成功案例
李某某诉苏某某房屋侵权纠纷案
作者：魏志红 律师 时间：2017年04月21日
李某某诉苏某某房屋侵权纠纷案
—— 一起小产权房买卖被法院认可的非典型案例
—— 用正义维护委托人合法权益是律师肩负的责任和使命
【案情简介】
1992年7月15日，经中间人介绍，本案被申请人苏某某与李某（本案再审申请人李某某之弟）签订了房屋买卖合同。苏某某购买李某位于济宁市中区金城镇西红庙村的房屋（含院落）一套。该房屋实质上是李某以其姐姐李某某的名义申请的宅基地，李某自己建设和居住使用的，李某某从没有使用过。苏某某依约缴纳了购房款，李某也将房屋及宅基地使用权证（登记在李某某名下）交给苏某某。2006年李某因病去世。
此后，西红庙村涉及土地拆迁置换，李某某意识到自己卖出的房屋是农村小产权房，现行的法律并不保护这样的交易，在巨大的经济利益驱使下，萌生了毁约的想法，遂以房屋侵权为由，于2009年6月将苏某某诉至任城区人民法院，要求归还房屋，任城区法院判决驳回申请人的诉讼请求。李某某不服提出上诉，济宁中院判决驳回上诉，维持原判。一、二审判决生效后，李某某向山东省高级人民法院申请再审，山东省高院审理后指令济宁市中级人民法院再审本案。
【承办过程】
本案是常见的因购买小产权房屋而产生的合同纠纷，对于这种买卖协议的效力，国家政策和法律规定均是持否定态度的，李某与苏某某签订的协议存在无权处分的情况，并且作为山东省高院裁定指令再审的案件，裁定内容明显是否定原一、二审判决的，因此代理本案难度非常大，败诉风险非常高，一般情况下我们不会轻易选择代理本案。但是鉴于本案的特殊性，买卖协议签订的时间较早，根据当时房屋交易的法律规定及一般习惯，结合李某与李某某的关系等，本案也有一定的胜诉的可能。苏某某购买了房屋已达二十年之久，其间对房屋进行了多次翻建和扩建，李某某从没有过问过。只是由于该村拆迁置换房屋，李某某在经济利益的驱使下做出毁约的行为，违背了法律上的诚实信用原则。被申请人的苏某某如果失去了该房屋，将无家可归。本律师经过综合分析，仔细考虑，做出了一个艰难的决定，即作为被申请人苏某某的代理律师承办本案。
接受委托后，本律师仔细审查了双方签订的买房契约，多次到西红庙村委会了解情况，查阅相关资料，找到了诉争房屋界址表，调取了相邻村民戴某某的房屋所有权证，经过不懈努力，争取到了当时签订协议的中间人李某A、李某B的同意，出庭作证证实签订协议的真实情况，并制作了调查笔录。通过以上调查取证的过程，我们了解到涉案房屋虽然登记在李某某的名下，但是李某某之弟李某为了多要一套房子，而以姐姐的名义申请的宅基地，房屋界址登记表中“李某某”的签名是李某书写；相邻村民戴某某的房屋所有权证书上显示涉案房屋所有权人为李某；几名证人证实了房屋系李某出资建造，并且全村人均认为属其所有，作为姐姐的李某某出嫁后离开西红庙村，从未在该房屋居住。签订协议时，苏某某在李某家中已将房款付清，李某将房屋、土地使用权证交付给苏某某，双方均履行了该协议。
【代理意见】
2013年6月5日，该案在济宁中院第一次开庭审理，经过庭审调查，围绕庭审调查的焦点问题，我们提出以下代理观点：
一、双方签订的房屋买卖协议意思表示真实，内容合法有效。该房屋实质上是李某以其姐姐李某某的名义申请的宅基地，由李某自行出资建设，一直有李某居住，李某某没有在居住过。在诉争房屋的界址表中，该表登记人为李某某，但上面李某某及四邻签字均不是本人所签，而是李某代签。并且，在苏某某邻居戴某某的房屋所有权证平面图所示，诉争房屋显示所有权人为李某。无论是本村村民，还是被申请人苏某某，均有理由相信李某是房屋的实际所有人。如果说李某构成无权代理的话，也符合表见代理的构成要件。双方签订的房屋买卖协议是真实有效的，应当判决驳回申请人的诉讼请求。
二、协议签订了长达二十年之久，申请人以默示的方式认可了该协议。苏某某购买后对房屋多次进行了翻修及扩建，申请人从未干涉过问，也没有提出任何异议。申请人声称对买卖房屋一无所知，不符合常理。可见申请人对买卖关系存在是明知的，其以默示方式予以认可。苏某某如果失去了该房屋，将无家可归。房屋买卖合同已经签订后，由于扩建、翻建，原房屋面貌已经不存在了。李某某的请求违背了最基本的诚实信用原则，是典型的毁约行为。
