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法学论文

房产过户后还能收回来吗
作者:张海霞 律师  时间:2018年03月22日


作者:张海霞  北京市浩东律师事务所  律师
王老先生的老伴去世后,三个儿子商量由老大照顾父亲,其余两个弟弟每月给老人八百元赡养费,老人自己也同意。       
然而,好景不长,后来弟弟们发现,老大一家有意识的隔离开父亲和他们接触,这种情况持续了有半年多,忽然有一天,弟弟们都接到了老大的电话,说父亲昏迷已经送到了医院。
当老人醒来后,告诉弟弟们,数月前老大带着老先生去了公证处,说把这个房子给老大了。后来在家里时,老大就经常跟父亲说,这个房子不是您的了,现在是我的房子了。     
后来,这哥俩觉得这个事情只能通过法律途径来解决了,于是,找到了张海霞律师。张律师听完这个情况后,当时觉得这个案子从形式上看很棘手,老人的合法权益确实受到了侵害,但是因为老人很多情况都不能说明白,需要做大量的前期调查工作。
首先,张律师开始查询老人住家附近的公证处,很顺利的在第二家公证处查询到了,老人来制作了赠与公证,把房子赠与给了老大,但赠与合同中同时写明,受赠人应当承担赠与人的主要赡养义务,包括平时带老人下楼晒太阳,每周伙食改善,定期带老人去医院检查身体,全部医疗费用自费部分由受赠人负担等等。
其次,张律师来到了房屋所在地的房屋交易中心,查询是否已经完成过户,结果就是最糟糕的那种,早在两个月前房子已经过户给了老大。现在哥俩回忆起来,后来老大逐渐隔离父亲与二弟和小弟接触,估计就是因为办理了赠与和过户,怕父亲透露给这哥俩。
第三,张律师依据赠与合同关于撤销的规定,尽量搜集大量证据,以期望最终能达到撤销老人与老大的赠与合同之目的。    
 经过了大量的查找收集工作后,证据准备了很多,可以立案起诉了。开庭审理当日,老大亲自到庭了,对于原告的证据,老大倒是基本都认可,面对法官询问,也承认自己有一段时间没有看望老人,也没给赡养费,理由是父亲在两个弟弟那里居住,他不方便看望。对于老人突然昏迷导致入院急诊抢救,老大并未给出任何解释。对于赠与公证书中约定的受赠人应当带着老人定期检查身体,由受赠人承担医疗费中自费部分费用,老大均未能举证证明自己尽到了约定义务。     
法院最终判令撤销赠与合同,返还房屋给老人。   
很多人会担心,赠与合同已经签署完成,并且经过了公证,房屋过户手续已办理完毕,老人还能再要回自己的房屋吗?    
张律师分析如下:
本案争议的第一个焦点在于该赠与公证书的法律性质和效力。
赠与合同是单务、无偿、诺成性合同,单纯的赠与合同只需写明赠与财产及受赠人等信息即可,但赠与合同可以附义务。从内容看,协议书中不仅约定了房屋给老大,并且有更详细的内容是关于老大应当如何赡养老父亲,并且因为赠与人与受赠人是父子关系的事实,可以认定该赠与合同性质为附义务的赠与合同。  并且该赠与合同系当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规强制性规定,已经过公证,应属有效协议。
焦点之二在于对“主要赡养义务”的理解及老大是否尽到该义务。
根据《赠与合同》约定,老大负有对父亲尽主要赡养义务的合同义务。赠与合同中对于如何履行主要赡养义务进行了较详细的列举,包括带老人下楼晒太阳、定期改善伙食、医疗护理、医疗费分担等内容,赡养义务一般包括经济上供养、生活上照料及精神上慰藉等方面,对年老多病的被赡养人应当提供定期医疗检查,伙食应当有定期改善,并应负责精神上的慰籍,例如带着老人逛公园等。老大作为受赠与人,对赠与所附义务的履行情况负有举证责任。但本案审理中,老大并未实际举证自己对老人尽到了主要赡养义务,反而是也认可自己一段时间没见到老人。
 赠与附义务的,受赠人应当按照约定履行义务;受赠人不履行赠与合同约定的义务的,赠与人可以撤销赠与。      
所以,本案法院判令撤销赠与合同,返还房屋给老人。 
张律师提示老人们:
尽量不要在生前制作赠与合同,把房屋给孩子,因为这种做法风险太高,一旦不能撤销,就追不回已经过户了的房屋了。
一定要制作赠与合同,也请把您想达到的目的作为附加条件写进合同中,这样一旦没有达到您的期望,还有可能通过诉讼维护自己权益。
其实老人可以制作遗嘱,给付出较多赡养义务的子女保留较多份额,少付出甚至不付出义务的子女保留较少甚至不保留遗产份额。这样做既保证了公平性,也不会出现老人还在世,就没了房子的高风险。