法学论文
“一房二卖”案件中守约方可得利益损失的认定
作者：110 律师 时间：2019年04月29日
一、案例简介
2017年3月3日，俞某与陈某签订《房地产买卖合同》，约定俞某购买陈某所有的拆迁房一套，成交价为68万元。因不动产证在办理中,双方约定2017年5月8日陈某将不动产证交给房产中介公司，双方办理签字备案，同时俞某办理商业贷款，贷款到位后双方交接房产。合同签订当日，俞某向陈某支付购房定金2万元。2017年4月，陈某前妻孙某向房产中介公司表示不再出售涉案房屋。2017年5月8日，双方未按约到房管局签字备案。2017年5月25日，俞某向一审法院提起诉讼要求解除合同，并要求陈某、孙某赔偿违约造成的损失。2017年6月，陈某将涉案房屋以75万元的价格出售给第三人。一审法院委托的房地产评估公司对涉案房产在2017年5月25日的市场评估价格为82万元。
一审法院认为陈某“一房二卖”构成根本违约，应承担相应的违约责任，认为陈某除应返还已收取的2万元定金外，还应对俞某不能实现合同目的所遭受的损失包括履行利益损失进行赔偿，履行利益损失的具体数额为俞某起诉之日涉案房屋市场价格与双方签订合同时的成交价之间的差价(14万元)；同时，一审法院认为俞某缴纳的评估费亦应由陈某承担。最后，一审法院判决解除俞某、陈某签订的《房地产买卖合同》，判决陈某向俞某支付16.6万元（含定金、评估费)。陈某不服一审判决提起上诉，笔者受陈某委托参与本案二审诉讼，经二审法院审理及调解双方达成调解协议，最后陈某向俞某一次性支付12万元（含定金、评估费)。虽然该案调解结案，但案件本身涉及到的关于“一房二卖”案件中守约方（本文仅指未能获得房屋产权的买受人）可得利益损失如何认定问题值得进一步研究分析。
二、关于可得利益损失的认定
（一）“一房二卖”中违约方应否赔偿守约方可得利益损失
《合同法》及相关司法解释对上述问题作了规定，《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第三部分“区分可得利益损失类型，妥善认定可得利益损失”第9条及《江苏省高级人民法院买卖合同纠纷案件审理指南》第八条均规定，在当前市场主体违约情形比较突出的情况下，违约行为通常导致可得利益损失，根据交易的性质、合同的目的等因素，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。生产设备和原材料等买卖合同违约中，因出卖人违约而造成买受人的可得利益损失通常属于生产利润损失。承包经营、租赁经营合同以及提供服务或劳务的合同中，因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失。先后系列买卖合同中，因原合同出卖方违约而造成其后的转售合同出售方的可得利益损失通常属于转售利润损失。
根据上述法律及相关司法解释规定，违约方违约行为造成的损失，一般是指守约方的财产损失，包括积极损失和消极损失。积极损失是指现有财产的灭失、损坏和费用的支出，它是一种现实的财产损失；而消极损失又称可得利益的损失，是指违约行为导致守约方丧失了“合同履行后可以获得的利益”。可得利益是当事人订立合同时期望通过合同的履行所获得的利益，是当事人在订立合同时能够合理预见到的利益，而可得利益的损失也是当事人所能够预见到的损失。
笔者认为在房屋买卖合同纠纷中可得利益损失为违约方未履行买卖合同导致守约方未能获得的基于房屋产权的利益损失。在上述案例中，陈某“一房二卖”的违约行为造成俞某的可得利益损失虽不属于上述生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型范畴，但在房价上涨的情况下，笔者认为“一房二卖”中守约方可得利益损失应属于守约方购房后可享有的房屋溢价利润或者守约方另行购房时需多支付的交易成本。
若出卖人守约，买受人能够通过买卖获得房屋所有权，那么房屋增值自然属于其可享受的交易成果；若出卖人“一房二卖”，买受人不能获得房屋所有权，不能享有房产交易成功的硕果，在房产涨价的情况下，只能加价另行购买同等区位、类型的房屋。无论从交易成功后买受人享有可期待利益的角度，还是从交易不成后买受人另行购房需加价购买的角度，出卖人陈某“一房二卖”违约行为已给买受人俞某造成履行利益损失，因此出卖人陈某应赔偿买受人俞某的履行可得利益损失，至于可得利益损失的范围及数额由买受人俞某举证证明。
