期房买卖合同的效力认定—单宁生、欧阳志香诉蒋荣华、严志英房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1裁判书字号
江苏省常州市中级人民法院（2012）常民终字第387号民事判决书
2.案由:房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告（被上诉人）:单宁生、欧阳志香
被告（上诉人）:蒋荣华、严志英

【基本案情】
        2009年9月29日，被告严志英与常州金进房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定房屋交付期限为2011年1月28日前。2010年8月15日，原告与被告签订了房屋买卖协议1份，约定如下:被告将其所有的位于金坛市碧水华庭的住宅一套转让给原告，转让价33.8万元；2010年8月15日付3万元，2011年1月付30.8万元；被告于2011年1月办理好房屋产权证、土地证及房屋钥匙；由原告负责过户并承担费用，被告必须提供办理过户的一切手续，过户时原告付清全部房款。原告当日即支付定3万元。2010年1月10日，原告单宁生与被告严志英签订补充协议，约定:该房屋的转让价一次性增加3万元，同时被告保证今后无论市场行情如何变化，绝对不再加价；如单方违约必须承担房屋总价的20％违约金。合同到期后，原、被告因付款和过户先后顺序问题产生争议，诉至本院处理。

【案件焦点】 
        1.当事人购买期房后作为二手房同第三人签订的房屋买卖合同的效力如何； 
        2.该房屋买卖合同是否应继续履行。

【法院裁判要旨】 
        江苏省常州市金坛市人民法院认为:原、被告签订的房屋买卖协议和补充协议，内容并不违反我国法律、法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，属有效合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人均具有法律约束力原、被告签订的协议约定付款和过户是同时履行。原、被告均要求对方先履行没有法律依据，均存在过错。故对原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，不予支持。讼争房屋已由开发商向业主交付，故原、被告所签订的协议具备继续履行的条件，可以继续履行。原、被告均应按合同的约定继续履行。故原告要求被告继续履行合同的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。被告不应继续履行合同的抗辩，无法律依据，不予支持。
江苏省常州市金坛市人民法院作出（2011）坛民初字第1956号判决: 
        一、原告单宁生、欧阳志香于本判决生效之日起1个月内支付被告蒋荣华、严志英购房款338000元。 
        二、被告蒋荣华、严志英于本判决生效之日起1个月内协助原告单宁生、欧阳志香办结金坛市碧水华庭该处房屋的房屋产权登记手续（包括房产证和土地使用证）。 
        三、驳回原告单宁生、欧阳志香其他诉讼请求。 
        蒋荣华、严志英持原审答辩意见提起上诉。 
        江苏省常州市中级人民法院认为:双方当事人签订的房屋买卖协议和补充协议是双方关于买卖房屋合意的结果，系双方当事人的真实意思表示，上诉人作为讼争房屋所有权人与被上诉人签订买卖房屋协议，该协议真实、有效。至于讼争房屋设置了抵押权，影响的是讼争房屋是否能完成交易，只要讼争房屋交易障碍能消除，双方之间的合同即可得以履行。本案中，上诉人实际已取得讼争房屋，且已申领了房屋产权证，同时，双方合同约定了房屋买卖价款，被上诉人请求履行房屋买卖合同，并为讼争房屋撤销抵押权提供了款项，现双方之间的房屋买卖合同已无不能履行的障碍，双方应信守所签订合同确立的内容，全面履行双方之间确立的房屋买卖合同。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下: 
        驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1970元，由上诉人蒋荣华、严志英负担。

【法官后语】
1.房屋买卖合同是否生效 
        当事人购买预售房后作为二手房同第三人签订转让合同的效力问题存有争议。有观点认为，我国《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让。本案中，原被告分别于2010年8月15日、2010年11月10日签订房屋转让协议和转让补充协议，此时被告尚未取得该房屋的所有权，其将房屋转让给原告的行为违反了行政法规的禁止性规定，该合同应属无效。但笔者认为，从法理上说，《城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定是一项管理型禁止规范，《城市房地产管理法》系行政管理型法律，该法第三十八条的相关规定旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易；而对于合同效力发生影响的一般是效力型的禁止规范，故司法实践中不能仅以违反《城市房地产管理法》的此项规定为由确定房屋买卖合同无效。房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权，而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利。因此本案中，原被告签订的房屋买卖合同并不违反法律禁止性规定，应属有效。
2.房屋买卖合同是否应继续履行 
        因双方当事人签订的房屋买卖协议和补充协议是双方关于买卖房屋合意的结果，系双方当事人的真实意思表示，被告作为争房屋所有权人与原告签订买卖房屋协议，该协议真实、有效。至于讼争房屋设置了抵押权，影响的是讼争房屋是否能完成交易，因为涉及他人权利，只要讼争房屋交易障碍能消除，双方之间的合同即可得以履行。本案中，被告实际已取得讼争房屋，且已申领了房屋产权证，同时，双方合同约定了房屋买卖价款，原告请求履行房屋买卖合同，并为讼争房屋撒销抵押权提供了款项，现双方之间的房屋买卖合同已无不能履行障碍，双方应信守签订合同确立的内容，全面履行双方之间确立的房屋买卖合同。遂作出如上判决。