一、商品房预售登记与商品房登记区别在哪？
商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给预购人，由预购人支付定金或房价款的行为。商品房预售登记常常被一些学者称为预告登记。所谓预告登记是指为保全债权的实现、保全物权的顺位请求权等而进行的提前登记。商品房预售登记与商品房登记的区别表现在：商品房登记是在商品房已存在的状态下进行的登记，登记申请人是为了取得或移转已经完成的商品房某项物权而进行的登记。而商品房预售登记则是为了保全将来发生的商品房物权而进行一种登记。预售登记做出后，并不导致商品房物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。
二、商品房登记效力是什么？
1、使买受人取得优先购买权。买受人支付房款购买预售房，其享有的权利是一种合同债权，通过预先登记，从而将物权的公示手段用于对债权的保护，使该项请求权具有了对抗第三人的效力。买受人取得了优先于其他人而购买特定的商品房的权利。
2、期待权。买受人履行了买卖合同规定的义务并办理了预售登记，便应当取得房屋的所有权，出卖人再将该房卖于他人，买受人可以请求法院确认出卖人违反预售登记的内容所做的处分行为无效。由此可见，因为商品房在预售阶段房屋并没有盖成，作为物权的客体即有体物尚不存在。当事人并没有取得所有权。所以，商品房预售登记不是一种所有权变动的公示方法，其目的在于保护债权而不在于保护物权
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