（二）“一房二卖”中守约方可得利益损失数额认定
《合同法》第一百一十三条规定：合同履行后可以获得的利益不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条规定：买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。
《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第三部分“区分可得利益损失类型，妥善认定可得利益损失”第10条及《江苏省高级人民法院买卖合同纠纷案件审理指南》第八条均规定：守约方主张可得利益损失数额应当提出证据加以证明，人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。
在上述案例中，一审法院以买受人俞某起诉之日涉案房屋市场价格与签订合同时的成交价之间的差价作为可得利益损失的依据，笔者认为一审法院判决“以评代审”，直接以评估结论认定的数额作为俞某的可得利益损失，未考虑买卖合同的履行情况，未从俞某主张的可得利益损失赔偿总额中扣除陈某不可预见的损失以及必要的交易成本。
首先，笔者认为可得利益应当与买卖合同的履行程度相关联，俞某除支付2万元定金外并未支付首付款、涉案房屋也未办理备案登记，俞某实际履行的阶段处于整个合同履行过程中的起始阶段，此后俞某能否履行全部给付义务尚未可知，何况可得利益的获得还取决于诸多因素。人民法院应结合买卖合同的履行程度酌定可得利益损失，例如在罗淑贤与何姿房屋买卖合同纠纷【（2019）京03民终2827号】中，北京市第三中级人民法院认为应综合考虑守约方的履约情况等因素判定可得利益损失，维持了北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初67590号民事判决，（2017）京0105民初67590号民事判决书中明确“计算可得利益损失应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。本案中，何姿主张其应获得全部差价，但是，整个履约过程中，何姿未支付全部购房款、只支付了70万元定金。另外，双方未办理涉案房屋网签不影响何姿购房资质......”。
其次，一审法院直接将房屋差价认定为陈某违约造成的可得利益损失数额，笔者认为这个损失数额已远远超出陈某在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，陈某在订立房屋买卖合同时，能够遇见的赔偿损失范围仅为返还2倍定金及合同约定的相关违约责任。人民法院在认定可得利益损失时应考虑该损失是否已超出当事人在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
例如，在李东函诉盛东兴房屋买卖合同纠纷一案【（2017）沪01民终8713号】中，上海市第一中级人民法院二审民事判决书认为“根据合同法的相关规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但同时不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据评估报告，系争房屋的差价损失为1,074,900元，在此基础上，考虑李东函、孙艳艳实际支付购房款金额为435,000元，同时兼顾过错程度以及违反合同方即盛东兴在订立合同时预见到或者应当预见到的损失等综合因素，一审法院酌情认定盛东兴应承担差价损失赔偿金额为500,000元，并无明显不当。李东函、孙艳艳上诉要求赔偿全部差价损失，本院不予支持”。
此外，在满懿（北京）房地产咨询有限公司、裴钢与周哲房屋买卖合同纠纷一案【（2017）京03民终8173号】，北京市第三中级人民法院二审民事判决书认为：依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，周哲有权要求裴钢赔偿因其违约行为给其造成的房屋差价等可得利益损失，但不得超过裴钢违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失......。
