律师随笔
上海歆翱实业有限公司主要诉讼案件 汇 总
作者：冯永骅 律师 时间：2018年10月15日
上海歆翱实业有限公司主要诉讼案件
汇 总
在裁判文书网上公开的上海歆翱实业有限公司的案件有6件，关于房屋租赁合同的有4件。
案件一：上诉人 上海泰康仪表拉索有限公司（以下简称泰康公司）与被上诉人 上海歆翱实业有限公司（以下简称歆翱公司）、陆飞房屋租赁合同纠纷一案。
A、一审法院认定事实：
2012年4月26日，泰康公司与案外人A公司（以下简称A公司）签订《厂房租赁合同》，约定甲方（泰康公司）将上海市浦东新区XX镇XX路XX号11,891.46平方米厂房租赁给乙方（A公司）作为仓库、办公、包装及生产使用（甲方同意乙方在经营范围内分租）厂房装修期自2012年3月17日至2012年5月30日；厂房租赁期自2012年6月1日至2022年5月31日止。厂房租金前2年按每平方米0.73元/天，年租金3,168,479.52元，另厂房外的钢棚每年租金50,000元，租金合计每年3,218,479.52元；2年期满后每2年环比递增5%。一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金268,000元，每次需提前7天向甲方支付下3个月的房屋租金。
2013年5月8日，泰康公司和歆翱公司签订《厂房租赁合同》，约定甲方（泰康公司）同意将坐落在上海市浦东新区XX镇XX路XX号厂房租赁给乙方作为仓库、办公、包装及生产使用（甲方允许乙方在上述使用范围内对外分租），厂房面积为11,891.46平方米。厂房租赁期自2012年6月1日起至2022年5月31日止，按现状交付，签订本合同时厂房已完成交付。厂房租金自2013年6月1日起每平方米0.7534元/天（不包括税金），年租金为3,270,000元（2年期满后，第三年起每2年递增租金5%）。签订本合同7日内，乙方（歆翱公司）应向甲方支付厂房租赁保证金268,000元，以后每次需提前7天向甲方支付下3个月的房屋租金。从2014年9月1日起，每次需提前7天向甲方支付下6个月的房屋租金。在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，以及变更现有的消防、安全、卫生设施，需事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意。甲方允许乙方部分转租，但转租面积的使用用途不得超过本合同第一条第一款约定的范围。租赁期满后，甲乙双方办理好该厂房归还移交手续，厂房应当符合正常使用状态，如厂房损坏及甲方要求乙方恢复原状，乙方应按甲方的要求修理及恢复厂房的原状。厂房租赁期间，乙方应及时支付房租费用，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一天，按厂房每月租金的5%收取滞纳金，如乙方拖欠租金超过30天，甲方有权立即解除合同，没收租赁保证金，收回厂房，并要求乙方赔偿损失。乙方法定代表人愿意为乙方的履约行为提供个人连带责任保证。陆飞在乙方歆翱公司法定代表人处签名，未在保证人处签名。
租赁期间，歆翱公司曾拆除部分围墙，设立“上海歆翱产业园”标志。另外，歆翱公司将部分厂房转租给B公司、C公司、D公司等，用于生产经营。
歆翱公司分别于2012年5月31日、2012年9月13日、2012年12月13日、2013年3月20日向泰康公司账户每次转账243,370.87元，分别于2012年6月1日、2012年9月5日、2012年12月13日、2013年4月3日向刘某账户每次转账561,249.01元。歆翱公司于2013年6月4日向泰康公司账户转账243,370元，向刘某账户转账574,130元。歆翱公司于2013年9月4日向泰康公司账户转账817,500元。歆翱公司于2013年12月4日向泰康公司账户转账243,369.99元，向刘某账户转账574,130元。2014年3月13日、2014年6月6日、2014年9月11日、2014年12月26日、2015年3月6日，歆翱公司每次均向泰康公司账户转账243,370元，向刘某账户转账574,130元。2015年6月19日、2015年9月28日、2015年12月10日，歆翱公司每次均向泰康公司账户转账243,370元，向刘某账户转账615,005元。2016年3月14日、2016年6月8日，歆翱公司每次均向泰康公司账户转账243,370元，向刘某账户转账574,130元。2016年9月9日，歆翱公司向泰康公司账户转账243,370元，向刘某账户转账三笔615,005元、40,875元、40,875元。2017年1月5日、2017年2月27日、2017年5月27日，歆翱公司每次均向泰康公司账户转账243,370元，向刘某账户转账615,005元。
2012年6月至2017年5月期间，泰康公司每月开具租金发票，金额均为81,123.33元。其中：1、2012年12月以前发票付款单位为A公司，2013年1月以后发票付款单位为歆翱公司。2、2016年6月以前为服务业、娱乐业、文化体育业统一发票；2016年7月开始为增值税普通发票，税率3%。3、2016年12月至2017年5月期间的开票时间具体为2016年12月7日、2017年1月5日、2017年2月21日、2017年3月3日、2017年4月13日、2017年5月17日。
