成功案例
借名买房中的借名人，能否对抗申请执行人？
作者：房宝房产律师团 律师 时间：2018年04月04日
借名买房中的借名人，能否对抗申请执行人？
---夏某与某交行、朱某、李某执行异议之诉案法律解析
（借名买房典型案例系列4）
供稿│房宝房产律师团队研究部
来源│房宝房产律师团队案例研究库（2017-004）
【关键词】
借名买房 购房款 物权变动 债权 担保物权
【要点提示】
借名人与被借名人之间签订的借名买房协议，是就房产归属所作的内部约定，仅具有债权性质，并非法律规定可以发生物权变动的法定事由，案涉房产的所有权未经变更登记之前仍属被借名人。即使借名人是案涉房产所有权的真实权利人，申请执行人对执行标的依法享有对抗真实权利人的担保物权，对借名人提出的排除执行异议，亦得不到法院支持。
【当事人信息】
原告：夏某（上诉人）
被告：某交行（被上诉人）
第三人：朱某、李某
【案情简介】
2005年1月5日，朱某与温州庆丰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同。2005年1月14日，朱某、李某与某交行签订编号为温交银2005年140住贷字第1083号个人住房抵押贷款合同，约定以位于温州火车站站南商贸城EF幢206室的房产为履行该合同项下债务提供抵押担保，温州市瓯海区房产管理局依申请于2005年1月17日出具《预购商品房抵押登记证明书》。因朱某、李某未按期还本付息，某交行向温州市鹿城区人民法院提起诉讼，并对前述站南商贸城EF幢206室房产主张抵押权。温州市鹿城区人民法院作出民事判决，支持了某交行的主张，该判决发生法律效力后，某交行申请法院执行，该院在执行过程中，拟拍卖已查封的抵押物即登记于朱某名下该房产。案外人夏某以其为涉案房屋的实际购买人为由，向一审法院提出执行异议，该院于2016年12月27日作出执行裁定，驳回案外人夏某的执行异议。夏某仍不服，向一审法院提起案外人执行异议之诉。
夏某诉至法院，请求：1、对温州火车站站南商贸城EF幢206室房屋停止执行；2、确认坐落于温州火车站站南商贸城EF幢206室房屋为夏某所有。
【法院判决】
一审：驳回夏某的诉讼请求。
二审：驳回上诉，维持原判。
【案件评析】
一、夏某主张借名买房为何未获法院支持？
本案中，夏某就其借名买房的事实主张提供了其与朱某2005年1月5日签订的协议书，朱某也认可其主张，但根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，并不以案外人和被执行人的一致认可为已足。夏某就按揭贷款的支付事实仅提供了部分还款回单，还款回单上的汇款人或是空白或是曾某、陈某，均非夏某本人；就案涉房屋的交付、占有、使用、收益事实，夏某仅提供了《房屋租赁合同》以及《补充租赁合同》，合同载明的出租人仍是朱某，并非夏某。因此，一审法院认定夏某借名买房的证据不足，不予支持，我们认为是正确的。
二、实际购房人是否享有排除执行的民事权益？
退一步讲，即便夏某与朱某双方之间存在借名买房的事实，案涉房产系不动产，已经登记于朱某、李某名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，借名买房协议是借名人与被借名人之间就房产归属所作的内部约定，仅具有债权性质，并非法律规定可以发生物权变动的法定事由，案涉房产的所有权未经变更登记之前仍属朱某、李某。本案中，夏某请求排除的执行系为实现抵押权人某交行的抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，即使夏某是案涉房产所有权的真实权利人，某交行对执行标的依法享有对抗真实权利人的担保物权，对夏某提出的排除执行异议，亦不应予以支持。二审庭审中，夏某对抵押权人某交行执行案涉房产并无异议。至于被执行人的身份问题，朱某以购房人身份与某交行签订个人住房抵押贷款合同并提供案涉房产作为抵押担保，自应承担相应的法律责任，朱某对本人作为金融借款合同纠纷案件的被执行人也并无异议，夏某对被执行人身份问题所提异议显然不能成立。
【涉案法条】
《最高人民法院关于适用的解释》
第三百一十一条：案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，并不以案外人和被执行人的一致认可为已足。
《中华人民共和国物权法》