最后，笔者认为可得利益损失中应扣除必要的交易成本，守约方不能只享受履行可得利益而不支付任何交易成本，按照陈某、俞某双方签订的《房地产买卖合同》约定，俞某应支付中介费（为房价的1.5%）、贷款服务费（贷款金额的1%）以及买卖涉案房屋产生的税费（约1.5%）。上述税费属于履行房屋买卖合同必须支付的交易成本，人民法院应当在守约方可得利益损失中予以扣除。
例如，在吴东波与江敏艳房屋买卖合同纠纷一案【（2012）扬民终字第0010号】中，江苏省扬州市中级人民法院认定应扣除房屋买卖交易中买方需缴纳的税费，并在二审民事判决书明确“如果合同实际履行，江敏艳与吴东波应当办理房屋过户手续并各自缴纳相应的税费，其中江敏艳缴纳的契税属于其取得利益需要支出的必要的交易成本，应当在可得利益损失中予以扣除”。
同样，在王海宁与季忠东房屋买卖合同纠纷一案【（2017）苏02民终4599号】中，江苏省无锡市中级人民法院二审民事判决书亦认为“人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本，本案中，王海宁目前仅支付定金10万元，尚未支出必要的交易成本......；一审法院在认定合同解除可得利益损失时，未综合损益相抵规则，未考虑王海宁支出的交易成本，故本院改判酌定合同解除后，季忠东应赔偿王海宁可得利益损失40万元”；
此外，在马玉华与高志霞房屋买卖合同纠纷一案【（2017）京01民终7914号】中，北京市第一中级人民法院维持北京市海淀区人民法院(2016)京0108民初8227号民事判决书，(2016)京0108民初8227号民事判决书认为“高志霞要求马玉华赔偿房屋差价损失173万元，但该金额并未扣除高志霞取得该利益需要支出税费等必要交易成本，故本院综合考虑上述因素及双方的履约情况，对高志霞的该项诉讼请求金额予以酌定”。
综上，笔者认为在“一房二卖”的房屋买卖合同纠纷中，违约方应赔偿守约方因其违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。但是认定可得利益时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本，尤其注意扣除房产交易中产生的税费等交易成本，合理认定可得利益损失。不能完全以评代审，直接以评估结论认定的数额作为守约方的可得利益损失。
2017年3月3日，俞某与陈某签订《房地产买卖合同》，约定俞某购买陈某所有的拆迁房一套，成交价为68万元。因不动产证在办理中,双方约定2017年5月8日陈某将不动产证交给房产中介公司，双方办理签字备案，同时俞某办理商业贷款，贷款到位后双方交接房产。合同签订当日，俞某向陈某支付购房定金2万元。2017年4月，陈某前妻孙某向房产中介公司表示不再出售涉案房屋。2017年5月8日，双方未按约到房管局签字备案。2017年5月25日，俞某向一审法院提起诉讼要求解除合同，并要求陈某、孙某赔偿违约造成的损失。2017年6月，陈某将涉案房屋以75万元的价格出售给第三人。一审法院委托的房地产评估公司对涉案房产在2017年5月25日的市场评估价格为82万元。
一审法院认为陈某“一房二卖”构成根本违约，应承担相应的违约责任，认为陈某除应返还已收取的2万元定金外，还应对俞某不能实现合同目的所遭受的损失包括履行利益损失进行赔偿，履行利益损失的具体数额为俞某起诉之日涉案房屋市场价格与双方签订合同时的成交价之间的差价(14万元)；同时，一审法院认为俞某缴纳的评估费亦应由陈某承担。最后，一审法院判决解除俞某、陈某签订的《房地产买卖合同》，判决陈某向俞某支付16.6万元（含定金、评估费)。陈某不服一审判决提起上诉，笔者受陈某委托参与本案二审诉讼，经二审法院审理及调解双方达成调解协议，最后陈某向俞某一次性支付12万元（含定金、评估费)。虽然该案调解结案，但案件本身涉及到的关于“一房二卖”案件中守约方（本文仅指未能获得房屋产权的买受人）可得利益损失如何认定问题值得进一步研究分析。
二、关于可得利益损失的认定
（一）“一房二卖”中违约方应否赔偿守约方可得利益损失