2017年8月16日、8月17日，泰康公司集中补开增值税普通发票共计119张，付款单位为歆翱公司，收款项目为房租，总金额为11,758,074.37元，税率3%。
2017年2月14日，泰康公司通过申通快递向歆翱公司发送《律师函》，认为歆翱公司存在严重违约行为，包括：1、合同约定自2014年9月1日起提前7天支付下6个月的房屋租金，但歆翱公司自2014年9月起，每期均有超期。根据合同约定拖欠房租超过30天泰康公司有权解除合同，歆翱公司有多次逾期100天以上的情况，泰康公司有权解除合同。2、歆翱公司未按合同约定在征得泰康公司同意的情况下就自行改建转租，甚至擅自拆除厂房围墙，严重违反合同。3、歆翱公司将全部租赁厂房改建转租给若干租客，违反了租赁合同约定的厂房用途，存在消防安全和守法经营隐患。歆翱公司上述行为严重违反《厂房租赁合同》的约定，泰康公司有权合同，因此通知歆翱公司：1、歆翱公司收到律师函之日，解除《厂房租赁合同》。2、泰康公司给予歆翱公司合理迁出宽限期，宽限期至2017年5月31日，宽限期内使用厂房的费用按租金标准支付。3、归还的厂房应恢复租赁时的状态。4、歆翱公司在10个工作日内支付2016年9月至2016年11月的电费253,654.04元。5、歆翱公司在10个工作日内支付2014年8月25日至2017年1月5日期间，按照月租金5%每日计算的滞纳金，总计9,875,391.08元。
泰康公司主张的税金系以2013年6月至2017年5月的租金总额为计税金额，包括：1、营业税或增值税（租金金额×5%）；2、城市建设维护税（营业税或增值税×1%）；3、教育费附加（营业税或增值税×3%）；4、河道工程修建维护费（营业税或增值税×1%）；5、地方教育附加（租金金额×0.1%）；6、企业所得税（租金金额×10%×25%）。
B一审法院认为，本案的第一个争议焦点是泰康公司是否有权解除合同？
在与歆翱公司签订租赁合同之前，泰康公司已经与A公司签订了租赁合同，该租赁合同与本案租赁合同内容大致相同，现歆翱公司否认A公司系其关联公司，但从歆翱公司在2012年6月开始就向泰康公司、刘某转账支付租金，以及歆翱公司的租赁合同中“租赁自2012年6月1日起”、“签订本合同时厂房已经完成交付”等内容来看，基本可以认定A公司系歆翱公司的关联公司。一审法院注意到，自2012年6月起歆翱公司就将租金分两笔分别转账给泰康公司和刘某，而且泰康公司也仅开具与转账至泰康公司账户金额一致的发票，在2013年5月28日歆翱公司签订租赁合同后，双方仍是延续之前的相同做法（仅2013年9月4日全额转账至泰康公司账户，但发票仍仅开具部分），因此歆翱公司在本案中主张2013年5月28日租赁合同签订后，双方再口头协商变更相关约定，在时间和逻辑上均存在矛盾，一审法院难以采纳。双方书面合同约定歆翱公司每次需提前7天向泰康公司支付下3个月的房屋租金，从2014年9月1日起，歆翱公司每次需提前7天向泰康公司支付下6个月的房屋租金。但在实际履行过程中，歆翱公司在2014年9月后仍是每3个月向泰康公司支付一次租金，泰康公司亦按之前的惯例每月开具租金发票，因此可以认定双方以实际行为变更了相应约定。因此，本案应以“每次提前7天支付下3个月的租金”为合同依据判断歆翱公司是否逾期付款。
从歆翱公司的付款情况来看，长期以来歆翱公司确实未严格按照提前7天支付的约定付款，已经违约。但歆翱公司迟延支付的时间大部分未超过30日，而泰康公司长期以来对此非但未提出异议，且继续收取后续租金、正常开具发票，尤其是2017年1月5日歆翱公司支付租金，泰康公司当天继续开具发票。上述情况足以认定在歆翱公司迟延支付租金后，泰康公司同意收取后期租金，解除权消灭。歆翱公司拆除部分围墙及对房屋进行装修，泰康公司从未提出异议，可视为默示同意。现有证据亦不足以证明歆翱公司转租超过了合同约定的用途范围。综合上述认定，泰康公司2017年2月14日发出解除通知时并无解除权，其认为《厂房租赁合同》已经解除的理由不成立，相应的要求歆翱公司恢复原状、搬离租赁房屋等请求，一审法院不予支持。
虽然因为泰康公司同意收取后期租金而导致解除权消灭，但并不意味着同时免除了歆翱公司应承担逾期付款滞纳金的违约责任。泰康公司要求歆翱公司支付逾期付款滞纳金，符合合同约定。歆翱公司提出了诉讼时效的抗辩。《中华人民共和国民法通则》规定延付租金的诉讼时效为一年，因此延付租金产生的滞纳金也应适用一年的诉讼时效。本案中除2017年2月14日泰康公司曾向歆翱公司主张滞纳金外，并无其他讼时效中断的事由，结合双方“每次提前7天支付下3个月的租金”的约定，一审法院认定迟延支付2014年9月至2016年2月期间的租金产生的滞纳金已经超过诉讼时效，不予支持。另外，歆翱公司提出了违约金过高请求调整的抗辩。双方约定每次应付3个月的租金，每逾期一天的滞纳金为月租金的5%，折算后实际每天的滞纳金为欠付金额的1.67%，确实过分高于迟延支付租金所造成的损失，一审法院根据歆翱公司延迟支付2016年3月至2017年2月期间租金的数额、时间，并兼顾本案实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定滞纳金金额。
泰康公司要求歆翱公司支付2017年6月1日起计算至实际搬离之日止的使用费，由于其《厂房租赁合同》已经解除的主张未获一审法院支持，故2017年6月1日之后的费用仍为租金，为免诉累，一审法院对至本案一审判决时歆翱公司根据约定应付的租金一并处理。2017年6月1日至2017年11月30日歆翱公司应付租金总额为1,802,587.50元，扣除歆翱公司2017年5月27日已付858,375元，还应支付944,212.50元。
