尚在租赁期内的房屋突然遭遇拆迁承租方该如何维护自己的合法权益？


基本案情
        曾某（出租方、甲方）与房某（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定将曾某所有的仓库500平米出租给房某使用，双方除约定租期及租金等具体问题外，还特别约定“租赁因国家规划终止时，除生产设备及附件归乙方，对改造部分不能搬出或者损坏，以后凡是涉及拆迁赔偿等，均与乙方无关。”
        合同签订后，房某承租涉案房屋并经曾某同意后改造为冷库并使用至今。后涉案房屋遭遇拆迁征收，房某向曾某主张制冷机、冷库房、配电柜、冷却水塔等项目的拆迁补偿费用以及按面积计算搬家费、过渡费、停产停业损失等费用。双方协商未果遂诉至法院。
裁判结果
        一审法院认为：根据合同中约定“租赁因国家规划终止时，除生产设备及附件归乙方，对改造部分不能搬出或者损坏，以后凡是涉及拆迁赔偿等，均与乙方无关。”因此对房某主张的制冷机、冷库房、配电柜、冷却水塔等项目的拆迁补偿费用的诉讼请求予以支持。对于房某主张按面积计算搬家费、过渡费、停产停业损失的诉讼请求，一审法院法院未予支持。
        曾某不服一审判决上诉，二审法院维持了原判决。
法官说法
随着城市化进程以及旧城改造的不断推进，拆迁征收中出租人与承租人如何分配拆迁款产生的问题越来越多，应当引起重视。针对此种情况，法官提醒：
        2011年的《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后，排除了房屋承租人在房屋征收时的主体地位，承租人不再属于独立于出租人之外的补偿对象。如租赁合同中未明确写明遭遇拆迁该如何处理，那么承租人可以主张哪些权利？
        1、对于拆迁征收补偿款中的搬家费、停产停业损失和过渡费等费用，如承租人实际支出该部分费用或实际造成该部分损失，承租人可以向出租人主张分配该部分款项。
        2、对于装饰装修补偿费用，应区别能否拆除，对于能拆除的，可以由承租人自行搬离。对于已经与租赁物形成一体的，如果合同尚未到期，那么承租人有权向出租人主张该部分补偿款项。如果合同到期后遭遇拆迁征收，原则上该部分物品已归出租人所有，除非双方有特别约定。
        3、对于未到期的租金，承租人可向出租人主张退还该部分费用。其余费用，如双方无特殊约定，应归出租人所有。
        人民法院对于上述费用如何分配，将结合当地拆迁补偿政策以及租赁履行情况酌情予以认定。为了最大限度保护出租人与承租人的合法利益，法官建议，出租方与承租方应当在签订租赁合同时对遭遇拆迁后如何分配拆迁款做明确的约定，以免日后发生矛盾。

来源：山东高法