律师随笔
上海购买拆迁安置房卖家不配合过户反悔怎么办？
作者：荆华 律师 时间：2020年07月03日
上海市XX区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0113民初9954号
原告：吴XX，女,XXXX年X月X日生，汉族。
原告：江XX，男，XXXX年X月X日生，汉族。
两原告的共同委托诉讼代理人：荆X，上海XX律师事务所律师。
被告：刘XX，女，19XX年X月X日生，汉族。
委托诉讼代理人：高XX。
被告：高XX，男，1963年1月8日生，汉族。
原告吴XX与被告刘XX、高XX房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员黄XX独任审判，于2018年6月20日公开开庭进行了审理。后由原告申请并经本院准许，江XX作为共同原告参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2019年1月25日再次公开开庭进行了审理。原告吴XX、江XX的委托诉讼代理人荆华，被告高XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴XX、江XX向本院提出诉讼请求：1、判令两被告协助原告将上海市XX区美丹路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至两原告名下；2、判令两被告支付违约金人民币156,000元(以下币种均为人民币)；3、判令两被告支付律师费30,000元。事实和理由：两原告为夫妻关系。2014年11月1日，原告吴XX与被告刘XX、高XX签订房屋出售转让合同(以下简称“售房合同”)，约定原告向两被告购买位于上海市XX区美丹路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，总价款为78万元。合同签订后，原告按约支付了73万元房款，剩余5万元尾款按照售房合同约定在办理过户当日支付。合同签订后，两被告将系争房屋的产权证等资料交付原告保管，并交付了系争房屋。2015年7月10日，原、被告在上海市黄浦区公证处办理委托公证，由被告刘XX授权案外人黄银芬全权办理过户等相关手续。但时至今日，两被告未配合原告办理房屋过户手续，反而将系争房屋在房产中介公司再次挂牌出售。被告高XX亦多次上门破坏系争房屋门锁。后经原告了解，被告于2017年12月31日擅自补办了系争房屋的小产证，并于2018年4月26日单方面撤销了给黄银芬的授权公证书。原告认为，被告的行为已构成根本违约，侵害其合法权益，除依约办理过户手续以外，还应按照房屋买卖合同中通常确定的总房款20%的比例向原告承担违约责任。经多次协商未果，特诉至法院，请求判如所请。
被告刘XX、高XX答辩称：两被告为母子关系；原告只支付了53万元房款，尚有25万元房款没有支付；因无法联系上原告，故补办了系争房屋的小产证；目前不同意将房屋出售给原告。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
两原告为夫妻关系。2014年11月1日，原告吴XX(购买方、乙方)与被告刘XX、高XX(出卖方、甲方)签订售房合同，约定，甲方将系争房屋出售给乙方，房屋转让款为78万元。合同第二条主要约定，乙方于2014年11月1日之前向甲方支付定金20万元；于2014年11月14日之前向甲方支付首付至40万元；乙方等甲方产证办出，支付甲方至73万元，并于当日做好全权委托公证；乙方于房屋交易限制期满后7日内甲乙双方共同前往交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单据当日，直接支付甲方本房屋尾款5万元整。在甲乙签订本协议之日起，直至过户至乙方为产权人期间，乙方有权变更、减少、增加买受人，甲方无条件配合乙方和乙方指定的买受人重新签订出售转让协议，溢价部分由乙方支配并贬值风险均由乙方承担。乙方有权代表甲方和其买受人签订涉及本房的协议，并代收定金及其本房房款，甲方均认可并承担如果因为甲方违约造成乙方与乙方买受人约定的违约责任。乙方超出授权范围之外的责任由乙方自行承担一切后果。第五条主要约定，甲方承诺在相关机构通知甲方可以办理该房屋的《上海市房地产权证》的3个月内办理好此证并将产证原件交予乙方保管等。第六条主要约定，在有关规定允许该房屋上市交易限制期满后7个工作日内甲、乙双方约定签订上海市房地局网络版商品房《上海市房地产买卖合同》后甲乙双方进行该房屋的产权过户等。第八条主要约定，甲方的产权证原件交由乙方保管，直至该房屋满足相关规定过户给乙方当日止，甲方不得对该房屋产权进行挂失、补办。若甲方未经乙方同意单方面对该房屋产证进行挂失、补办造成乙方损失，则由甲方承担违约责任，并按本合同第十二条承担违约责任等。合同第十一条主要约定，在甲乙双方签订本合同之日直至办理乙方名下为产权人期间，乙方有权变更、增加、减少买受人，甲方无偿配合等。上述合同签订后，系争房屋于2015年6月交付原告。
