律师随笔
二手房交易买卖双方要注意哪些问题
作者：孙宇光 律师 时间：2023年12月11日
二手房交易市场不规范，交易中介更是良莠不齐，因此可能涉及的纠纷比较多，纠纷通常也比较复杂。二手房交易如果才能保证买卖双方的合法权益?下面资深北京房产律师就来介绍一下二手房交易买卖双方的注意事项。
首先，作为卖方，在委托他人出售房屋时，最好是有授权委托书，作为买方，更需要重视对方委托代理人是否有合法的委托代理手续，最好是有公证的授权委托书，以避免将来出现的纠纷。
其次，对于如何确保自己不违约问题，一是要合同对于关键条款要约定清楚，案例中就是因为对于后续款项支付上没有约定明确，导致无法确定违约责任。二是严格按照原履行方式和合同约定进行履行，卖方如果坚持按照原合同约定时间及账号要求买方支付款项，就不会出现自己违约程度过于买方的情况。买方在明知对方账号情况下，如果将款项支付到原账号，就不会出现自己履行违约情况。
再次，对于违约取证问题上。在合同约定不清楚情况下，要采取一定办法固定对方违约责任，录音、录像是一个很好的办法，但一定要对关键事实进行录音录像。案例中，买方进行录音取证的方式想取得对方违约的事实，但录音的时间不对，如果在自己第二笔款项支付前进行录音，就能证明卖方的涨价违约情况。在之后进行录音，法院是难以支持卖方根本违约的。
最后，在违约赔偿的数额上。作为起诉方，一定要正确合理的提出要求对方支付的违约金，并提供充分的证据。提出的违约金过高，在法院没有支持的情况下，损失了不必要的诉讼费用，而且给法院以漫天要价的感觉。
提出违约金时，一是要考虑到合同履行的阶段，如果合同履行阶段仅仅是支付了定金，没有入住房屋，法院会考虑这样的履行阶段给守约方造成的损失相对较少。二是要考虑到自己是否也存在违约情形，是否存在过错，如存在，法院也会酌情减少违约金数额。三是是否存在扩大损失的可能。案例中，孙某就是在合同可能存在不能履行情况下，仍然卖掉自己的房屋，造成损失，法院最终认定其扩大了损失。四是充分举证自己的损失，比如自己租房损失，自己出售房屋差价损失等。
首先，作为卖方，在委托他人出售房屋时，最好是有授权委托书，作为买方，更需要重视对方委托代理人是否有合法的委托代理手续，最好是有公证的授权委托书，以避免将来出现的纠纷。
其次，对于如何确保自己不违约问题，一是要合同对于关键条款要约定清楚，案例中就是因为对于后续款项支付上没有约定明确，导致无法确定违约责任。二是严格按照原履行方式和合同约定进行履行，卖方如果坚持按照原合同约定时间及账号要求买方支付款项，就不会出现自己违约程度过于买方的情况。买方在明知对方账号情况下，如果将款项支付到原账号，就不会出现自己履行违约情况。
再次，对于违约取证问题上。在合同约定不清楚情况下，要采取一定办法固定对方违约责任，录音、录像是一个很好的办法，但一定要对关键事实进行录音录像。案例中，买方进行录音取证的方式想取得对方违约的事实，但录音的时间不对，如果在自己第二笔款项支付前进行录音，就能证明卖方的涨价违约情况。在之后进行录音，法院是难以支持卖方根本违约的。
最后，在违约赔偿的数额上。作为起诉方，一定要正确合理的提出要求对方支付的违约金，并提供充分的证据。提出的违约金过高，在法院没有支持的情况下，损失了不必要的诉讼费用，而且给法院以漫天要价的感觉。
提出违约金时，一是要考虑到合同履行的阶段，如果合同履行阶段仅仅是支付了定金，没有入住房屋，法院会考虑这样的履行阶段给守约方造成的损失相对较少。二是要考虑到自己是否也存在违约情形，是否存在过错，如存在，法院也会酌情减少违约金数额。三是是否存在扩大损失的可能。案例中，孙某就是在合同可能存在不能履行情况下，仍然卖掉自己的房屋，造成损失，法院最终认定其扩大了损失。四是充分举证自己的损失，比如自己租房损失，自己出售房屋差价损失等。
