房地产权证满5年调整为满3年，现就有关操作事宜通知如下：未取得房地产权证(小产证)或取得房地产权证(小产证)未满3年的，但该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证(大产征)满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理房地产权证(小产证)后可以转让、出租。
3．现系争房屋产权登记于协议一方当事人即被告的名下，且系争房屋产权证的取得至今已逾3年，具备了办理产权登记过户的条件，房屋产权能够转移。
相关法律
《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、房屋状况及产权人信息、《上海市房地产买卖合同》、证明、沪房地浦字（2013）第XX号房地产权证、房款收据等证据以及当事人庭审陈述。
