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法院为何对按份共有物实施折价分割方式不予支持？
作者：房宝房产律师团 律师 时间：2018年04月11日
法院为何对按份共有物实施折价分割方式不予支持？
---苏某1、苏某2与苏某3、苏某4共有物分割纠纷案法律评析（专题系列1）
供稿│房宝房产律师团队研究部
来源│房宝房产律师团队案例研究库（2018-015）
【关键词】
遗产继承 按份共有 折价款 评估 共有物
【要点提示】
在采取折价分割方式时，应当考虑共有人中的一人或数人是否愿意接受共有财产等具体情况，如果没有人愿意接受共有物，或者虽愿意接受共有物，但对折价数额有异议，各共有人又达不成协议的，不宜采用折价分割方式。部分继承人明确表示不同意采用拍卖、变卖方式进行分割，且部分继承人目前实际居住使用案涉房屋，并无证据证明其还有其他房屋可供居住。因此，无法采用拍卖、变卖的方式分割共有物。
【当事人信息】
原告：苏某1、苏某2（被上诉人）
被告：苏某3（上诉人）、苏某4（被上诉人）
【案情简介】
苏某、汪某系夫妻关系，共生育四个子女即苏某1、苏某2、苏某4、苏某3。2009年7月13日，汪某病故。同年7月30日，苏某也相继病故。之后，苏某1、苏某2、苏某4、苏某3在整理父母遗物时发现汪某的手书一份，上面载明：“…由于庆丰在97年患重病动了手术后，需休息数月后，单位就不能安排他工作，因此带来了他生活上的困难和孩子读书费用的支付，这段时间里就和我们生活在一起，但这个条件不会很久，我们一旦过世后别无选择只有一套房子，就留作他在失去了上述条件后作为遗产给苏某3吧，在以后孩子读书及他生活上有困难时卖掉房子支付”等。后苏某1、苏某2、苏某4、苏某3就房子分割多次协商，但未能达成一致意见。
2010年10月9日，苏某1、苏某2起诉苏某3，要求依法均等分割301室房屋、现金及银行存款。2010年12月21日，法院作出民事判决，以汪某手书未有其本人落款签名及注明年、月、日，尚不具备遗嘱的形式要件，不能认定为遗嘱，将301室房屋按法定继承处理。考虑到苏某3一直与苏某和汪某共同生活，对父母的日常生活起居甚至治病就医承担了主要的照顾义务，判决：301室房屋由苏某3继承40%份额，苏某1、苏某2、苏某4各继承20%份额；其他存款等财产予以平分，苏某3分别向苏某1、苏某2、苏某4支付人民币107697.02元。该判决一审生效后，苏某1、苏某2申请强制执行，现金部分已履行。
301室房屋系苏某单位的房改房，建于1974年，苏某于1996年购入并办理了房屋所有权证，面积121.95平方米，苏某3一直与苏某、汪某共同居住于此。苏某、汪某过世后，该房屋由苏某3继续使用，现301室房屋仍登记在苏某名下。苏某3另有房屋一套，登记在妻子金某名下。2010年12月22日，苏某3与金某登记离婚。诉讼中，苏某1、苏某2申请对301室房屋评估，并支付评估费12000元，确定301室房屋（不含装修）在评估时点2012年7月10日的市场价为4070780元，折合单价33381元／平方米。
苏某1、苏某2诉至法院，请求：依法（折价或者拍卖、变卖等方式）分割301室房屋，并将房价款按共有比例（苏某1、苏某2各20%）予以分配
【法院判决】
一审：1、301室房屋归苏某3所有。苏某1、苏某2、苏某4在判决生效之日起十日内协助苏某3办理上述房屋的所有权变更登记手续。2、苏某3于判决生效之日起十日内分别向苏某1、苏某2、苏某4支付房屋折价款814156元。3、评估费12000元由苏某1、苏某2、苏某3、苏某4各承担3000元。
二审：1、撤销一审民事判决；2、评估费12000元由苏某1、苏某2、苏某3各承担4000元。苏某3应承担部分与本判决生效之日起十日内支付给苏某1、苏某2。3、驳回苏某1、苏某2的其他诉讼请求。
【案件评析】
一、法院为何认定原、被告双方对房屋评估价格未达成共识？
本案诉争标的系苏某1、苏某2、苏某4、苏某3按份共有的房屋，该房屋无法分割办理产权证书，且该房屋位于三楼，不能在物理上实际分割由各共有人分别所有，故案涉房屋不能进行实物分割。本案系苏某1、苏某2起诉主张要求分割案涉房产，本案一审庭审期间，苏某1、苏某2曾表示，如果苏某3要房屋，可以优先给对方，支付折价款给苏某1、苏某2，如果苏某3不要房子，苏某1、苏某2可以拿房子，支付对方折价款。苏某3则表示其要自己的这部份，没有钱买苏某1、苏某2的份额。后经苏某1、苏某2申请原审法院委托评估机构对案涉房屋进行了评估鉴定，苏某3、苏某4对该评估鉴定持有异议，但表示如果苏某1、苏某2对该评估报告没有意见，愿意按照评估报告的价格由苏某1、苏某2支付苏某3、苏某460%的房款，房屋归苏某1、苏某2所有。苏某1、苏某2对该评估报告无异议，表示无力承担案涉房屋的折价款，对分割方式有异议，希望将案涉房屋进行拍卖。二审审理期间，苏某3表示如果要分割房屋，苏某1、苏某2按照评估价格的40%支付款项给苏某3，苏某1、苏某2表示首先要求进行拍卖变卖，如果要折价分割由苏某3按照评估的价格支付苏某1、苏某2折价款。由此可见双方均未同意按照评估价格来支付对方折价款的这一折价分割方案。