泰康公司要求歆翱公司承担税金，其依据是租赁合同约定租金“每平方米0.7534元/天（不包括税金）”。一审法院认为，泰康公司主张的营业税、增值税、企业所得税等法定的纳税人均是泰康公司，双方租赁合同也并未直接约定上述税费由歆翱公司承担。从实际履行过程看，泰康公司每月仅开具部分租金发票，且从未要求歆翱公司在租金之外另行支付税金。因此，可以认定“不包括税金”实际是双方约定泰康公司仅开具部分租金的发票以达到避税的目的，而不是税金由歆翱公司承担。因此，泰康公司现要求歆翱公司承担全部税金的请求，没有合同依据。但是，双方上述避税约定确属违法，应属无效，并予纠正。考虑到避税行为的结果是双方获利，因此纠正违法导致泰康公司支出的税金，应根据各自的过错，并依据公平合理、诚实信用的原则，酌定双方的分摊比例。同时，泰康公司历年正常开具发票的部分，不应计入纠正违法而支出的税金。
《厂房租赁合同》约定歆翱公司法定代表人愿意为歆翱公司的履约行为提供个人连带责任保证。陆飞系歆翱公司法定代表人，其已经在《厂房租赁合同》上签名，虽然签名位置不在保证人处，但也足以说明其认可并同意上述合同内容，故一审法院认定保证合同成立，陆飞应承担连带保证责任。
C、一审判决：
一、上海歆翱实业有限公司支付上海泰康仪表拉索有限公司逾期支付租金的滞纳金45,900元； 二、上海歆翱实业有限公司支付上海泰康仪表拉索有限公司电费79,105.22元； 三、上海歆翱实业有限公司应于支付上海泰康仪表拉索有限公司租金944,212.50元； 四、上海歆翱实业有限公司支付上海泰康仪表拉索有限公司税金371,010元； 诉讼费合计85,622元，由上海泰康仪表拉索有限公司负担62,860元，上海歆翱实业有限公司、陆飞负担22,762元。
D、二审法院查明的事实和判决：
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，关于泰康公司是否有权解除合同的问题。泰康公司和歆翱公司书面约定，歆翱公司每次需提前7天向泰康公司支付下3个月的房租，从2014年9月1日起，每次需提前7天向泰康公司支付下6个月的房租。但实际上，2014年9月1日后，歆翱公司仍持续沿用每次支付下3个月租金的付款方式，而且歆翱公司长期以来均未严格按照提前7天的约定支付租金。对此，泰康公司始终对歆翱公司支付的租金予以接受，亦从未对歆翱公司的付款方式提出过任何异议，仍同意收取后续租金，该状态已维持数年。由此，本院认为，权利因主张而成就，因放弃而消灭。故泰康公司长期怠于行使解除权，并以其行为认可歆翱公司支付租金的方式，泰康公司该项解除权已消灭。一审法院对于泰康公司于2017年2月14日向歆翱公司发送律师函时并无解除权的认定，于法有据且说理充分，本院予以认同。虽泰康公司的合同解除权已消灭，但歆翱公司因逾期付款仍应向泰康公司支付相应滞纳金。 关于税金，双方合同中仅约定租金为“每平方米0.7534元/天（不包括税金）”，此系对租金数额的约定，但并未约定税金具体由谁承担，在约定不明的情况下，一审法院根据本案实际情况酌情判令双方分担税金，对此歆翱公司亦不持异议，故泰康公司主张全部税金均应由歆翱公司承担，缺乏依据，本院不予采信。
二审判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币17,050元，由上诉人上海泰康仪表拉索有限公司负担。
案件二：原告上海歆翱实业有限公司与被告上海榕隆实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案。
A/法院查明事实：
原、被告于2015年7月31日签订《租赁合同》一份，约定：原告(甲方)将位于上海市华江路XXX号房产，建筑面积1711平方米，单价2.3元/平方米/天，出租给被告(乙方)作为办公使用； 租赁期限自2015年 至2018年 ；甲方按每月人民币119699元向乙方收取租金，租金以三个月支付一次，先支付租金后用房，每次支付租金须提前10天；租赁协议签订时，乙方应向甲方支付239398元人民币作为租赁保证金，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方； 乙方所欠甲方各项费用达到一万元以上的，甲方有权单方面解除合同； 乙方不按时支付租金或水电费超过20天，甲方有权单方面终止合同(视为乙方违约)并没收乙方租赁保证金，并有权对承租人办公楼内的屋子进行清理或没收；双方在合同有效期内提前终止合同的，均被视为违约处理，任何乙方违约，将以三个月租金作为违约金赔偿给另一方，违约金不足以抵付损失的另行计算，乙方在租赁期间中途退租的，甲方有权没收乙方的租赁保证金，乙方如有装修的装修不得拆除，无偿归甲方所有。 双方还补充约定：甲方补贴租金发票3%给乙方自行开票。合同签订后，因被告未按约支付租赁保证金及租金，原告于2015年12月10日发函向被告催告，因拒收被退回。原告于2015年12月底将房屋另行出租。原告认为被告未按约履行付款义务，导致原告损失，遂涉讼。审理中，原告提交2015年10月22日拍摄的照片用以证明其将房屋交付被告使用，被告对此不予认可。
