律师随笔
购买二手房注意事项
作者：孙宇光 律师 时间：2024年01月25日
在二手房交易市场中合同纠纷普遍存在，这类房屋通常价格比较低，很多购房者贪图便宜或者没有审查购买了此类房屋，以后就极有可能陷入法律纠纷中。那么，购买二手房需要注意哪些问题?
哪些二手房交易时无法过户?
典型的比如经济适用房或者军产房等。
经济适用房存在产权证的，但是在产权证上会标注经济适用房，而经济适用房在五年内是不能上市交易的。
军产房，便不存在产权证。所谓的军产房，是由部队提供土地建造的房子，他的土地性质是政府划拨军事用地。此类房屋通常也是不允许上市的。
除了上述房屋还应该查看房屋的抵押或者查封情况。
作为购房者，若单独去房交所进行查询，可能会因不是房屋所有权人而无法查询，但是可以要求卖房人与其一同上房交所进行查询。因为卖房人作为房屋所有权人，其可请求房交所向购房者出具房屋的查询证明，购房者可以在该证明上看到房屋是否存在抵押、查封的信息。若房屋存在按揭贷款抵押，购房者最好在卖房人还清贷款，注销抵押登记以后，再与其进行房产交易。如果欲购房屋上有查封的话，那我就不建议您购买了。若房屋上存在查封，便说明该出卖人有债权债务纠纷，且已经诉讼到法院。购房者欲购买的房屋将来可能会被执行。
除去上述提到的购买二手房时可能遇到的法律风险，在购买二手房时，还应留意户口的问题。很多人购买二手房的目的是为了落户或争取学区名额，所以在签订房屋买卖合同时一定要审查房屋内的户口情况。如果签订合同时原房屋内仍有户口没有迁出的，那么签订合同时应该对户口迁出做出明确的约定，并通过约定违约责任以督促原房主迁移户口。值得注意的是，法院并没有权利直接判令行政机关将卖房人户口迁出，公安机关亦没有强制他人迁出户口的权力。
接下来我们还需留意，所欲购买的房屋有没有对外出租。如果该房屋存在被出租的情形，购房者一定要和承租人去谈一谈，因为依据法律规定，承租人具有两项法律权利。第一项是优先购买权，即承租人享有以同等条件优先购买承租房屋的权利。第二项便是买卖不破租赁的原则，通俗来讲，比如承租人承租某房屋十年，虽然购房者购买了该房屋并办理了过户登记，但是承租人的十年租期未到，购房者便无法要求承租人腾房。若购房者所购房屋是为了自己居住，则该情形可能会使得购房者的购房目的无法实现。
哪些二手房交易时无法过户?
典型的比如经济适用房或者军产房等。
经济适用房存在产权证的，但是在产权证上会标注经济适用房，而经济适用房在五年内是不能上市交易的。
军产房，便不存在产权证。所谓的军产房，是由部队提供土地建造的房子，他的土地性质是政府划拨军事用地。此类房屋通常也是不允许上市的。
除了上述房屋还应该查看房屋的抵押或者查封情况。
作为购房者，若单独去房交所进行查询，可能会因不是房屋所有权人而无法查询，但是可以要求卖房人与其一同上房交所进行查询。因为卖房人作为房屋所有权人，其可请求房交所向购房者出具房屋的查询证明，购房者可以在该证明上看到房屋是否存在抵押、查封的信息。若房屋存在按揭贷款抵押，购房者最好在卖房人还清贷款，注销抵押登记以后，再与其进行房产交易。如果欲购房屋上有查封的话，那我就不建议您购买了。若房屋上存在查封，便说明该出卖人有债权债务纠纷，且已经诉讼到法院。购房者欲购买的房屋将来可能会被执行。
除去上述提到的购买二手房时可能遇到的法律风险，在购买二手房时，还应留意户口的问题。很多人购买二手房的目的是为了落户或争取学区名额，所以在签订房屋买卖合同时一定要审查房屋内的户口情况。如果签订合同时原房屋内仍有户口没有迁出的，那么签订合同时应该对户口迁出做出明确的约定，并通过约定违约责任以督促原房主迁移户口。值得注意的是，法院并没有权利直接判令行政机关将卖房人户口迁出，公安机关亦没有强制他人迁出户口的权力。
接下来我们还需留意，所欲购买的房屋有没有对外出租。如果该房屋存在被出租的情形，购房者一定要和承租人去谈一谈，因为依据法律规定，承租人具有两项法律权利。第一项是优先购买权，即承租人享有以同等条件优先购买承租房屋的权利。第二项便是买卖不破租赁的原则，通俗来讲，比如承租人承租某房屋十年，虽然购房者购买了该房屋并办理了过户登记，但是承租人的十年租期未到，购房者便无法要求承租人腾房。若购房者所购房屋是为了自己居住，则该情形可能会使得购房者的购房目的无法实现。
