律师随笔
签完租赁合同才发现厂房电容量不够，法院判决不构成违约
作者：李建录 律师 时间：2019年12月04日
企业承租厂房进行研发生产，验收后签了租赁合同，结果入场装修时才发现电容量无法满足需求，于是将出租方诉至法院，要求追究其违约责任，支付款项共计22.7万元。近日，苏州市虎丘区人民法院对这起房屋租赁合同纠纷案依法判决，被告不存在违约行为。原告不服提起上诉，被苏州市中级人民法院依法驳回，维持原判。
中央空调都带不动，承租人诉出租人违约
位于苏州市高新区一处面积逾二千平方米的厂房为银河公司单独所有。2016年12月，急于进行研发生产的宇宙公司与银河公司签订《厂房租赁合同》，租赁期5年，自2017年2月1日至2017年3月31日为免费装修期。关于厂房基本配置，合同载明为“380V、220V的生产、生活用电及用水设施”。合同签订后，宇宙公司按约将保证金连同三个月的租金合计22.7万元支付给银河公司。
“我们准备装修时才发现，基本的生活用电不能保证。”庭审时，宇宙公司陈述，当时的情况仅能照明，中央空调无法运行。此后，双方频繁沟通解决供电问题，但交涉无果，宇宙公司搬离了厂房，以银河公司违约为由诉至法院。
庭审期间，原、被告一致确认原告使用租赁场所至2017年4月28日。被告辩称，同意解除合同，但解除原因系原告违约。“在双方合同履行过程中，原告突然提出超越合同约定范畴的要求，虽然被告一直积极协助解决，原告仍执意要求搬离，被告无奈只得同意。”
经查， 自2017年2月开始，原、被告之间进行了频繁的微信联系，“原告提出厂房用电问题，被告回复厂房为毛坯标准厂房，电增容之事由太阳公司负责解决。”承办法官介绍，双方沟通经历了几个过程，先是被告在与太阳公司沟通后，提出增容解决方案，费用双方平摊，原告拒绝；随后，被告告知原告可以采用柴油发电机组的方式解决用电问题，费用由被告承担，但原告方面也未有定论。
另一方面，太阳公司相关人员出庭作证，“案涉租赁厂房是我们按照国家标准设计，所对应的配电房扩容后的用电量为1750KVA，可以用于生产研发和办公使用。我们也同意原告从配电房拉线，最多200 KVA。”
为了核实租赁厂房的用电问题，法院向国家电网苏州供电分公司进行调查得知，太阳公司自2016年1月至2017年2月用电的最大负荷1651KVA。
被告没有违约故意，反而积极促成合同履行
法院认为，原被告签订的租赁合同系当事人真实意思表示，依法成立并生效，各方均应按约定履行。本案中，原告在入住之后发现有电容量问题，经过与负责该事宜的太阳公司及被告沟通后，认为被告并无多余的电量可以供原告使用，进而要求解除租赁合同。
承办法官指出，首先，原、被告的租赁合同中仅约定了生产、生活用电，双方确认厂房及设施运作良好，原告对于其用电并未提出特别要求，被告现已经按约向原告提供了厂房，原告也已经实际搬至厂房；其次，原告认为被告无法提供生产研发用电，而实际上，租赁厂房每层是有电量提供的，只是提供的电量无法安装中央空调，而中央空调能否安装并未在合同中作出约定；再次，根据本案查明的事实可以得知，涉案房屋所对应的配电房扩容后的用电量为1750KVA，而太阳公司自2016年1月至2017年2月用电的最大负荷为1651KVA，所以租赁房屋可以通过从配电房接线的方式来解决100KVA左右的用电问题，而太阳公司也对这一事实进行了确认，所以原告对于可用电量的认知是不全面的；最后，原告在微信中甚至在庭审中对于自己确切的用电需求量都没有明确，而通过微信记录可知，为了能够解决原告提出的用电问题，被告想方设法，甚至提出采用发电机组的方式解决用电问题，相关费用由被告承担，上述措施足以证明原告不仅没有违约的故意，反而积极促成合同的履行。
综 上，法院认为被告不存在违约行为，无需承担违约责任。鉴于原告单方面提出更换租赁地点，被告明确表示同意，所以认定原、被告之间的厂房租赁合同解除。关于保证金及租金、房屋占有使用费的退还事宜，原告应当支付4月1日至28日的房屋占有使用费，同时被告可以要求原告承担违约责任，但鉴于被告已经收取原告三个月的租金，并在审理中单方面表示愿意退还保证金，其欲收取的三个月租金已经考虑到原告应支付的费用及违约责任，不再另行主张，为了减轻当事人诉累，法院一并处理，最终综合合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素认定被告的上述结算方式符合法律规定，判决被告返还原告保证金5万元。
【法官连线】