B法院认为:原、被告签订的《租赁合同》合法有效，本院予以确认。合同并未约定自被告支付保证金生效，故该合同自双方当事人签订之日即已生效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告未按约支付租赁保证金及首期租金，显属违约，原告要求解除合同合法有据，被告对此也无异议，本院予以照准。 虽然原告提交的照片不足以证明其在签约当天已经将房屋交付被告使用，但被告也未提交证据证明其在签约3天后即向原告表示要解除合同，现因被告未按约支付租赁保证金及租金确实导致原告产生了一定的房屋空置损失，本院酌情确定被告应给付原告租金损失239398元(按二个月租金计算)。
C/法院判决如下：一、《租赁合同》解除；二、被告上海榕隆实业有限公司应于给付原告上海歆翱实业有限公司租金损失人民币239398元。本案受理费6686元，由被告负担。
案件三：上诉人上海铭洋文化传播有限公司因与被上诉人上海歆翱实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案
说明：一审判决查询不到。根据二审裁定分析：上海歆翱拖欠上海铭洋租金，上海铭洋起诉并不服一审判决，二审期间被上诉人上海歆翱付款，上海铭洋撤诉。双方争议金额在260余万元。
案件四：原告(反诉被告)上海好买得商贸有限公司与被告(反诉原告)上海歆翱实业有限公司间房屋租赁合同纠纷一案
A、法院查明事实：
上海市嘉定区华江路XXX号房屋系案外人上海黄灿实业有限公司(以下简称黄灿公司)所有，该房屋的土地用途为工业用地。2015年1月28日，被告与黄灿公司签订土地、房屋使某合同一份，黄灿公司将上海市嘉定区江桥镇华江路XXX号的土地、房屋作为被告的经营项目使某，本物业土地占地面积6136平方米，老厂房建筑面积2188平方米，经双方认可后现改造为四层建筑，面积确定为10500平方米。本项目场地、房屋的原始功能为工业，产权人同意被告做二至四层写字楼办公、(底层服装卖场、超市、汽车销售、项目涉及到办证的一切手续及费用由被告自理)，如被告需转变使某功能、性质须经黄灿公司书面同意，因转变功能所需办理的全部手续由被告按政府有关规定申报，因改变使某功能所应交纳的费用由被告自行承担。本项目经营时间为2015年9月1日至2030年8月30日止。本项目物业的使某费为500万元/年，每3年递增9%。押金为38万元。2015年3月1日，黄灿公司出具授权委托书一份，委托被告全权受理嘉定区江桥镇华江路XXX号商务大楼招商、运营、管理及租赁事宜，并代收租金、物业费、水电费等，委托期限自2015年3月1日至2030年8月30日。2017年3月27日，原、被告签订租赁合同一份，约定被告向原告租赁位于上海市嘉定区江桥镇华江路XXX号一楼商铺，建筑面积2900平方米，作为展示中心和商场使某，租赁期限自2017年至2024年，具体日期未明确约定，月租金24万元，租金每三个月支付一次，先付后用，每次支付租金须至少提前5天，每三个月应付租金72万元。租赁协议签订时，被告应向原告支付租赁保证金24万元。被告向原告提供2个月免租期，让原告对该物业进行规划和装修。该合同还对双方的违约责任等条款进行了约定。该合同签订后，原告向被告支付了租赁保证金24万元。
另查明，1、上海市嘉定区江桥镇华江路XXX号房屋的建设工程规划许可证的附件显示，该地块原有车间两栋以及办公辅助用房一栋，建筑面积共计2188平方米，两栋车间的建筑面积分别为1299平方米，层数均为一层，办公辅助用房面积为409.30平方米，层数为两层。2、2017年6月22日，被告将涉案房屋另行出租给案外人，租赁期限自2017年9月1日至2022年8月31日。
B、法院认为：
上海市嘉定区华江路XXX号老厂房建筑面积共计2188平方米，该面积包含了1-3幢房屋的全部面积。被告出租给原告的房屋面积为2900平方米，超出了老厂房全部建筑面积的范围。可见，原、被告所签订的的租赁合同涉及的房屋部分无房地产权证，也未取得建设规划许可证。根据法律规定，租赁合同中关于该部分房屋租赁无效。合同无效后，因该合同取得的财产应于返还。关于租赁合同中的有证部分，该部分的约定系当事人的真实意思表示，于法不悖，且合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，故有证部分的租赁合同有效。对于合同有效的部分，原告在签订合同时未尽到注意义务，对于房屋、土地性质未进行尽职调查，被告也无证据证明其将涉案房屋所在地块为工业用地的事实向原告进行过告知，双方对于合同未继续履行均有过错，互不承担违约责任。鉴于涉案房屋被告已经出租给案外人使某，该合同有效部分无继续履行的必要，应予解除。合同解除后，被告应当将押金退还原告。对于原告诉请的违约金，本院不予支持。关于被告反诉主张的违约金，本院亦不予支持。至于被告主张其已经将房屋交付原告使某，原告未按约支付房租，因被告未提供证据证明交房的事实，且合同对于第一笔租金何时支付并无约定，故本院不予采信。
C、法院判决如下：
一、解除原告上海好买得商贸有限公司与被告上海歆翱实业有限公司之间于2017年3月27日签订的租赁合同；
二、被告上海歆翱实业有限公司应 返还原告上海好买得商贸有限公司租赁保证金人民币240,000元；
三、驳回原告上海好买得商贸有限公司的其余诉讼请求；
四、驳回被告上海歆翱实业有限公司的全部反诉请求。
本案本诉受理费 合计诉讼费11,700元，由原告上海好买得商贸有限公司负担8,775元，被告上海歆翱实业有限公司负担2,925元。反诉受理费4,250元，由被告上海歆翱实业有限公司负担。
