律师随笔
不小心买到“凶宅”能退吗？
作者：燕郊王琦 律师 时间：2018年11月16日
凶宅一词，并不是法律概念，属于民间习俗的一种叫法，通常情况下，凶宅是指曾发生过凶杀、自杀、意外死亡等非自然原因死亡事件的房屋或场所。现实中，有的购房者因考察不周，不小心买到了所谓的凶宅，因此就会发生退房的纠纷，实践中，法院在处理此类案件时，判决不一。有的法院支持退赔，有的不认定。
当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则。房屋出卖人在出售涉案房屋时，应当如实将所售房屋有关的全部信息特别是房屋瑕疵充分告知买受人，促使买受人作出正确的意思表示。明知房屋内发生非正常死亡事件未披露，违反诚实信用原则，将被认定为欺诈行为。
如果买卖双方在合同中对“凶宅”事宜有明确约定，且卖方在合同中承诺房屋内未发生过非正常死亡，但最终发现，房屋内有过非正常死亡事件，那么买方就可以依据合同约定，要求撤销合同或解除合同。但如果买方在购买房屋时并没有明确提及房屋内死过人等是否影响购买意愿，也没有在合同里约定该如何处理，在司法实践中，由于公序良俗原则具有很大的灵活性，也包含了法官自由裁量的因素，因此主张撤销合同存在一定的不确定性。
法院在认定是否为凶宅时，会根据交易房屋内发生非正常死亡的时间长短认定。如果是在取得房屋所有权之前，那么发生该死亡事件仍属于与交易房屋有关的重大事项，购房者在签订合同时不清楚该事项，在违背真实意思的情况下签订了房屋交易合同，应认定因重大误解，符合法定撤销合同的条件。
在中国，一些民俗文化经过历史的长期积淀并延续，形成了普通大众对自然和社会的认识评判，进而影响公民的行为判断。虽然房屋内发生非正常死亡事件客观上未影响到房屋的实际使用价值，但是该情形因影响到购房者的心理感受包括忌讳、恐惧、焦虑等而造成房屋交易价值降低，与当事人在缔约时真实意思表示不符，违背了买受人对于房屋实际价值的期待，构成房屋的重大瑕疵，是影响买卖合同订立及履行的重大事项。
“凶宅”虽不影响房屋使用价值，但对普通民众而言，对居住心理会产生重要影响。房屋出卖人应及时、真实的将“凶宅”事实向买受人披露。对出卖人未履行告知义务的，使买受人因不知情作出违背真实意思表示的，买受人可自知道该事实之日起一年内向法院起诉，要求撤销买卖合同，并赔偿由此造成的损失，可以要求获得的赔偿包括但不限于：就已收取的房款按照银行同期贷款利率赔偿买受人利息损失、赔偿买受人为购房支出的税费和贷款费用等实际支出、房屋价格上涨的差价损失、买受人实际支出的装修、物业、使用费用等。
当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则。房屋出卖人在出售涉案房屋时，应当如实将所售房屋有关的全部信息特别是房屋瑕疵充分告知买受人，促使买受人作出正确的意思表示。明知房屋内发生非正常死亡事件未披露，违反诚实信用原则，将被认定为欺诈行为。
如果买卖双方在合同中对“凶宅”事宜有明确约定，且卖方在合同中承诺房屋内未发生过非正常死亡，但最终发现，房屋内有过非正常死亡事件，那么买方就可以依据合同约定，要求撤销合同或解除合同。但如果买方在购买房屋时并没有明确提及房屋内死过人等是否影响购买意愿，也没有在合同里约定该如何处理，在司法实践中，由于公序良俗原则具有很大的灵活性，也包含了法官自由裁量的因素，因此主张撤销合同存在一定的不确定性。
法院在认定是否为凶宅时，会根据交易房屋内发生非正常死亡的时间长短认定。如果是在取得房屋所有权之前，那么发生该死亡事件仍属于与交易房屋有关的重大事项，购房者在签订合同时不清楚该事项，在违背真实意思的情况下签订了房屋交易合同，应认定因重大误解，符合法定撤销合同的条件。
在中国，一些民俗文化经过历史的长期积淀并延续，形成了普通大众对自然和社会的认识评判，进而影响公民的行为判断。虽然房屋内发生非正常死亡事件客观上未影响到房屋的实际使用价值，但是该情形因影响到购房者的心理感受包括忌讳、恐惧、焦虑等而造成房屋交易价值降低，与当事人在缔约时真实意思表示不符，违背了买受人对于房屋实际价值的期待，构成房屋的重大瑕疵，是影响买卖合同订立及履行的重大事项。
“凶宅”虽不影响房屋使用价值，但对普通民众而言，对居住心理会产生重要影响。房屋出卖人应及时、真实的将“凶宅”事实向买受人披露。对出卖人未履行告知义务的，使买受人因不知情作出违背真实意思表示的，买受人可自知道该事实之日起一年内向法院起诉，要求撤销买卖合同，并赔偿由此造成的损失，可以要求获得的赔偿包括但不限于：就已收取的房款按照银行同期贷款利率赔偿买受人利息损失、赔偿买受人为购房支出的税费和贷款费用等实际支出、房屋价格上涨的差价损失、买受人实际支出的装修、物业、使用费用等。