另查明，2013年9月29日，刘XX与上海市虹口区住房保障和房屋管理局签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，安置包括系争房屋在内的五套房屋。2016年1月26日，系争房屋所在大产证获得核准。2016年5月12日，被告刘XX经核准登记为系争房屋的权利人，被告后将该小产证交付原告保管。2017年12月23日，被告向房地产交易部门申请补办了系争房屋的小产证。
又查明，2015年7月10日被告刘XX在上海市黄浦公证处办理了委托公证书，授权委托案外人黄银芬办理系争房屋的过户手续。2018年4月26日，上海市黄浦公证处书面通知黄银芬，告知其刘XX已撤销了上述委托书。
2015年12月18日，高XX因欲进入系争房屋被有关部门具结悔过，内容为“我到XX区美丹路XXX弄XXX号XXX室房屋换门锁是我不对，今后再也不去做这一类事。如有在发生，我承担法律后果，并承担一切费用(包括律师费、诉讼费)。
为证明付款情况，原告在审理过程中向本院提交了相关付款凭证以及收款证据，证明原告已支付73万元房款，其中2014年11月1日的20万元收款收据注明为定金，收款人签名为高XX，2014年11月14日的20万元收款收据注明为首付款，收款人签名为高XX和刘XX。被告对于上述各收款收据的真实性予以确认，但表示仅收取53万元房款，2014年11月1日当日未收到任何钱款，其又表示曾就2014年11月14日收取的20万元房款出具过两份收据，均未填写收款日期。就被告发表的上述抗辩意见，被告在本案审理中未提供证据予以证明，经本院释明，其表示亦无相关证据证明在本案诉讼前曾就20万元欠付款向原告进行过主张。原告则表示，其于2014年11月1日在本市杨浦区一家咖啡茶室内将20万元现金当场交付被告高XX并由其出具收据，两被告从未就此提出过异议，并提供双方的微信聊天记录予以佐证。
本院认为，原、被告签订的售房合同系当事人的真实意思表示，双方均应恪守履行。根据合同约定，原告吴XX有权增加买受人，现江XX作为共同原告参与诉讼，本院予以确认。本案的争议焦点在于被告是否于2014年11月1日收取了20万元房款。按照法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现原告提供了被告出具的落款日期为2014年11月1日的20万元收据，被告抗辩称其未于该日收到相关款项，应就此提供证据予以证明。但在整个案件审理过程中，被告未能提供证据对其主张予以佐证，且亦未有任何证据证明自2014年起至本案起诉前长达四年时间内，被告曾就20万元欠付款向原告提出过异议或主张。因此本院认为，被告应承担举证不能的法律后果，其关于原告未于2014年11月1日支付20万元房款的抗辩意见，本院不予采信。据此本院认定，原告已支付房款共计73万元。根据售房合同约定，被告应于房屋交易限制期满后7日内协助原告办理系争房屋的产权过户手续，现系争房屋已具备过户条件，原告要求被告协助办理过户的请求，本院予以支持。原告应在过户当日，向被告支付尾款5万元。关于原告诉请的总房款20%违约金的请求，实无合同依据，本院不予准许。其另关于律师费的请求，亦于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告刘XX、高XX于本判决生效之日起十日内，协助原告吴XX、江XX办理上海市XX区美丹路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权登记手续，将上述房屋过户至原告吴XX、江XX名下；
二、原告吴XX、江XX于上述房屋产权过户当日，向被告刘XX、高XX支付尾款5万元；
三、驳回原告吴XX、江XX的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。
案件受理费收取13,460元，由原告吴XX、江XX负担2,592元，被告刘XX、高XX负担10,868元。保全费5,000元，由被告刘XX、高XX负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 汤XX
审 判 员 黄XX
人民陪审员 时XX
二〇一九年二月十三日
书 记 员 周XX