汇 总
在裁判文书网上公开的上海歆翱实业有限公司的案件有6件，关于房屋租赁合同的有4件。
案件一：上诉人 上海泰康仪表拉索有限公司（以下简称泰康公司）与被上诉人 上海歆翱实业有限公司（以下简称歆翱公司）、陆飞房屋租赁合同纠纷一案。
A、一审法院认定事实：
2012年4月26日，泰康公司与案外人A公司（以下简称A公司）签订《厂房租赁合同》，约定甲方（泰康公司）将上海市浦东新区XX镇XX路XX号11,891.46平方米厂房租赁给乙方（A公司）作为仓库、办公、包装及生产使用（甲方同意乙方在经营范围内分租）厂房装修期自2012年3月17日至2012年5月30日；厂房租赁期自2012年6月1日至2022年5月31日止。厂房租金前2年按每平方米0.73元/天，年租金3,168,479.52元，另厂房外的钢棚每年租金50,000元，租金合计每年3,218,479.52元；2年期满后每2年环比递增5%。一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金268,000元，每次需提前7天向甲方支付下3个月的房屋租金。
2013年5月8日，泰康公司和歆翱公司签订《厂房租赁合同》，约定甲方（泰康公司）同意将坐落在上海市浦东新区XX镇XX路XX号厂房租赁给乙方作为仓库、办公、包装及生产使用（甲方允许乙方在上述使用范围内对外分租），厂房面积为11,891.46平方米。厂房租赁期自2012年6月1日起至2022年5月31日止，按现状交付，签订本合同时厂房已完成交付。厂房租金自2013年6月1日起每平方米0.7534元/天（不包括税金），年租金为3,270,000元（2年期满后，第三年起每2年递增租金5%）。签订本合同7日内，乙方（歆翱公司）应向甲方支付厂房租赁保证金268,000元，以后每次需提前7天向甲方支付下3个月的房屋租金。从2014年9月1日起，每次需提前7天向甲方支付下6个月的房屋租金。在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，以及变更现有的消防、安全、卫生设施，需事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意。甲方允许乙方部分转租，但转租面积的使用用途不得超过本合同第一条第一款约定的范围。租赁期满后，甲乙双方办理好该厂房归还移交手续，厂房应当符合正常使用状态，如厂房损坏及甲方要求乙方恢复原状，乙方应按甲方的要求修理及恢复厂房的原状。厂房租赁期间，乙方应及时支付房租费用，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一天，按厂房每月租金的5%收取滞纳金，如乙方拖欠租金超过30天，甲方有权立即解除合同，没收租赁保证金，收回厂房，并要求乙方赔偿损失。乙方法定代表人愿意为乙方的履约行为提供个人连带责任保证。陆飞在乙方歆翱公司法定代表人处签名，未在保证人处签名。
租赁期间，歆翱公司曾拆除部分围墙，设立“上海歆翱产业园”标志。另外，歆翱公司将部分厂房转租给B公司、C公司、D公司等，用于生产经营。
歆翱公司分别于2012年5月31日、2012年9月13日、2012年12月13日、2013年3月20日向泰康公司账户每次转账243,370.87元，分别于2012年6月1日、2012年9月5日、2012年12月13日、2013年4月3日向刘某账户每次转账561,249.01元。歆翱公司于2013年6月4日向泰康公司账户转账243,370元，向刘某账户转账574,130元。歆翱公司于2013年9月4日向泰康公司账户转账817,500元。歆翱公司于2013年12月4日向泰康公司账户转账243,369.99元，向刘某账户转账574,130元。2014年3月13日、2014年6月6日、2014年9月11日、2014年12月26日、2015年3月6日，歆翱公司每次均向泰康公司账户转账243,370元，向刘某账户转账574,130元。2015年6月19日、2015年9月28日、2015年12月10日，歆翱公司每次均向泰康公司账户转账243,370元，向刘某账户转账615,005元。2016年3月14日、2016年6月8日，歆翱公司每次均向泰康公司账户转账243,370元，向刘某账户转账574,130元。2016年9月9日，歆翱公司向泰康公司账户转账243,370元，向刘某账户转账三笔615,005元、40,875元、40,875元。2017年1月5日、2017年2月27日、2017年5月27日，歆翱公司每次均向泰康公司账户转账243,370元，向刘某账户转账615,005元。
2012年6月至2017年5月期间，泰康公司每月开具租金发票，金额均为81,123.33元。其中：1、2012年12月以前发票付款单位为A公司，2013年1月以后发票付款单位为歆翱公司。2、2016年6月以前为服务业、娱乐业、文化体育业统一发票；2016年7月开始为增值税普通发票，税率3%。3、2016年12月至2017年5月期间的开票时间具体为2016年12月7日、2017年1月5日、2017年2月21日、2017年3月3日、2017年4月13日、2017年5月17日。
2017年8月16日、8月17日，泰康公司集中补开增值税普通发票共计119张，付款单位为歆翱公司，收款项目为房租，总金额为11,758,074.37元，税率3%。
