简介： 2015年3月11日，老李与老王签订二手房买卖合同，面积175.46平米，每平米8906.54元，总价1562742元，老李于3月11日付了100万元，剩余等办理过户后支付，因该房屋为按揭房，老李不承担银行按揭款，由老王承担银行按揭款的义务。签订时间为2015年3月11日，当日老王给老李出具了收到100万的收据，2015年3月16日双方签订补充协议，老王将该房屋95%的产权转让给老李，留有5%居住权，只当房租居住一年，到期老李完全所有该房屋。老王可以在此1年内付清老李支付给老王的205万元和利息，收回房屋。从2015年5月开始，由老李负责归还银行按揭款。老李又给了老王105万元，老王出具收据一份。
2015年10月13日，老王收到老李支付的5%居住权款54000元，自此，该房屋与老王不发生任何关系，剩余的银行按揭款老李负责偿还，老王除了预告登记人的信息未变外，其他与房屋一切相关权利与义务不再有关系了。
2015年10月17日，老李将该房屋出租第三人，每月租金4500元，租期一年54000元；
房屋预告登记证现在老李手里掌握，还有就是20余月银行按揭款支付凭证及银行卡，缴纳物业管理费、暖气费、电费、水费票据、门禁卡等均在老李手中留存。
该房屋现被某法院查封，老李先提起执行异议，被驳回，后向法院提起案外人执行异议之诉。
经过一审开庭，法院依法支持了老李案外人执行异议之诉，判决房屋归老李所有，现将代理观点分享如下：
代 理 词
尊敬的审判长、人民陪审员：
山西仁鑫律师事务所接受本案原告李某的委托，指派吕旭辉律师作为原告李某的委托人参加李某诉岳某、王某、吕某案外人执行异议一案的法庭审理。代理人认为，李某就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其基于合法占有涉案房屋的事实所享有的占有权亦应受法律保护。希望人民法院依法查明事实，解除对涉案房屋的查封并确认房屋的权属。
一、本案应适用最高人民法院颁发的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》和《民事诉讼法司法解释》第307条的规定。
根据《民事诉讼法司法解释》307条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人执行异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”。本案中，岳某为申请执行人，故其应列为被告，而王某和吕某不反对案外人提起异议，故把二人应列为第三人。同时根据该条规定，案外人提出确权请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
最高院于2005年1月1日颁布了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，之后，其于2015年5月5日专门就安外人异议之诉颁布了《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》司法解释，本案应适用最新司法解释。
二、王某为本案涉案房屋的所有权人，原告李某为涉案房屋的物权期待权人，故李某有权对查封房屋提起案外人异议之诉。
根据最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题
的规定》第二十四条规定，作为案外人提起异议之诉，人民法院应当审查案外人首先是否系权利人，这里的权利人是指必须和异议的事项存在实体上的利害关系。其一，须为涉案房屋的所有权人有权提起异议之诉，这自不必言；其二，享有物权期待权人有权提起异议之诉；那么，就本案而言，我们着重就案外人李某是否有权利提起异议之诉进行以下分析：
1、本案涉案房屋的所有权人为王某。
根据《物权法》第六条 “不动产物权的设立、变更、转让
和消灭，应当依照法律规定登记。”本案中，原告提供了太原市房产管理局于2013年6月给王某办法的晋房预并字第Y201308609号预购商品房预告登记证，且该房屋现在已经取得房产证，房屋所有权人为王某，因该房屋为按揭房，房产证在银行抵押，故原告无法提供该房屋的产权证原件。
2、原告李某应是涉案房屋的物权期待权人，有权提起案
外人异议之诉。
原告李某与王某之间签订的一系列房屋买卖协议，原告
已经向王某支付全部购房款，且原告一直按协议约定向银行缴纳按揭款，所以对于作为买卖标的的不动产的权利从债权转化为物权的期待，只要合同正常履行，所有权的变更是顺理成章的事，故原告应是涉案房屋的物权期待权人。同时根据《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。”本案中，原告李某购买了登记在被执行人王某名下的房屋，原告李某作为该房屋的物权期待权有权提起案外人异议之诉。
三、原告李某符合《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定的四个情形，故有权排除贵院对涉案房屋的执行查封。
1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。
李某与王某于2015年3月11日签订一份二手房买卖合
同，3月16日签订一份补充协议，李某共计给付王某购房款205万，剩余分期按揭款由李某负责支付。自此，双方就该房屋买卖协议履行完毕，该协议不违反国家法律法规的禁止性规定，合法有效。《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该房产虽未经登记备案亦未办理过户登记手续，但并不影响房屋买卖合同的效力，而人民法院查封时间在合同签订之后。
2、在人民法院查封之前已经合法占有该不动产。
原告李某于2015年3月16日已合法取得该房屋所有权，
并一直按月缴纳银行剩余按揭款，王某将该房屋钥匙、电卡等一并交付李某，同年10月17日，经房地产经纪有限公司介绍，李某将该房屋出租于贾晋花承租，每月租金4500元，租期为2015年10月17日至2016年10月16日，租赁期间水费、物业费、电费、取暖费燃气费等等由承租人负担。到期后，原告李某又通过房地产经纪有限公司居间介绍将房屋出租于第三人，这些足以说明涉案房屋在人民法院查封之前已被李某合法占有并出租使用着。
3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且
将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。
2015年3月11日，李某给付王某100万元，3月16
日给付王某105万元，自此原告就王某对房屋已支出的购房款全部予以给付，因该房为按揭房，剩余的按揭款由李某按照合同约定按月履行着。自此，可以认定李某履行了支付全部价款的义务。
4、非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案房屋一直无法过户，并非是由于原告为躲避纳税或者是
该房屋为限购方等因素所致，而是如双方协议中所提到的，在签订协议之时，因为该房屋统一未办理房产证，导致当时无法过户房屋。现在虽然房产证已经发下，但因按揭款还有剩余，待李某全部给付完毕后，才可以过户房屋。故房屋没有办理过户登记是非因买受人自身原因所致。
综上所述，原告与王某间房屋买卖协议合法有效且履行完
毕，原告合法占有该房屋，就该执行标的享有足以排除强制执行的民事权益理应受到法律的保护。望人民法院依法查明事实，支持原告的诉请。