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
民 事 判 决 书
（2018）沪0113民初9954号
原告：吴XX，女,XXXX年X月X日生，汉族。
原告：江XX，男，XXXX年X月X日生，汉族。
两原告的共同委托诉讼代理人：荆X，上海XX律师事务所律师。
被告：刘XX，女，19XX年X月X日生，汉族。
委托诉讼代理人：高XX。
被告：高XX，男，1963年1月8日生，汉族。
原告吴XX与被告刘XX、高XX房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员黄XX独任审判，于2018年6月20日公开开庭进行了审理。后由原告申请并经本院准许，江XX作为共同原告参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2019年1月25日再次公开开庭进行了审理。原告吴XX、江XX的委托诉讼代理人荆华，被告高XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴XX、江XX向本院提出诉讼请求：1、判令两被告协助原告将上海市XX区美丹路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至两原告名下；2、判令两被告支付违约金人民币156,000元(以下币种均为人民币)；3、判令两被告支付律师费30,000元。事实和理由：两原告为夫妻关系。2014年11月1日，原告吴XX与被告刘XX、高XX签订房屋出售转让合同(以下简称“售房合同”)，约定原告向两被告购买位于上海市XX区美丹路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，总价款为78万元。合同签订后，原告按约支付了73万元房款，剩余5万元尾款按照售房合同约定在办理过户当日支付。合同签订后，两被告将系争房屋的产权证等资料交付原告保管，并交付了系争房屋。2015年7月10日，原、被告在上海市黄浦区公证处办理委托公证，由被告刘XX授权案外人黄银芬全权办理过户等相关手续。但时至今日，两被告未配合原告办理房屋过户手续，反而将系争房屋在房产中介公司再次挂牌出售。被告高XX亦多次上门破坏系争房屋门锁。后经原告了解，被告于2017年12月31日擅自补办了系争房屋的小产证，并于2018年4月26日单方面撤销了给黄银芬的授权公证书。原告认为，被告的行为已构成根本违约，侵害其合法权益，除依约办理过户手续以外，还应按照房屋买卖合同中通常确定的总房款20%的比例向原告承担违约责任。经多次协商未果，特诉至法院，请求判如所请。
被告刘XX、高XX答辩称：两被告为母子关系；原告只支付了53万元房款，尚有25万元房款没有支付；因无法联系上原告，故补办了系争房屋的小产证；目前不同意将房屋出售给原告。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
两原告为夫妻关系。2014年11月1日，原告吴XX(购买方、乙方)与被告刘XX、高XX(出卖方、甲方)签订售房合同，约定，甲方将系争房屋出售给乙方，房屋转让款为78万元。合同第二条主要约定，乙方于2014年11月1日之前向甲方支付定金20万元；于2014年11月14日之前向甲方支付首付至40万元；乙方等甲方产证办出，支付甲方至73万元，并于当日做好全权委托公证；乙方于房屋交易限制期满后7日内甲乙双方共同前往交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单据当日，直接支付甲方本房屋尾款5万元整。在甲乙签订本协议之日起，直至过户至乙方为产权人期间，乙方有权变更、减少、增加买受人，甲方无条件配合乙方和乙方指定的买受人重新签订出售转让协议，溢价部分由乙方支配并贬值风险均由乙方承担。乙方有权代表甲方和其买受人签订涉及本房的协议，并代收定金及其本房房款，甲方均认可并承担如果因为甲方违约造成乙方与乙方买受人约定的违约责任。乙方超出授权范围之外的责任由乙方自行承担一切后果。第五条主要约定，甲方承诺在相关机构通知甲方可以办理该房屋的《上海市房地产权证》的3个月内办理好此证并将产证原件交予乙方保管等。第六条主要约定，在有关规定允许该房屋上市交易限制期满后7个工作日内甲、乙双方约定签订上海市房地局网络版商品房《上海市房地产买卖合同》后甲乙双方进行该房屋的产权过户等。第八条主要约定，甲方的产权证原件交由乙方保管，直至该房屋满足相关规定过户给乙方当日止，甲方不得对该房屋产权进行挂失、补办。若甲方未经乙方同意单方面对该房屋产证进行挂失、补办造成乙方损失，则由甲方承担违约责任，并按本合同第十二条承担违约责任等。合同第十一条主要约定，在甲乙双方签订本合同之日直至办理乙方名下为产权人期间，乙方有权变更、增加、减少买受人，甲方无偿配合等。上述合同签订后，系争房屋于2015年6月交付原告。