2017年2月14日，泰康公司通过申通快递向歆翱公司发送《律师函》，认为歆翱公司存在严重违约行为，包括：1、合同约定自2014年9月1日起提前7天支付下6个月的房屋租金，但歆翱公司自2014年9月起，每期均有超期。根据合同约定拖欠房租超过30天泰康公司有权解除合同，歆翱公司有多次逾期100天以上的情况，泰康公司有权解除合同。2、歆翱公司未按合同约定在征得泰康公司同意的情况下就自行改建转租，甚至擅自拆除厂房围墙，严重违反合同。3、歆翱公司将全部租赁厂房改建转租给若干租客，违反了租赁合同约定的厂房用途，存在消防安全和守法经营隐患。歆翱公司上述行为严重违反《厂房租赁合同》的约定，泰康公司有权合同，因此通知歆翱公司：1、歆翱公司收到律师函之日，解除《厂房租赁合同》。2、泰康公司给予歆翱公司合理迁出宽限期，宽限期至2017年5月31日，宽限期内使用厂房的费用按租金标准支付。3、归还的厂房应恢复租赁时的状态。4、歆翱公司在10个工作日内支付2016年9月至2016年11月的电费253,654.04元。5、歆翱公司在10个工作日内支付2014年8月25日至2017年1月5日期间，按照月租金5%每日计算的滞纳金，总计9,875,391.08元。
泰康公司主张的税金系以2013年6月至2017年5月的租金总额为计税金额，包括：1、营业税或增值税（租金金额×5%）；2、城市建设维护税（营业税或增值税×1%）；3、教育费附加（营业税或增值税×3%）；4、河道工程修建维护费（营业税或增值税×1%）；5、地方教育附加（租金金额×0.1%）；6、企业所得税（租金金额×10%×25%）。
B一审法院认为，本案的第一个争议焦点是泰康公司是否有权解除合同？
在与歆翱公司签订租赁合同之前，泰康公司已经与A公司签订了租赁合同，该租赁合同与本案租赁合同内容大致相同，现歆翱公司否认A公司系其关联公司，但从歆翱公司在2012年6月开始就向泰康公司、刘某转账支付租金，以及歆翱公司的租赁合同中“租赁自2012年6月1日起”、“签订本合同时厂房已经完成交付”等内容来看，基本可以认定A公司系歆翱公司的关联公司。一审法院注意到，自2012年6月起歆翱公司就将租金分两笔分别转账给泰康公司和刘某，而且泰康公司也仅开具与转账至泰康公司账户金额一致的发票，在2013年5月28日歆翱公司签订租赁合同后，双方仍是延续之前的相同做法（仅2013年9月4日全额转账至泰康公司账户，但发票仍仅开具部分），因此歆翱公司在本案中主张2013年5月28日租赁合同签订后，双方再口头协商变更相关约定，在时间和逻辑上均存在矛盾，一审法院难以采纳。双方书面合同约定歆翱公司每次需提前7天向泰康公司支付下3个月的房屋租金，从2014年9月1日起，歆翱公司每次需提前7天向泰康公司支付下6个月的房屋租金。但在实际履行过程中，歆翱公司在2014年9月后仍是每3个月向泰康公司支付一次租金，泰康公司亦按之前的惯例每月开具租金发票，因此可以认定双方以实际行为变更了相应约定。因此，本案应以“每次提前7天支付下3个月的租金”为合同依据判断歆翱公司是否逾期付款。
从歆翱公司的付款情况来看，长期以来歆翱公司确实未严格按照提前7天支付的约定付款，已经违约。但歆翱公司迟延支付的时间大部分未超过30日，而泰康公司长期以来对此非但未提出异议，且继续收取后续租金、正常开具发票，尤其是2017年1月5日歆翱公司支付租金，泰康公司当天继续开具发票。上述情况足以认定在歆翱公司迟延支付租金后，泰康公司同意收取后期租金，解除权消灭。歆翱公司拆除部分围墙及对房屋进行装修，泰康公司从未提出异议，可视为默示同意。现有证据亦不足以证明歆翱公司转租超过了合同约定的用途范围。综合上述认定，泰康公司2017年2月14日发出解除通知时并无解除权，其认为《厂房租赁合同》已经解除的理由不成立，相应的要求歆翱公司恢复原状、搬离租赁房屋等请求，一审法院不予支持。
虽然因为泰康公司同意收取后期租金而导致解除权消灭，但并不意味着同时免除了歆翱公司应承担逾期付款滞纳金的违约责任。泰康公司要求歆翱公司支付逾期付款滞纳金，符合合同约定。歆翱公司提出了诉讼时效的抗辩。《中华人民共和国民法通则》规定延付租金的诉讼时效为一年，因此延付租金产生的滞纳金也应适用一年的诉讼时效。本案中除2017年2月14日泰康公司曾向歆翱公司主张滞纳金外，并无其他讼时效中断的事由，结合双方“每次提前7天支付下3个月的租金”的约定，一审法院认定迟延支付2014年9月至2016年2月期间的租金产生的滞纳金已经超过诉讼时效，不予支持。另外，歆翱公司提出了违约金过高请求调整的抗辩。双方约定每次应付3个月的租金，每逾期一天的滞纳金为月租金的5%，折算后实际每天的滞纳金为欠付金额的1.67%，确实过分高于迟延支付租金所造成的损失，一审法院根据歆翱公司延迟支付2016年3月至2017年2月期间租金的数额、时间，并兼顾本案实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定滞纳金金额。
泰康公司要求歆翱公司支付2017年6月1日起计算至实际搬离之日止的使用费，由于其《厂房租赁合同》已经解除的主张未获一审法院支持，故2017年6月1日之后的费用仍为租金，为免诉累，一审法院对至本案一审判决时歆翱公司根据约定应付的租金一并处理。2017年6月1日至2017年11月30日歆翱公司应付租金总额为1,802,587.50元，扣除歆翱公司2017年5月27日已付858,375元，还应支付944,212.50元。
