成功案例
济南继承房产，房管局不给过户，怎么办？
作者：罗翔 律师 时间：2013年07月05日
继承房产，房管局不给过户，怎么办？
——以济南市市中区为例
【摘要】按照我国现行继承法的规定，继承方式可以分为法定继承和遗嘱继承。本文将要讨论的是以遗嘱继承方式继承时，房产过户可能涉及的纠纷和处理建议。
【关键词】遗嘱继承；房产分割；房产过户；
近几年来，不断飙升的房价，让普通老百姓对房产越来越重视，房产越来越成为普通老百姓的家庭主要财产。普通老百姓房产的取得主要有以下几种方式：购买（含新建商品房和二手房）、继承、赠与等。购买是主要途径，但是需要大笔资金。接受他人赠与，不用花自己一分钱，当然好，但是这种好事，不是大多数人所能享受的。继承的途径越来越多。老一辈人辛辛苦苦一辈子，遇到房改、政府拆迁、旧城改造等机会，获得了属于自己的房产。老人百年之后，房产归谁所有，就成了大问题。老人生前写了遗嘱，说明将房产给谁；或没写遗嘱，去世之后，房产过户等问题看似简单，实践中，去房管局办手续时却遭到种种困难。
【案例】
刘老先生生前有过两段婚姻，第一段婚姻中，共育两男两女四个子女，离婚时将最小的女儿监护权判决给前妻，其它三个子女判决给刘老先生。后刘老先生与杨女士再婚，杨女士系初婚，婚后两人并未再生育。但此时，三名子女年龄已经不小，除老三外，均拒绝接受再婚的杨女士。不久刘老先生去世。老三与杨女士共同生活，在杨女士年老之时，老三承担了赡养义务。期间，杨女士通过政府安排房屋产权调换和拆迁安置获得两套房屋。老三育有两个儿子，刘某文和刘某武。暮年，杨女士经过公证将其中一套房屋赠与刘某文，经过遗嘱方式将另一套房屋赠与刘某武。其他子女书面承诺放弃房屋继承权。2012年7月杨女士因病去世。处理完杨女士的后事后。老三的两个儿子拿着遗嘱和相关材料去房管局过户，不料，房管局拒绝发证过户。
【案件办理经过】
刘某文和刘某武委托本人代理此案。通过与房管局沟通，想实现将房屋过户到两人名下的目的，可以通过两个途径：一是通过公证，与公证处联系后，对已经经过公证的遗嘱，公证处还需要将刘老先生与杨女士的档案，其他子女正式书面声明放弃等诸多材料。而对没经过公证的遗嘱，公证处直接拒绝公证。二是通过法院。本人想两人仔细解释了通过两种途径解决的大致流程和利弊。整体而言，通过法院解决更为合适。经过权衡，两人决定通过法院途径解决。
本案正式进入法律途径。
首先，确定管辖法院。依照“不动产纠纷归不动产所在地人民法院管辖”的原则，该案件应该归属于房屋所在地法院管辖。两套房屋均在济南市市中区，于是可以通过同一法院合并处理。本人提醒读者，如果房产不再同一法院管辖区域，则需要在不同法院分别起诉。
其次，被告是谁？原告自不必说，刘某文和刘某武，两个案件，合并审理而已。被告是谁呢？该案应将包括刘某文和刘某武父亲老三在内的刘老先生和杨女士的所有子女列为被告。
再次，立案和诉讼时所需要的材料。
1、原被告身份证明；
2、被继承人死亡证明；
3、遗嘱；
4、房产证；
5、被继承人和被告之间的亲属关系证明；
6、其它材料；
未完待续……
——以济南市市中区为例
【摘要】按照我国现行继承法的规定，继承方式可以分为法定继承和遗嘱继承。本文将要讨论的是以遗嘱继承方式继承时，房产过户可能涉及的纠纷和处理建议。
【关键词】遗嘱继承；房产分割；房产过户；
近几年来，不断飙升的房价，让普通老百姓对房产越来越重视，房产越来越成为普通老百姓的家庭主要财产。普通老百姓房产的取得主要有以下几种方式：购买（含新建商品房和二手房）、继承、赠与等。购买是主要途径，但是需要大笔资金。接受他人赠与，不用花自己一分钱，当然好，但是这种好事，不是大多数人所能享受的。继承的途径越来越多。老一辈人辛辛苦苦一辈子，遇到房改、政府拆迁、旧城改造等机会，获得了属于自己的房产。老人百年之后，房产归谁所有，就成了大问题。老人生前写了遗嘱，说明将房产给谁；或没写遗嘱，去世之后，房产过户等问题看似简单，实践中，去房管局办手续时却遭到种种困难。
【案例】
刘老先生生前有过两段婚姻，第一段婚姻中，共育两男两女四个子女，离婚时将最小的女儿监护权判决给前妻，其它三个子女判决给刘老先生。后刘老先生与杨女士再婚，杨女士系初婚，婚后两人并未再生育。但此时，三名子女年龄已经不小，除老三外，均拒绝接受再婚的杨女士。不久刘老先生去世。老三与杨女士共同生活，在杨女士年老之时，老三承担了赡养义务。期间，杨女士通过政府安排房屋产权调换和拆迁安置获得两套房屋。老三育有两个儿子，刘某文和刘某武。暮年，杨女士经过公证将其中一套房屋赠与刘某文，经过遗嘱方式将另一套房屋赠与刘某武。其他子女书面承诺放弃房屋继承权。2012年7月杨女士因病去世。处理完杨女士的后事后。老三的两个儿子拿着遗嘱和相关材料去房管局过户，不料，房管局拒绝发证过户。
【案件办理经过】
刘某文和刘某武委托本人代理此案。通过与房管局沟通，想实现将房屋过户到两人名下的目的，可以通过两个途径：一是通过公证，与公证处联系后，对已经经过公证的遗嘱，公证处还需要将刘老先生与杨女士的档案，其他子女正式书面声明放弃等诸多材料。而对没经过公证的遗嘱，公证处直接拒绝公证。二是通过法院。本人想两人仔细解释了通过两种途径解决的大致流程和利弊。整体而言，通过法院解决更为合适。经过权衡，两人决定通过法院途径解决。
本案正式进入法律途径。
首先，确定管辖法院。依照“不动产纠纷归不动产所在地人民法院管辖”的原则，该案件应该归属于房屋所在地法院管辖。两套房屋均在济南市市中区，于是可以通过同一法院合并处理。本人提醒读者，如果房产不再同一法院管辖区域，则需要在不同法院分别起诉。
其次，被告是谁？原告自不必说，刘某文和刘某武，两个案件，合并审理而已。被告是谁呢？该案应将包括刘某文和刘某武父亲老三在内的刘老先生和杨女士的所有子女列为被告。
再次，立案和诉讼时所需要的材料。
1、原被告身份证明；
2、被继承人死亡证明；
3、遗嘱；
4、房产证；
5、被继承人和被告之间的亲属关系证明；
6、其它材料；
未完待续……
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