违反合同约定交付房屋应承担补救之责任
——陈湘荔诉厦门经济特区工程建设公司商品房预售合同案

【案件基本信息】
1.裁判书字号 福建省厦门市中级人民法院（2012）厦民终字第114号民事判决书
2.案由:商品房预售合同纠纷
3.当事人
原告（上诉人）:陈湘荔
被告（上诉人）:厦门经济特区工程建设公司（以下简称特区工程公司）

【基本案情】
        位于厦门市湖里区的晶尚名居系特区工程公司开发建设的商品房项目2006年8月7日，陈湘荔与特区工程公司签订一份编号为01383081的《商品房买卖合同》，约定:陈湘荔向特区工程公司购买晶尚名居1号楼1层×单元店面该商品房为钢混结构，层高为3.6米，建筑面积5.0103平方米，总金额832041元；特区工程公司应在2009年10月31日前将经分期综合验收合格的该商品房交付陈湘荔等等。上述合同附件一的房屋平面图中，晶尚名居的该店面前设计有两根矩形立柱，但未标明立柱的尺寸。合同附件四《合同补充协议》第六条规划、设计变更的第4项约定:在工程建设过程中，出卖人有权对小区总平规划和设计进行优化调整和合理变动，出卖人无须通知买受人，买受人不得由此主张解除合同或要求获得赔偿。2008年12月27日，特区工程公司在水晶森林（包括晶尚名居、晶尚名苑项日）售楼处的玻璃外窗上公证张贴了公告，主要内容为为提升社区商业街品质，建设方出资聘请具有独到设计风格的上企装潢设计公司在原有水晶森林商业街的基础上，对商业街外立面进行西班牙建筑风格的装饰设计，目前展示该商业街设计效果图，不久将以建筑实物展现，公告公示期间如有意见，可向特区工程公司及有关部门反映。公告上附有商业街的设计效果图。此后，特区工程公司对晶尚名居的商业街外立面进行了西班牙建筑风格的装饰，陈湘荔购买的晶尚名居的店面前亦按西班牙风格装饰了立柱。 
        2009年10月13日，晶尚名居通过建设工程竣工验收备案登记2009年10月20日，特区工程公司在《厦门日报》上刊了晶尚名居定于2009年10月28日至30日办理交付手续的通知。2009年10月29日，陈湘荔去办理交房手续时，认为晶尚名居的店面正前的两根立柱尺寸过大，店面前的两侧还各多出一根立柱，且店面内的公共管线线槽的位置影响了店面的层高因此拒绝接收该店面此后陈湘荔与特区工程公司交涉未果，遂诉至本院。

【案件焦点】 
        违反合同约定交付房屋，应当承担怎样的补救责任。

【法院裁判要旨】 
        福建省厦门市湖里区人民法院认为:本案中，陈湘荔与特区工程公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应依约履行特区工程公司应向陈湘荔交付符合合同约定的晶尚名居1号楼1层×单元店面。一、关于陈湘荔要求特区工程公司将讼争房屋内的灰色弱电桥架（线槽）提升到讼争房内红色消防管的高度以上的诉求。由于双方签订的合同约定晶尚名居的店面的层高为3.6米，而现该店面中因天花板下方的灰色弱电桥架（线槽）及红色消防管的存在，致使房屋中间部分能使用的层高实际降低了近1米，影响了店面的使用空间。因此，晶尚名居该店面的实际层高不符合合同的约定，损害了陈湘荔的合法权益，现陈湘荔要求特区工程公司将讼争房屋内的灰色弱电桥架（线槽）提升到房内红色消防管的高度以上的诉求，符合法律规定，本院依法予以支持。二、关于陈湘荔要求特区工程公司拆除讼争店面前中间两根立柱上增加的与购房合同不符的西班牙建筑风格装饰的诉求。由于陈湘荔与特区工程公司签订的《商品房买卖合同》附件一的房屋平面图中，讼争店面前即有两根矩形立柱；而附件四中约定，在工程建设过程中，出卖人有权对小区总平规划和设计进行优化调整和合理变动，出卖人无须通知买受人，买受人不得由此主张解除合同或要求获得赔偿。因此，特区工程公司在公告后对晶尚名居的商业街外立面进行西班牙建筑风格的装饰，并不违反合同约定。且现晶尚名居项目已交房，根据法律规定，改建、重建建筑物及其附属设施应由业主共同决定。因此，陈湘荔要求特区工程公司拆除讼争店面前中间两根立柱上增加的与购房合同不符的西班牙建筑风格装饰的诉求，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下: 
        一、被告厦门经济特区工程建设公司应于本判决生效之日起十五日内，将原告陈湘荔购买的晶尚名居1号楼1层×单元店面内的灰色弱电桥架（线槽）提升至目前房内红色消防管的高度（离地面高度2.75米以上（桥架提升后穿过内墙时可贴墙而下，靠墙部分的高度离地面最低可低至2.67米） 
        二、驳回原告陈湘荔的其他诉讼请求。 
        一审宜判后，原被告均不服原审判决，向厦门市中级人民法院提起上诉。 
        福建省厦门市中级人民法院经审理认为:讼争合同约定讼争店面的层高为3.6米，而因线槽等因素，讼争店面实际使用的层高降低了近1米，确实影响讼争店面的使用空间，原审判决裁量由特区工程公司将线槽提升到一个更为合理的高度，并无不妥。特区工程公司的上诉请求没有法律依据，应予驳回。再次，根据讼争合同附件的平面图所示，讼争店面前面确实有标明两根立柱，但合同并未约定两根立柱的尺寸，且合同还约定特区工程公司有权对小区总平规划和设计进行优化调整和合理变动，因此，特区工程公司对该两根立柱进行西班牙风格的装饰，并不违反合同约定，陈湘荔的上诉请求没有事实依据，亦不应予以支持。综上，双方当事人的上诉请求均没有事实和法律依据，依法应予驳回，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下： 
        驳回上诉，维持原判。

【法官后语】 
        在现代社会，人们已经把投资房产作为应对通货膨胀的一种方式，不仅是购买住宅，还会投资商铺等其他种类房产。而在投资商铺上，人们不单是考虑商铺的结构，还有门面、位置、朝向等因素，因此相比于住宅而言更为复杂。而购买预售房产便是在没有实物的前提下，通过图纸、模型等来确定未来房产的样子，因此这种模式很可能就会导致所想的与日后所见不一致，加之销售人员有业务提成的因素，为促成交易往往会对一些问题避而不提，从而也造成了现在商品房预售合同纠纷猛增的现象。本案中原告在购买时正是看中了店面宽敞的特点，但在建成时却发现店前亦按西班牙风格装饰了立柱，反而影响了店面的效果，由此产生纠纷。而开发商又宣称其已在售楼处的玻璃外窗上公证张贴了公告告知业主，但原告予以否认，但是如今该诉争房产已经交付，根据物权法的规定，原告要改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。此时已经不是开发商一人可以决定的了本案这样看来似乎原告是吃亏了，但是换个角度想，如果原告在购买时注意看清合同条款，在购买后能够时时和开发商联系了解进度，或许大可以在这两根柱子立成之前寻求其余解决问题的办法。而关于要求讼争房屋内的灰色弱电桥架（线槽）提升到讼争房内红色消防管的高度以上，经法院现场勘查，确实存在实际层高降低了近1米的情形，因此该诉求得到了法院的支持。其实这个案例只是商品房纠纷中的一种情形，想要避免纠纷归根究底还是在于购房者在购买时尽到足够的注意义务，开发商真正做到诚信交易。