泰康公司要求歆翱公司承担税金，其依据是租赁合同约定租金“每平方米0.7534元/天（不包括税金）”。一审法院认为，泰康公司主张的营业税、增值税、企业所得税等法定的纳税人均是泰康公司，双方租赁合同也并未直接约定上述税费由歆翱公司承担。从实际履行过程看，泰康公司每月仅开具部分租金发票，且从未要求歆翱公司在租金之外另行支付税金。因此，可以认定“不包括税金”实际是双方约定泰康公司仅开具部分租金的发票以达到避税的目的，而不是税金由歆翱公司承担。因此，泰康公司现要求歆翱公司承担全部税金的请求，没有合同依据。但是，双方上述避税约定确属违法，应属无效，并予纠正。考虑到避税行为的结果是双方获利，因此纠正违法导致泰康公司支出的税金，应根据各自的过错，并依据公平合理、诚实信用的原则，酌定双方的分摊比例。同时，泰康公司历年正常开具发票的部分，不应计入纠正违法而支出的税金。
《厂房租赁合同》约定歆翱公司法定代表人愿意为歆翱公司的履约行为提供个人连带责任保证。陆飞系歆翱公司法定代表人，其已经在《厂房租赁合同》上签名，虽然签名位置不在保证人处，但也足以说明其认可并同意上述合同内容，故一审法院认定保证合同成立，陆飞应承担连带保证责任。
C、一审判决：
一、上海歆翱实业有限公司支付上海泰康仪表拉索有限公司逾期支付租金的滞纳金45,900元； 二、上海歆翱实业有限公司支付上海泰康仪表拉索有限公司电费79,105.22元； 三、上海歆翱实业有限公司应于支付上海泰康仪表拉索有限公司租金944,212.50元； 四、上海歆翱实业有限公司支付上海泰康仪表拉索有限公司税金371,010元； 诉讼费合计85,622元，由上海泰康仪表拉索有限公司负担62,860元，上海歆翱实业有限公司、陆飞负担22,762元。
D、二审法院查明的事实和判决：
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，关于泰康公司是否有权解除合同的问题。泰康公司和歆翱公司书面约定，歆翱公司每次需提前7天向泰康公司支付下3个月的房租，从2014年9月1日起，每次需提前7天向泰康公司支付下6个月的房租。但实际上，2014年9月1日后，歆翱公司仍持续沿用每次支付下3个月租金的付款方式，而且歆翱公司长期以来均未严格按照提前7天的约定支付租金。对此，泰康公司始终对歆翱公司支付的租金予以接受，亦从未对歆翱公司的付款方式提出过任何异议，仍同意收取后续租金，该状态已维持数年。由此，本院认为，权利因主张而成就，因放弃而消灭。故泰康公司长期怠于行使解除权，并以其行为认可歆翱公司支付租金的方式，泰康公司该项解除权已消灭。一审法院对于泰康公司于2017年2月14日向歆翱公司发送律师函时并无解除权的认定，于法有据且说理充分，本院予以认同。虽泰康公司的合同解除权已消灭，但歆翱公司因逾期付款仍应向泰康公司支付相应滞纳金。 关于税金，双方合同中仅约定租金为“每平方米0.7534元/天（不包括税金）”，此系对租金数额的约定，但并未约定税金具体由谁承担，在约定不明的情况下，一审法院根据本案实际情况酌情判令双方分担税金，对此歆翱公司亦不持异议，故泰康公司主张全部税金均应由歆翱公司承担，缺乏依据，本院不予采信。
二审判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币17,050元，由上诉人上海泰康仪表拉索有限公司负担。
案件二：原告上海歆翱实业有限公司与被告上海榕隆实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案。
A/法院查明事实：
原、被告于2015年7月31日签订《租赁合同》一份，约定：原告(甲方)将位于上海市华江路XXX号房产，建筑面积1711平方米，单价2.3元/平方米/天，出租给被告(乙方)作为办公使用； 租赁期限自2015年 至2018年 ；甲方按每月人民币119699元向乙方收取租金，租金以三个月支付一次，先支付租金后用房，每次支付租金须提前10天；租赁协议签订时，乙方应向甲方支付239398元人民币作为租赁保证金，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方； 乙方所欠甲方各项费用达到一万元以上的，甲方有权单方面解除合同； 乙方不按时支付租金或水电费超过20天，甲方有权单方面终止合同(视为乙方违约)并没收乙方租赁保证金，并有权对承租人办公楼内的屋子进行清理或没收；双方在合同有效期内提前终止合同的，均被视为违约处理，任何乙方违约，将以三个月租金作为违约金赔偿给另一方，违约金不足以抵付损失的另行计算，乙方在租赁期间中途退租的，甲方有权没收乙方的租赁保证金，乙方如有装修的装修不得拆除，无偿归甲方所有。 双方还补充约定：甲方补贴租金发票3%给乙方自行开票。合同签订后，因被告未按约支付租赁保证金及租金，原告于2015年12月10日发函向被告催告，因拒收被退回。原告于2015年12月底将房屋另行出租。原告认为被告未按约履行付款义务，导致原告损失，遂涉讼。审理中，原告提交2015年10月22日拍摄的照片用以证明其将房屋交付被告使用，被告对此不予认可。