另查明，2013年9月29日，刘XX与上海市虹口区住房保障和房屋管理局签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，安置包括系争房屋在内的五套房屋。2016年1月26日，系争房屋所在大产证获得核准。2016年5月12日，被告刘XX经核准登记为系争房屋的权利人，被告后将该小产证交付原告保管。2017年12月23日，被告向房地产交易部门申请补办了系争房屋的小产证。
又查明，2015年7月10日被告刘XX在上海市黄浦公证处办理了委托公证书，授权委托案外人黄银芬办理系争房屋的过户手续。2018年4月26日，上海市黄浦公证处书面通知黄银芬，告知其刘XX已撤销了上述委托书。
2015年12月18日，高XX因欲进入系争房屋被有关部门具结悔过，内容为“我到XX区美丹路XXX弄XXX号XXX室房屋换门锁是我不对，今后再也不去做这一类事。如有在发生，我承担法律后果，并承担一切费用(包括律师费、诉讼费)。
为证明付款情况，原告在审理过程中向本院提交了相关付款凭证以及收款证据，证明原告已支付73万元房款，其中2014年11月1日的20万元收款收据注明为定金，收款人签名为高XX，2014年11月14日的20万元收款收据注明为首付款，收款人签名为高XX和刘XX。被告对于上述各收款收据的真实性予以确认，但表示仅收取53万元房款，2014年11月1日当日未收到任何钱款，其又表示曾就2014年11月14日收取的20万元房款出具过两份收据，均未填写收款日期。就被告发表的上述抗辩意见，被告在本案审理中未提供证据予以证明，经本院释明，其表示亦无相关证据证明在本案诉讼前曾就20万元欠付款向原告进行过主张。原告则表示，其于2014年11月1日在本市杨浦区一家咖啡茶室内将20万元现金当场交付被告高XX并由其出具收据，两被告从未就此提出过异议，并提供双方的微信聊天记录予以佐证。
本院认为，原、被告签订的售房合同系当事人的真实意思表示，双方均应恪守履行。根据合同约定，原告吴XX有权增加买受人，现江XX作为共同原告参与诉讼，本院予以确认。本案的争议焦点在于被告是否于2014年11月1日收取了20万元房款。按照法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现原告提供了被告出具的落款日期为2014年11月1日的20万元收据，被告抗辩称其未于该日收到相关款项，应就此提供证据予以证明。但在整个案件审理过程中，被告未能提供证据对其主张予以佐证，且亦未有任何证据证明自2014年起至本案起诉前长达四年时间内，被告曾就20万元欠付款向原告提出过异议或主张。因此本院认为，被告应承担举证不能的法律后果，其关于原告未于2014年11月1日支付20万元房款的抗辩意见，本院不予采信。据此本院认定，原告已支付房款共计73万元。根据售房合同约定，被告应于房屋交易限制期满后7日内协助原告办理系争房屋的产权过户手续，现系争房屋已具备过户条件，原告要求被告协助办理过户的请求，本院予以支持。原告应在过户当日，向被告支付尾款5万元。关于原告诉请的总房款20%违约金的请求，实无合同依据，本院不予准许。其另关于律师费的请求，亦于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告刘XX、高XX于本判决生效之日起十日内，协助原告吴XX、江XX办理上海市XX区美丹路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权登记手续，将上述房屋过户至原告吴XX、江XX名下；
二、原告吴XX、江XX于上述房屋产权过户当日，向被告刘XX、高XX支付尾款5万元；
三、驳回原告吴XX、江XX的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。
案件受理费收取13,460元，由原告吴XX、江XX负担2,592元，被告刘XX、高XX负担10,868元。保全费5,000元，由被告刘XX、高XX负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 汤XX
审 判 员 黄XX
人民陪审员 时XX
二〇一九年二月十三日
书 记 员 周XX
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