第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
---夏某与某交行、朱某、李某执行异议之诉案法律解析
（借名买房典型案例系列4）
供稿│房宝房产律师团队研究部
来源│房宝房产律师团队案例研究库（2017-004）
【关键词】
借名买房 购房款 物权变动 债权 担保物权
【要点提示】
借名人与被借名人之间签订的借名买房协议，是就房产归属所作的内部约定，仅具有债权性质，并非法律规定可以发生物权变动的法定事由，案涉房产的所有权未经变更登记之前仍属被借名人。即使借名人是案涉房产所有权的真实权利人，申请执行人对执行标的依法享有对抗真实权利人的担保物权，对借名人提出的排除执行异议，亦得不到法院支持。
【当事人信息】
原告：夏某（上诉人）
被告：某交行（被上诉人）
第三人：朱某、李某
【案情简介】
2005年1月5日，朱某与温州庆丰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同。2005年1月14日，朱某、李某与某交行签订编号为温交银2005年140住贷字第1083号个人住房抵押贷款合同，约定以位于温州火车站站南商贸城EF幢206室的房产为履行该合同项下债务提供抵押担保，温州市瓯海区房产管理局依申请于2005年1月17日出具《预购商品房抵押登记证明书》。因朱某、李某未按期还本付息，某交行向温州市鹿城区人民法院提起诉讼，并对前述站南商贸城EF幢206室房产主张抵押权。温州市鹿城区人民法院作出民事判决，支持了某交行的主张，该判决发生法律效力后，某交行申请法院执行，该院在执行过程中，拟拍卖已查封的抵押物即登记于朱某名下该房产。案外人夏某以其为涉案房屋的实际购买人为由，向一审法院提出执行异议，该院于2016年12月27日作出执行裁定，驳回案外人夏某的执行异议。夏某仍不服，向一审法院提起案外人执行异议之诉。
夏某诉至法院，请求：1、对温州火车站站南商贸城EF幢206室房屋停止执行；2、确认坐落于温州火车站站南商贸城EF幢206室房屋为夏某所有。
【法院判决】
一审：驳回夏某的诉讼请求。
二审：驳回上诉，维持原判。
【案件评析】
一、夏某主张借名买房为何未获法院支持？
本案中，夏某就其借名买房的事实主张提供了其与朱某2005年1月5日签订的协议书，朱某也认可其主张，但根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，并不以案外人和被执行人的一致认可为已足。夏某就按揭贷款的支付事实仅提供了部分还款回单，还款回单上的汇款人或是空白或是曾某、陈某，均非夏某本人；就案涉房屋的交付、占有、使用、收益事实，夏某仅提供了《房屋租赁合同》以及《补充租赁合同》，合同载明的出租人仍是朱某，并非夏某。因此，一审法院认定夏某借名买房的证据不足，不予支持，我们认为是正确的。
二、实际购房人是否享有排除执行的民事权益？
退一步讲，即便夏某与朱某双方之间存在借名买房的事实，案涉房产系不动产，已经登记于朱某、李某名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，借名买房协议是借名人与被借名人之间就房产归属所作的内部约定，仅具有债权性质，并非法律规定可以发生物权变动的法定事由，案涉房产的所有权未经变更登记之前仍属朱某、李某。本案中，夏某请求排除的执行系为实现抵押权人某交行的抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，即使夏某是案涉房产所有权的真实权利人，某交行对执行标的依法享有对抗真实权利人的担保物权，对夏某提出的排除执行异议，亦不应予以支持。二审庭审中，夏某对抵押权人某交行执行案涉房产并无异议。至于被执行人的身份问题，朱某以购房人身份与某交行签订个人住房抵押贷款合同并提供案涉房产作为抵押担保，自应承担相应的法律责任，朱某对本人作为金融借款合同纠纷案件的被执行人也并无异议，夏某对被执行人身份问题所提异议显然不能成立。
【涉案法条】
《最高人民法院关于适用的解释》
第三百一十一条：案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，并不以案外人和被执行人的一致认可为已足。
《中华人民共和国物权法》
第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
