律师随笔
二手房原房主户口不迁出
作者：孙宇光 律师 时间：2023年12月18日
二手房买卖中，可能会有这样的问题，已经过完户了，但是原房主的户口不肯迁出，这就可能导致一系列比如孩子上学、房屋价值等问题。那么，遇到二手房原房主户口不迁出该怎么办呢?
二手房原房主户口不迁出这种情况一般以预防为主，买房可以通过合同进行约定等方式来进行约定，主要方法有：
1、签合同前核查房屋户口情况
签订合同前，委托中介方事先查询下房屋是否有户口，有几人;如有必要，要求房东本人带上房产证和身份证原件到户口所在派出所户籍科查询。
2、合同中明确户口迁出时间
在合同中详细写明户口迁出的时限以及违约责任，以此敦促卖家履行合同。一旦出现卖家延期履行或者不履行的情况，买家可起诉索赔维权。
3、户口不迁出可解约
对于以落户作为主要购房目的的买家，可以在合同的《补充协议》中约定：若出售方因特殊原因导致最终不能将户口迁出的，卖方需将已收到的房款全额退还(含其他实际损失，如中介费等)后合同自动失效。
4.签订合同时，应该根据对方的户籍情况来设立交房的尾款。
为什么是尾款而不是违约金呢?因为合同法中有规定，如果违约金高于实际损失，对方可以要求降低违约金。也就是说，如果你无法证明对方不迁出户口对自己造成了多大的损失，违约金定得再高都没用。因此，适当提高针对户口迁出的尾款押金，最好定到10%-20%，这是督促上家履约的关键。
如果已经购买了房子但是合同没有约定的话，需要律师根据不同的合同来具体分析相应的办法。
二手房原房主户口不迁出这种情况一般以预防为主，买房可以通过合同进行约定等方式来进行约定，主要方法有：
1、签合同前核查房屋户口情况
签订合同前，委托中介方事先查询下房屋是否有户口，有几人;如有必要，要求房东本人带上房产证和身份证原件到户口所在派出所户籍科查询。
2、合同中明确户口迁出时间
在合同中详细写明户口迁出的时限以及违约责任，以此敦促卖家履行合同。一旦出现卖家延期履行或者不履行的情况，买家可起诉索赔维权。
3、户口不迁出可解约
对于以落户作为主要购房目的的买家，可以在合同的《补充协议》中约定：若出售方因特殊原因导致最终不能将户口迁出的，卖方需将已收到的房款全额退还(含其他实际损失，如中介费等)后合同自动失效。
4.签订合同时，应该根据对方的户籍情况来设立交房的尾款。
为什么是尾款而不是违约金呢?因为合同法中有规定，如果违约金高于实际损失，对方可以要求降低违约金。也就是说，如果你无法证明对方不迁出户口对自己造成了多大的损失，违约金定得再高都没用。因此，适当提高针对户口迁出的尾款押金，最好定到10%-20%，这是督促上家履约的关键。
如果已经购买了房子但是合同没有约定的话，需要律师根据不同的合同来具体分析相应的办法。