工业厂房的承租人在签订租赁合同时已经对厂房进行验收，之后不得在租赁过程中以电容量无法满足合同约定的研发和办公目的为由要求出租人增容，也无权据此解除租赁合同。另外，租赁合同中约定了免费装修期，若因承租人一方的原因而未能正常履行租赁合同，如合同未约定如何处理，出租人虽然不能直接要求承租人支付免费装修期的租金，但可以在要求承租人承担违约责任时予以主张计算。
中央空调都带不动，承租人诉出租人违约
位于苏州市高新区一处面积逾二千平方米的厂房为银河公司单独所有。2016年12月，急于进行研发生产的宇宙公司与银河公司签订《厂房租赁合同》，租赁期5年，自2017年2月1日至2017年3月31日为免费装修期。关于厂房基本配置，合同载明为“380V、220V的生产、生活用电及用水设施”。合同签订后，宇宙公司按约将保证金连同三个月的租金合计22.7万元支付给银河公司。
“我们准备装修时才发现，基本的生活用电不能保证。”庭审时，宇宙公司陈述，当时的情况仅能照明，中央空调无法运行。此后，双方频繁沟通解决供电问题，但交涉无果，宇宙公司搬离了厂房，以银河公司违约为由诉至法院。
庭审期间，原、被告一致确认原告使用租赁场所至2017年4月28日。被告辩称，同意解除合同，但解除原因系原告违约。“在双方合同履行过程中，原告突然提出超越合同约定范畴的要求，虽然被告一直积极协助解决，原告仍执意要求搬离，被告无奈只得同意。”
经查， 自2017年2月开始，原、被告之间进行了频繁的微信联系，“原告提出厂房用电问题，被告回复厂房为毛坯标准厂房，电增容之事由太阳公司负责解决。”承办法官介绍，双方沟通经历了几个过程，先是被告在与太阳公司沟通后，提出增容解决方案，费用双方平摊，原告拒绝；随后，被告告知原告可以采用柴油发电机组的方式解决用电问题，费用由被告承担，但原告方面也未有定论。
另一方面，太阳公司相关人员出庭作证，“案涉租赁厂房是我们按照国家标准设计，所对应的配电房扩容后的用电量为1750KVA，可以用于生产研发和办公使用。我们也同意原告从配电房拉线，最多200 KVA。”
为了核实租赁厂房的用电问题，法院向国家电网苏州供电分公司进行调查得知，太阳公司自2016年1月至2017年2月用电的最大负荷1651KVA。
被告没有违约故意，反而积极促成合同履行
法院认为，原被告签订的租赁合同系当事人真实意思表示，依法成立并生效，各方均应按约定履行。本案中，原告在入住之后发现有电容量问题，经过与负责该事宜的太阳公司及被告沟通后，认为被告并无多余的电量可以供原告使用，进而要求解除租赁合同。
承办法官指出，首先，原、被告的租赁合同中仅约定了生产、生活用电，双方确认厂房及设施运作良好，原告对于其用电并未提出特别要求，被告现已经按约向原告提供了厂房，原告也已经实际搬至厂房；其次，原告认为被告无法提供生产研发用电，而实际上，租赁厂房每层是有电量提供的，只是提供的电量无法安装中央空调，而中央空调能否安装并未在合同中作出约定；再次，根据本案查明的事实可以得知，涉案房屋所对应的配电房扩容后的用电量为1750KVA，而太阳公司自2016年1月至2017年2月用电的最大负荷为1651KVA，所以租赁房屋可以通过从配电房接线的方式来解决100KVA左右的用电问题，而太阳公司也对这一事实进行了确认，所以原告对于可用电量的认知是不全面的；最后，原告在微信中甚至在庭审中对于自己确切的用电需求量都没有明确，而通过微信记录可知，为了能够解决原告提出的用电问题，被告想方设法，甚至提出采用发电机组的方式解决用电问题，相关费用由被告承担，上述措施足以证明原告不仅没有违约的故意，反而积极促成合同的履行。
综 上，法院认为被告不存在违约行为，无需承担违约责任。鉴于原告单方面提出更换租赁地点，被告明确表示同意，所以认定原、被告之间的厂房租赁合同解除。关于保证金及租金、房屋占有使用费的退还事宜，原告应当支付4月1日至28日的房屋占有使用费，同时被告可以要求原告承担违约责任，但鉴于被告已经收取原告三个月的租金，并在审理中单方面表示愿意退还保证金，其欲收取的三个月租金已经考虑到原告应支付的费用及违约责任，不再另行主张，为了减轻当事人诉累，法院一并处理，最终综合合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素认定被告的上述结算方式符合法律规定，判决被告返还原告保证金5万元。
【法官连线】
工业厂房的承租人在签订租赁合同时已经对厂房进行验收，之后不得在租赁过程中以电容量无法满足合同约定的研发和办公目的为由要求出租人增容，也无权据此解除租赁合同。另外，租赁合同中约定了免费装修期，若因承租人一方的原因而未能正常履行租赁合同，如合同未约定如何处理，出租人虽然不能直接要求承租人支付免费装修期的租金，但可以在要求承租人承担违约责任时予以主张计算。
