成功案例
延迟交付房屋是否构成根本违约？违约责任如何承担？
作者：赵茹 律师 时间：2018年11月26日
引言：出卖人与买受人签订的商品房买卖合同中，一般都会对房屋交付时间做出约定。但出卖人很难能够严格按照合同约定的时间履行交付房屋的义务，在这种情况下，买受人能否以出卖人延迟交付房屋为由主张出卖人构成根本违约，要求解除合同？下面看最高人民法院案情简介：
再审案例。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：吴燕清。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：盘锦中房京昊房地产开发有限公司。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：北京圣图投资顾问有限公司。
再审申请人吴燕清因与被申请人盘锦中房京昊房地产开发有限公司（以下简称盘锦中房公司）、北京圣图投资顾问有限公司（以下简称北京圣图公司）买卖合同纠纷一案，不服辽宁省高级人民法院（2017）辽民终939号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
吴燕清申请再审称，1.二审判决认定《购房协议》为本约合同违背客观事实且适用法律错误。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，本约合同应具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，而本案中《购房协议》约定事项不具备上述内容。《购房协议》系双方对将来订立合同的意向确认，即预约合同。2.盘锦中房公司迟延交付且另行出卖标的房屋已构成根本违约。盘锦中房公司迟延交付房屋近两年，依照交易习惯，迟延交付房屋达到30日即可视为根本违约，买受人即有权解除合同。1201号房屋为买卖标的之一，从其价款未作分割来看，其作为合同标的也是不可分割的。盘锦中房公司在2013年10月将1201号房屋出售他人，如《购房协议》为商品房买卖合同，盘锦中房公司的行为构成了一房二卖，属于严重违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，吴燕清有权请求解除合同。3.《购房协议》已无继续履行的可能性和必要性。双方就房屋买卖条件已无法达成意思表示的一致，在此情况下解除协议是解决双方纠纷的最佳途径。吴燕清依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。
盘锦中房公司、北京圣图公司提交意见称，吴燕清的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。
法院认为：
本院经审查认为，本案争议的焦点问题是：案涉《购房协议》是预约合同还是本约合同；吴燕清对《购房协议》是否享有解除权。
（一）关于案涉《购房协议》是预约合同还是本约合同。
本院认为，吴燕清与陈某签订的《购房协议》是本约合同。陈某作为北京圣图公司法定代表人，其履行职务的行为应由北京圣图公司承受。北京圣图公司作为案涉房产开发企业盘锦中房公司的股东，因与盘锦中房公司签订有共同销售案涉房产协议书，已取得了对外销售案涉房产的权利。在吴燕清与陈某签订《购房协议》之后，盘锦中房公司亦对陈某的销售行为表示认可，收取了吴燕清交纳的购房款，并为其出具了收款收据。吴燕清向法庭提交的案涉房屋结构设计图，盘锦中房公司予以认可，根据该设计图可证实双方在签订《购房协议》时，对于房屋面积及结构是有约定的，结合双方所签订的《购房协议》，可以认定双方对案涉房屋的坐落、面积、结构、总价款、交付时间、交付条件、违约责任、优惠条件等进行了约定，上述约定事项符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应认定双方签订的《购房协议》为商品房买卖合同。对吴燕清关于二审法院适用法律错误，应认定其与陈某签订的《购房协议》为预约合同，而非本约合同的主张，本院不予支持。
（二）关于吴燕清对《购房协议》是否享有解除权。
吴燕清主张解除《购房协议》的主要理由为：盘锦中房公司延期交房，现吴燕清已不具备经营案涉三处商业网点的条件；《购房协议》约定的1201号房屋属合同标的，现1201号房屋已被盘锦中房公司出售，《购房协议》不具备履行条件。
本院认为，《购房协议》是双方当事人在自愿的基础上达成的，内容并不违反法律规定，对双方均具有约束力。有效合同应当信守。双方在签订《购房协议》时对于迟延交付房屋已有预见，并作出专门约定“若延期陈某将按同期的银行贷款利率计算付给吴燕清”。因此，对于盘锦中房公司未能按照约定交付案涉房屋的行为，应由其承担给付吴燕清预交购房款的同期银行贷款利率的违约责任。对于吴燕清关于盘锦中房公司延期交房属根本违约，且导致其不具备经营案涉三处商业网点条件的主张，因无事实及法律依据，本院不予支持。
从双方签订《购房协议》的根本目的来看，合同针对的主要标的是三处商业网点，赠送1201号房屋是作为买卖三处商业网点的优惠条件，因此1201号房屋并非《购房协议》约定的主要标的。虽盘锦中房公司将1201号房屋出售给他人，但并未影响对三处商业网点的利用及降低其使用效能。在二审及再审审查过程中，盘锦中房公司明确表示可以用其他房屋替代1201号房屋，也可将1201号房屋买回交付吴燕清或以等额价款补偿，在此情况下吴燕清的损失可以得到弥补。因此盘锦中房公司违约将1201号房屋出售给他人的行为，并未影响双方关于案涉三处商业网点买卖这一主要合同目的实现。即盘锦中房公司虽在双方买卖合同履行过程中存在违约行为，但并未构成根本性违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定，当事人只有在不履行合同约定的主要债务的情况下，守约方才可以主张解除合同。本案中，吴燕清并未取得对《购房协议》的解除权。吴燕清就其未取得1201号房屋等损失可以另行主张，一审、二审法院已经予以释明。对吴燕清关于盘锦中房公司将1201号房屋出售给他人，双方签订的《购房协议》无法继续履行请求解除合同的主张，一审、二审法院未予支持，并无不当。
综上，吴燕清的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：
驳回吴燕清的再审申请。
律师总结：
1、出卖人未按照商品房买卖合同约定的房屋交付时间交付房屋，买受人可以向出卖人主张迟延交付房屋违约金。违约金计算方式根据房屋买卖合同约定计算方式计算。如果没有约定，可以按照银行同期贷款利率计算。
2、关于合同解除权：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定除外。
所以，如果合同对迟延交付房屋的违约责任承担方式作出约定，且约定中不包含解除权的，买受人不可主张要求解除合同。如果合同没有作出任何约定，买受人则可依据上述条款主张解除合同。