二、法院为何认定涉案房屋不宜采用折价分割方式？
本案中，在采取折价分割方式时，应当考虑共有人中的一人或数人是否愿意接受共有财产等具体情况，如果没有人愿意接受共有物，或者虽愿意接受共有物，但对折价数额有异议，各共有人又达不成协议的，不宜采用折价分割方式。原审法院在各方对折价数额没有达成一致的情况下判决案涉房屋归苏某3所有，由苏某3支付折价款，于法无据。本案审理过程中苏某3、苏某4明确表示不同意采用拍卖、变卖方式进行分割，且苏某3目前实际居住使用案涉房屋，并无证据证明其还有其他房屋可供居住。在此情形下，本案审理过程中实际无法采用拍卖、变卖的方式分割案涉房屋。本案系苏某1、苏某2主张分割案涉房屋，在对评估价格没有异议的情况下其明确表示不要案涉房屋，要求苏某3支付其折价款，而苏某3表示按评估价其不要房屋，导致目前案涉房屋无法妥善进行分割。古人云“己所不欲，勿施于人”，更何况本案当事人均为同胞兄弟姐妹，更应相互谦让，宽恕待人、和睦相处。故在目前现有状况下，苏某1、苏某2以其主张的方式要求分割案涉房屋的请求，于法无据。希望原、被告双方面对父辈的遗产能客观、理性地予以妥善分割处理。
关于评估费，本案主要系苏某1、苏某2与苏某3就案涉房屋的分割发生的争议，现因苏某1、苏某2、苏某3对折价分割无法达成协议，导致案涉房屋无法进行分割处理，苏某4虽系案涉房屋的共有权人，一审中系被原审法院追加为被告，其在审理过程中也仅表示不放弃自己权利，并无相关请求，故本院确认评估费12000元由苏某1、苏某2、苏某3各负担4000元。
【涉案法条】
《中华人民共和国物权法》
第九十九条：共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
第一百条第一款之规定：共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
---苏某1、苏某2与苏某3、苏某4共有物分割纠纷案法律评析（专题系列1）
供稿│房宝房产律师团队研究部
来源│房宝房产律师团队案例研究库（2018-015）
【关键词】
遗产继承 按份共有 折价款 评估 共有物
【要点提示】
在采取折价分割方式时，应当考虑共有人中的一人或数人是否愿意接受共有财产等具体情况，如果没有人愿意接受共有物，或者虽愿意接受共有物，但对折价数额有异议，各共有人又达不成协议的，不宜采用折价分割方式。部分继承人明确表示不同意采用拍卖、变卖方式进行分割，且部分继承人目前实际居住使用案涉房屋，并无证据证明其还有其他房屋可供居住。因此，无法采用拍卖、变卖的方式分割共有物。
【当事人信息】
原告：苏某1、苏某2（被上诉人）
被告：苏某3（上诉人）、苏某4（被上诉人）
【案情简介】
苏某、汪某系夫妻关系，共生育四个子女即苏某1、苏某2、苏某4、苏某3。2009年7月13日，汪某病故。同年7月30日，苏某也相继病故。之后，苏某1、苏某2、苏某4、苏某3在整理父母遗物时发现汪某的手书一份，上面载明：“…由于庆丰在97年患重病动了手术后，需休息数月后，单位就不能安排他工作，因此带来了他生活上的困难和孩子读书费用的支付，这段时间里就和我们生活在一起，但这个条件不会很久，我们一旦过世后别无选择只有一套房子，就留作他在失去了上述条件后作为遗产给苏某3吧，在以后孩子读书及他生活上有困难时卖掉房子支付”等。后苏某1、苏某2、苏某4、苏某3就房子分割多次协商，但未能达成一致意见。
2010年10月9日，苏某1、苏某2起诉苏某3，要求依法均等分割301室房屋、现金及银行存款。2010年12月21日，法院作出民事判决，以汪某手书未有其本人落款签名及注明年、月、日，尚不具备遗嘱的形式要件，不能认定为遗嘱，将301室房屋按法定继承处理。考虑到苏某3一直与苏某和汪某共同生活，对父母的日常生活起居甚至治病就医承担了主要的照顾义务，判决：301室房屋由苏某3继承40%份额，苏某1、苏某2、苏某4各继承20%份额；其他存款等财产予以平分，苏某3分别向苏某1、苏某2、苏某4支付人民币107697.02元。该判决一审生效后，苏某1、苏某2申请强制执行，现金部分已履行。