《合同法》及相关司法解释对上述问题作了规定，《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第三部分“区分可得利益损失类型，妥善认定可得利益损失”第9条及《江苏省高级人民法院买卖合同纠纷案件审理指南》第八条均规定，在当前市场主体违约情形比较突出的情况下，违约行为通常导致可得利益损失，根据交易的性质、合同的目的等因素，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。生产设备和原材料等买卖合同违约中，因出卖人违约而造成买受人的可得利益损失通常属于生产利润损失。承包经营、租赁经营合同以及提供服务或劳务的合同中，因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失。先后系列买卖合同中，因原合同出卖方违约而造成其后的转售合同出售方的可得利益损失通常属于转售利润损失。
根据上述法律及相关司法解释规定，违约方违约行为造成的损失，一般是指守约方的财产损失，包括积极损失和消极损失。积极损失是指现有财产的灭失、损坏和费用的支出，它是一种现实的财产损失；而消极损失又称可得利益的损失，是指违约行为导致守约方丧失了“合同履行后可以获得的利益”。可得利益是当事人订立合同时期望通过合同的履行所获得的利益，是当事人在订立合同时能够合理预见到的利益，而可得利益的损失也是当事人所能够预见到的损失。
笔者认为在房屋买卖合同纠纷中可得利益损失为违约方未履行买卖合同导致守约方未能获得的基于房屋产权的利益损失。在上述案例中，陈某“一房二卖”的违约行为造成俞某的可得利益损失虽不属于上述生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型范畴，但在房价上涨的情况下，笔者认为“一房二卖”中守约方可得利益损失应属于守约方购房后可享有的房屋溢价利润或者守约方另行购房时需多支付的交易成本。
若出卖人守约，买受人能够通过买卖获得房屋所有权，那么房屋增值自然属于其可享受的交易成果；若出卖人“一房二卖”，买受人不能获得房屋所有权，不能享有房产交易成功的硕果，在房产涨价的情况下，只能加价另行购买同等区位、类型的房屋。无论从交易成功后买受人享有可期待利益的角度，还是从交易不成后买受人另行购房需加价购买的角度，出卖人陈某“一房二卖”违约行为已给买受人俞某造成履行利益损失，因此出卖人陈某应赔偿买受人俞某的履行可得利益损失，至于可得利益损失的范围及数额由买受人俞某举证证明。
（二）“一房二卖”中守约方可得利益损失数额认定
《合同法》第一百一十三条规定：合同履行后可以获得的利益不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条规定：买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。
《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第三部分“区分可得利益损失类型，妥善认定可得利益损失”第10条及《江苏省高级人民法院买卖合同纠纷案件审理指南》第八条均规定：守约方主张可得利益损失数额应当提出证据加以证明，人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。
在上述案例中，一审法院以买受人俞某起诉之日涉案房屋市场价格与签订合同时的成交价之间的差价作为可得利益损失的依据，笔者认为一审法院判决“以评代审”，直接以评估结论认定的数额作为俞某的可得利益损失，未考虑买卖合同的履行情况，未从俞某主张的可得利益损失赔偿总额中扣除陈某不可预见的损失以及必要的交易成本。
首先，笔者认为可得利益应当与买卖合同的履行程度相关联，俞某除支付2万元定金外并未支付首付款、涉案房屋也未办理备案登记，俞某实际履行的阶段处于整个合同履行过程中的起始阶段，此后俞某能否履行全部给付义务尚未可知，何况可得利益的获得还取决于诸多因素。人民法院应结合买卖合同的履行程度酌定可得利益损失，例如在罗淑贤与何姿房屋买卖合同纠纷【（2019）京03民终2827号】中，北京市第三中级人民法院认为应综合考虑守约方的履约情况等因素判定可得利益损失，维持了北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初67590号民事判决，（2017）京0105民初67590号民事判决书中明确“计算可得利益损失应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。本案中，何姿主张其应获得全部差价，但是，整个履约过程中，何姿未支付全部购房款、只支付了70万元定金。另外，双方未办理涉案房屋网签不影响何姿购房资质......”。