B法院认为:原、被告签订的《租赁合同》合法有效，本院予以确认。合同并未约定自被告支付保证金生效，故该合同自双方当事人签订之日即已生效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告未按约支付租赁保证金及首期租金，显属违约，原告要求解除合同合法有据，被告对此也无异议，本院予以照准。 虽然原告提交的照片不足以证明其在签约当天已经将房屋交付被告使用，但被告也未提交证据证明其在签约3天后即向原告表示要解除合同，现因被告未按约支付租赁保证金及租金确实导致原告产生了一定的房屋空置损失，本院酌情确定被告应给付原告租金损失239398元(按二个月租金计算)。
C/法院判决如下：一、《租赁合同》解除；二、被告上海榕隆实业有限公司应于给付原告上海歆翱实业有限公司租金损失人民币239398元。本案受理费6686元，由被告负担。
案件三：上诉人上海铭洋文化传播有限公司因与被上诉人上海歆翱实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案
说明：一审判决查询不到。根据二审裁定分析：上海歆翱拖欠上海铭洋租金，上海铭洋起诉并不服一审判决，二审期间被上诉人上海歆翱付款，上海铭洋撤诉。双方争议金额在260余万元。
案件四：原告(反诉被告)上海好买得商贸有限公司与被告(反诉原告)上海歆翱实业有限公司间房屋租赁合同纠纷一案
A、法院查明事实：
上海市嘉定区华江路XXX号房屋系案外人上海黄灿实业有限公司(以下简称黄灿公司)所有，该房屋的土地用途为工业用地。2015年1月28日，被告与黄灿公司签订土地、房屋使某合同一份，黄灿公司将上海市嘉定区江桥镇华江路XXX号的土地、房屋作为被告的经营项目使某，本物业土地占地面积6136平方米，老厂房建筑面积2188平方米，经双方认可后现改造为四层建筑，面积确定为10500平方米。本项目场地、房屋的原始功能为工业，产权人同意被告做二至四层写字楼办公、(底层服装卖场、超市、汽车销售、项目涉及到办证的一切手续及费用由被告自理)，如被告需转变使某功能、性质须经黄灿公司书面同意，因转变功能所需办理的全部手续由被告按政府有关规定申报，因改变使某功能所应交纳的费用由被告自行承担。本项目经营时间为2015年9月1日至2030年8月30日止。本项目物业的使某费为500万元/年，每3年递增9%。押金为38万元。2015年3月1日，黄灿公司出具授权委托书一份，委托被告全权受理嘉定区江桥镇华江路XXX号商务大楼招商、运营、管理及租赁事宜，并代收租金、物业费、水电费等，委托期限自2015年3月1日至2030年8月30日。2017年3月27日，原、被告签订租赁合同一份，约定被告向原告租赁位于上海市嘉定区江桥镇华江路XXX号一楼商铺，建筑面积2900平方米，作为展示中心和商场使某，租赁期限自2017年至2024年，具体日期未明确约定，月租金24万元，租金每三个月支付一次，先付后用，每次支付租金须至少提前5天，每三个月应付租金72万元。租赁协议签订时，被告应向原告支付租赁保证金24万元。被告向原告提供2个月免租期，让原告对该物业进行规划和装修。该合同还对双方的违约责任等条款进行了约定。该合同签订后，原告向被告支付了租赁保证金24万元。
另查明，1、上海市嘉定区江桥镇华江路XXX号房屋的建设工程规划许可证的附件显示，该地块原有车间两栋以及办公辅助用房一栋，建筑面积共计2188平方米，两栋车间的建筑面积分别为1299平方米，层数均为一层，办公辅助用房面积为409.30平方米，层数为两层。2、2017年6月22日，被告将涉案房屋另行出租给案外人，租赁期限自2017年9月1日至2022年8月31日。
B、法院认为：
上海市嘉定区华江路XXX号老厂房建筑面积共计2188平方米，该面积包含了1-3幢房屋的全部面积。被告出租给原告的房屋面积为2900平方米，超出了老厂房全部建筑面积的范围。可见，原、被告所签订的的租赁合同涉及的房屋部分无房地产权证，也未取得建设规划许可证。根据法律规定，租赁合同中关于该部分房屋租赁无效。合同无效后，因该合同取得的财产应于返还。关于租赁合同中的有证部分，该部分的约定系当事人的真实意思表示，于法不悖，且合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，故有证部分的租赁合同有效。对于合同有效的部分，原告在签订合同时未尽到注意义务，对于房屋、土地性质未进行尽职调查，被告也无证据证明其将涉案房屋所在地块为工业用地的事实向原告进行过告知，双方对于合同未继续履行均有过错，互不承担违约责任。鉴于涉案房屋被告已经出租给案外人使某，该合同有效部分无继续履行的必要，应予解除。合同解除后，被告应当将押金退还原告。对于原告诉请的违约金，本院不予支持。关于被告反诉主张的违约金，本院亦不予支持。至于被告主张其已经将房屋交付原告使某，原告未按约支付房租，因被告未提供证据证明交房的事实，且合同对于第一笔租金何时支付并无约定，故本院不予采信。
C、法院判决如下：
一、解除原告上海好买得商贸有限公司与被告上海歆翱实业有限公司之间于2017年3月27日签订的租赁合同；
二、被告上海歆翱实业有限公司应 返还原告上海好买得商贸有限公司租赁保证金人民币240,000元；
三、驳回原告上海好买得商贸有限公司的其余诉讼请求；
四、驳回被告上海歆翱实业有限公司的全部反诉请求。
本案本诉受理费 合计诉讼费11,700元，由原告上海好买得商贸有限公司负担8,775元，被告上海歆翱实业有限公司负担2,925元。反诉受理费4,250元，由被告上海歆翱实业有限公司负担。