301室房屋系苏某单位的房改房，建于1974年，苏某于1996年购入并办理了房屋所有权证，面积121.95平方米，苏某3一直与苏某、汪某共同居住于此。苏某、汪某过世后，该房屋由苏某3继续使用，现301室房屋仍登记在苏某名下。苏某3另有房屋一套，登记在妻子金某名下。2010年12月22日，苏某3与金某登记离婚。诉讼中，苏某1、苏某2申请对301室房屋评估，并支付评估费12000元，确定301室房屋（不含装修）在评估时点2012年7月10日的市场价为4070780元，折合单价33381元／平方米。
苏某1、苏某2诉至法院，请求：依法（折价或者拍卖、变卖等方式）分割301室房屋，并将房价款按共有比例（苏某1、苏某2各20%）予以分配
【法院判决】
一审：1、301室房屋归苏某3所有。苏某1、苏某2、苏某4在判决生效之日起十日内协助苏某3办理上述房屋的所有权变更登记手续。2、苏某3于判决生效之日起十日内分别向苏某1、苏某2、苏某4支付房屋折价款814156元。3、评估费12000元由苏某1、苏某2、苏某3、苏某4各承担3000元。
二审：1、撤销一审民事判决；2、评估费12000元由苏某1、苏某2、苏某3各承担4000元。苏某3应承担部分与本判决生效之日起十日内支付给苏某1、苏某2。3、驳回苏某1、苏某2的其他诉讼请求。
【案件评析】
一、法院为何认定原、被告双方对房屋评估价格未达成共识？
本案诉争标的系苏某1、苏某2、苏某4、苏某3按份共有的房屋，该房屋无法分割办理产权证书，且该房屋位于三楼，不能在物理上实际分割由各共有人分别所有，故案涉房屋不能进行实物分割。本案系苏某1、苏某2起诉主张要求分割案涉房产，本案一审庭审期间，苏某1、苏某2曾表示，如果苏某3要房屋，可以优先给对方，支付折价款给苏某1、苏某2，如果苏某3不要房子，苏某1、苏某2可以拿房子，支付对方折价款。苏某3则表示其要自己的这部份，没有钱买苏某1、苏某2的份额。后经苏某1、苏某2申请原审法院委托评估机构对案涉房屋进行了评估鉴定，苏某3、苏某4对该评估鉴定持有异议，但表示如果苏某1、苏某2对该评估报告没有意见，愿意按照评估报告的价格由苏某1、苏某2支付苏某3、苏某460%的房款，房屋归苏某1、苏某2所有。苏某1、苏某2对该评估报告无异议，表示无力承担案涉房屋的折价款，对分割方式有异议，希望将案涉房屋进行拍卖。二审审理期间，苏某3表示如果要分割房屋，苏某1、苏某2按照评估价格的40%支付款项给苏某3，苏某1、苏某2表示首先要求进行拍卖变卖，如果要折价分割由苏某3按照评估的价格支付苏某1、苏某2折价款。由此可见双方均未同意按照评估价格来支付对方折价款的这一折价分割方案。
二、法院为何认定涉案房屋不宜采用折价分割方式？
本案中，在采取折价分割方式时，应当考虑共有人中的一人或数人是否愿意接受共有财产等具体情况，如果没有人愿意接受共有物，或者虽愿意接受共有物，但对折价数额有异议，各共有人又达不成协议的，不宜采用折价分割方式。原审法院在各方对折价数额没有达成一致的情况下判决案涉房屋归苏某3所有，由苏某3支付折价款，于法无据。本案审理过程中苏某3、苏某4明确表示不同意采用拍卖、变卖方式进行分割，且苏某3目前实际居住使用案涉房屋，并无证据证明其还有其他房屋可供居住。在此情形下，本案审理过程中实际无法采用拍卖、变卖的方式分割案涉房屋。本案系苏某1、苏某2主张分割案涉房屋，在对评估价格没有异议的情况下其明确表示不要案涉房屋，要求苏某3支付其折价款，而苏某3表示按评估价其不要房屋，导致目前案涉房屋无法妥善进行分割。古人云“己所不欲，勿施于人”，更何况本案当事人均为同胞兄弟姐妹，更应相互谦让，宽恕待人、和睦相处。故在目前现有状况下，苏某1、苏某2以其主张的方式要求分割案涉房屋的请求，于法无据。希望原、被告双方面对父辈的遗产能客观、理性地予以妥善分割处理。
关于评估费，本案主要系苏某1、苏某2与苏某3就案涉房屋的分割发生的争议，现因苏某1、苏某2、苏某3对折价分割无法达成协议，导致案涉房屋无法进行分割处理，苏某4虽系案涉房屋的共有权人，一审中系被原审法院追加为被告，其在审理过程中也仅表示不放弃自己权利，并无相关请求，故本院确认评估费12000元由苏某1、苏某2、苏某3各负担4000元。
【涉案法条】
《中华人民共和国物权法》
第九十九条：共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
第一百条第一款之规定：共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
