律师随笔
遇到一房二卖怎么办
作者：孙宇光 律师 时间：2023年07月28日
遇到一房二卖怎么办?一房二卖是指，同一个房屋及其卖方对应多个买方出售该房屋。导致同一房屋标的物上，产生了两份甚至多份房屋买卖合同。那么该如何防止遇到一房二卖呢?
遇到一房二卖怎么办?
一房二卖纠纷产生的频率较高、原因也较多：
1、房屋买卖的交易周期和流程时间较长;
2、房屋价款缴纳与实际交房时间跨度大;
3、房价上涨迅速，房屋开发商为追求更高成交价签订新的房屋买卖合同;
4、购房人购房资格限制或房屋本身存在过户障碍，导致的过户迟延等。
在上述因素综合作用下，一房二卖的现象屡有发生，属于房屋买卖中常见的法律风险之一。
2021年1月1日起《民法典》生效，其中的第二百零九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”
第二百二十一条第一款“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”均适用与一房二卖的相关情形。
根据上述法律规定，在遇到了一房两卖后，下列情形的买受人优先获得房屋所有权：
(一)已办理房屋过户登记手续的，房产归登记的买受人所有。
(二)买受人均未办理商品房过户登记手续的，房产归已经办理商品房预告登记手续的买受人所有。
对于无法取得房屋的买受人，可以请求解除合同，返还已购房款及利息、赔偿损失，可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的补偿责任。
如何防止遇到一房二卖的情况?
签署前
1.注意确认房屋无他人占有，签署合同后能够尽快交付使用;
2.检索该房屋在政府网站的备案情况。
签署中
1.通过网签备案的形式，避免“一房二卖”。网签后，无论卖方毁约因涨价还是毁约卖给第三方，如果想要顺利完成房屋交易都需要优先注销网签记录，而网签的注销需要买卖双方同时到场共同申请;
2.提高定金比例的同时在合同中约定毁约的双倍定金罚则，以提高卖方的毁约成本，督促卖方及时完成交易。
签署后
在合同中约定并申请完成“预告登记”，《民法典》第二百二十一条第一款规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”
遇到一房二卖怎么办?
一房二卖纠纷产生的频率较高、原因也较多：
1、房屋买卖的交易周期和流程时间较长;
2、房屋价款缴纳与实际交房时间跨度大;
3、房价上涨迅速，房屋开发商为追求更高成交价签订新的房屋买卖合同;
4、购房人购房资格限制或房屋本身存在过户障碍，导致的过户迟延等。
在上述因素综合作用下，一房二卖的现象屡有发生，属于房屋买卖中常见的法律风险之一。
2021年1月1日起《民法典》生效，其中的第二百零九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”
第二百二十一条第一款“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”均适用与一房二卖的相关情形。
根据上述法律规定，在遇到了一房两卖后，下列情形的买受人优先获得房屋所有权：
(一)已办理房屋过户登记手续的，房产归登记的买受人所有。
(二)买受人均未办理商品房过户登记手续的，房产归已经办理商品房预告登记手续的买受人所有。
对于无法取得房屋的买受人，可以请求解除合同，返还已购房款及利息、赔偿损失，可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的补偿责任。
如何防止遇到一房二卖的情况?
签署前
1.注意确认房屋无他人占有，签署合同后能够尽快交付使用;
2.检索该房屋在政府网站的备案情况。
签署中
1.通过网签备案的形式，避免“一房二卖”。网签后，无论卖方毁约因涨价还是毁约卖给第三方，如果想要顺利完成房屋交易都需要优先注销网签记录，而网签的注销需要买卖双方同时到场共同申请;
2.提高定金比例的同时在合同中约定毁约的双倍定金罚则，以提高卖方的毁约成本，督促卖方及时完成交易。
签署后
在合同中约定并申请完成“预告登记”，《民法典》第二百二十一条第一款规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”