其次，一审法院直接将房屋差价认定为陈某违约造成的可得利益损失数额，笔者认为这个损失数额已远远超出陈某在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，陈某在订立房屋买卖合同时，能够遇见的赔偿损失范围仅为返还2倍定金及合同约定的相关违约责任。人民法院在认定可得利益损失时应考虑该损失是否已超出当事人在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
例如，在李东函诉盛东兴房屋买卖合同纠纷一案【（2017）沪01民终8713号】中，上海市第一中级人民法院二审民事判决书认为“根据合同法的相关规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但同时不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据评估报告，系争房屋的差价损失为1,074,900元，在此基础上，考虑李东函、孙艳艳实际支付购房款金额为435,000元，同时兼顾过错程度以及违反合同方即盛东兴在订立合同时预见到或者应当预见到的损失等综合因素，一审法院酌情认定盛东兴应承担差价损失赔偿金额为500,000元，并无明显不当。李东函、孙艳艳上诉要求赔偿全部差价损失，本院不予支持”。
此外，在满懿（北京）房地产咨询有限公司、裴钢与周哲房屋买卖合同纠纷一案【（2017）京03民终8173号】，北京市第三中级人民法院二审民事判决书认为：依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，周哲有权要求裴钢赔偿因其违约行为给其造成的房屋差价等可得利益损失，但不得超过裴钢违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失......。
最后，笔者认为可得利益损失中应扣除必要的交易成本，守约方不能只享受履行可得利益而不支付任何交易成本，按照陈某、俞某双方签订的《房地产买卖合同》约定，俞某应支付中介费（为房价的1.5%）、贷款服务费（贷款金额的1%）以及买卖涉案房屋产生的税费（约1.5%）。上述税费属于履行房屋买卖合同必须支付的交易成本，人民法院应当在守约方可得利益损失中予以扣除。
例如，在吴东波与江敏艳房屋买卖合同纠纷一案【（2012）扬民终字第0010号】中，江苏省扬州市中级人民法院认定应扣除房屋买卖交易中买方需缴纳的税费，并在二审民事判决书明确“如果合同实际履行，江敏艳与吴东波应当办理房屋过户手续并各自缴纳相应的税费，其中江敏艳缴纳的契税属于其取得利益需要支出的必要的交易成本，应当在可得利益损失中予以扣除”。
同样，在王海宁与季忠东房屋买卖合同纠纷一案【（2017）苏02民终4599号】中，江苏省无锡市中级人民法院二审民事判决书亦认为“人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本，本案中，王海宁目前仅支付定金10万元，尚未支出必要的交易成本......；一审法院在认定合同解除可得利益损失时，未综合损益相抵规则，未考虑王海宁支出的交易成本，故本院改判酌定合同解除后，季忠东应赔偿王海宁可得利益损失40万元”；
此外，在马玉华与高志霞房屋买卖合同纠纷一案【（2017）京01民终7914号】中，北京市第一中级人民法院维持北京市海淀区人民法院(2016)京0108民初8227号民事判决书，(2016)京0108民初8227号民事判决书认为“高志霞要求马玉华赔偿房屋差价损失173万元，但该金额并未扣除高志霞取得该利益需要支出税费等必要交易成本，故本院综合考虑上述因素及双方的履约情况，对高志霞的该项诉讼请求金额予以酌定”。
综上，笔者认为在“一房二卖”的房屋买卖合同纠纷中，违约方应赔偿守约方因其违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。但是认定可得利益时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本，尤其注意扣除房产交易中产生的税费等交易成本，合理认定可得利益损失。不能完全以评代审，直接以评估结论认定的数额作为守约方的可得利益损失。
