律师随笔
三中全会改革聚焦：小产权房补缴税费或可入市
作者：燕郊王琦 律师 时间：2013年11月08日
十八届三中全会南方都市报[微博] 2013-11-08 04:209
今年1月18日，深圳推出系列文件首次提出允许深圳市集体建设用地当中的工业用地上市流转。根据财新消息，相关试点工作方案已获得深圳市政府批准，农地入市准备开闸，首宗地块位于宝安区福永街道凤凰社区，莅临深圳机场和广深一级公路，用地面积14568平方米，将于今年内挂牌出让。
去年5月，深圳出台《深圳市土地管理制度改革总体方案》正式启动新一轮土地改革，这项涉及土地产权、使用、供应、管理及交易整个链条的改革，被国土资源部部长徐绍史称为“我国土地管理制度改革史上又一次里程碑式的重大抉择”的改革。
深圳“新土改”一直备受瞩目，而此次农地入市最值得注意的不仅在于原集体工业用地的首次公开出让，更在于没有沿用以往的政府征地操作模式，而是采用在村集体享有部分物业基础上，与当地政府以3：7分享土地收益的方法。这种收益分成的方法，并不只是以一次性赔偿割断农民与农地的所有联系，而是让农民与集体经济以占有股份的方式分享持续性的经济收益，有利于将农民的权益纳入考量。上年底进行公示的广州南沙新区条例草案，亦明确指出南沙新区可探索集体建设用地使用的流转机制，深圳此次的收益分成方法具标志性意义，有可能在集体建设用地流转中普及化。
二元土地制度下，农村集体所有土地权利界限模糊，由此引发诸多难解的问题。地方政府以低成本征地，农民被迫作出补贴，长期以来正是靠压榨农民承包地财产权来降低城市化成本，征地矛盾激化、血拆等问题触目惊心，而巨大的土地差价则流入了地方官员与房地产开发商的手中，助长了土地财政的膨胀。
不仅如此，农地权属不清还衍生出小产权房问题，无论政府如何强调其不合法，在高房价与限购之下，小产权房地下市场的形成与日益繁荣是不可忽视的事实。最突出的是，近日国务院发展研究中心提交的“383改革方案”中，提出允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，小产权房可通过补缴土地出让金获得产权。消息旋即引起深圳小产权房热，市民、开发商、中介甚至银行都加入这一政策赌局之中，以图抄底等小产权房“转正”后出售博取超额收益。但缺乏完全产权令的小产权房在流转中效率低下，并附带着产权、使用权纠纷等法律框架之外的隐藏风险。
自2008年以来的《土地管理法》第四次修订，经过重重争议始终未能触及基本征地制度，去年末公布的一审稿仅修改了征地补偿方式。而今年的“一号文件”提出，用五年时间基本完成农村土地承包经营权确权、登记、颁证工作，似在为土改奠定基础。即使缓慢，仍可看到土地改革在推进，且近日有加快迹象。
实际上，无论主观或客观上都对农地入市与土地改革有迫切要求。深圳刚实行“新土改”时，已被指是因已无地可卖，方想以此法盘活农地，因此主观上想让农地入市。地方政府希望延续过去的思维，通过补价在农地中再分一杯羹以延续土地财政，但这在现实中可行性不高(深圳在1992年与2004年两次土地统征将农地收归国有均遭集体经济组织抵制)，且不利于城镇化。推动新型城镇化，对土地的高效流转与使用提出了很高的要求，最有效率的方法莫过于让农地确权得以自由流转，而其附带的小产权房问题亦可随着确权入市迎刃而解。
农地被当前的土地制度所约束，只会拖慢城镇化脚步，惟有进行系统的土地制度改革，确认农地权属让其入市自由流转，方能成为助力城镇化的巨大资源。