【补充代理意见】
2013年7月9日，该案第二次开庭审理，庭审调查的焦点问题逐渐转移至苏某某不是西红庙村原住民，不具有该村集体经济组织成员资格，双方签订的协议违反法律法规强制性规定，属于无效合同。针对再审申请人抛出的新观点，本律师集中了大量精力，大批量的查阅了很多当时的法律法规及土地管理制度，还有“集体经济组织成员”这一法律概念形成的时间和背景，我们提出了本案应当适用签订合同时的法律作为补充代理意见：
一、本案申请人的诉讼请求为返还房屋，其诉讼请求不包含确认合同无效。对于合同效力的问题，不宜一并作出认定。申请人是根据房屋侵权提起的诉讼，并没有提起确认合同无效之诉。该合同只是被申请人提交的一份证据，只需对其真实性和证明力进行认定，对于合同效力的问题，与房屋侵权明显不是同一法律关系，申请人也未就此提出诉讼请求，法院不宜一并作出认定。
二、申请人依据的关于“集体经济组织成员”的法律都是在被申请人苏某某迁入该村之后颁布，双方签订的合同并未违反任何法律强制性规定。申请人认为苏某某不属于该村集体经济组织成员，所依据的法律都是苏某某迁入该村之后颁布的，如《土地管理法》于1999年施行；《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》颁布于1999年；《农村土地承包法》颁布于2002年；最早对“集体经济组织成员”资格作出明确规定的《山东省实施中华人民共和国农村土地承包法办法》颁布于2004年，山东省高级人民法院2005年及2008年《全省民事审判工作座谈会议纪要》也没有出台。而被申请人1992年签订房屋转让合同，1996年迁入该村。因此，在签订合同之时，关于“集体经济组织成员”有关规定的法律法规尚未颁布实施，被申请人当时并未违反任何法律规定，双方的转让合同完全真实、合法、有效。不仅如此，代理人认为，被申请人苏某某还应认定为该村集体经济组织成员，对于其未享受到的福利待遇，不因村规民约而否定中华人民共和国公民应当享有的宪法权利。如苏某某不是该村村民，那他应当在哪里享有权利？因此，这种上不了桌面的规定，不能否认宪法权利。
三、双方合同是在《合同法》颁布实施之前签订的，不应适用《合同法》的关于合同无效条款的规定。
1、双方合同签订于1992年，而合同法颁布时间为1999年。合同法作为调整平等的民事主体之间合同关系的法律，只有在其颁布之后，才能要求社会成员共同遵守，对合同法颁布之前的民事行为没有约束力，申请人引用合同法关于无效合同条款的规定明显错误。
2、在我国司法实践中，对已经履行完毕的主体不适格的无效合同多是按照有效处理。主要原因在于主体资格的无效与合同履行后果的损失并无因果关系，合同履行只要是当事人真实意思表示，就不能因为合同无效而否认交易的真实性，不能人为地否定交易基本规律。因此，无论被申请人是否是该村集体经济组织成员，双方关于签订合同的意思表示真实，该合同就已经成立且生效。
3、申请人作为合同的一方当事人，在二十年后再提出合同无效的问题，是由于争议房屋背后的经济利益在驱动其作出毁诺行为，既违反了民法最根本的诚实信用原则，也违背了法律最基本的公平正义原则，不但不应受到法律的保护，而且应该受到道德的谴责。
四、在双方签订合同之时，该房屋及土地所有权已经实际转移。双方的合同是1992年签订，而《物权法》是2007年颁布，因此，不能适用物权法对于不动产管理制度的规定，应当按照当时的法律及当地的交易规则、交易习惯进行处理。在签订合同之时，虽然没有进行登记变更，但是不妨碍该房屋的所有权已经转移的事实。根据我国关于土地的相关法律法规及政策规定，地随房走，土地所有权也已转移至被申请人享有。在签订后，未对土地使用证进行变更过户，是申请人未履行合同义务，而不应该作为其要求返还房屋的理由。
综上所述，申请人依据的关于“集体经济组织成员”的法律都是在被申请人苏某某迁入该村之后颁布的，在签订合同时，不存在任何违法法律强制性规定的问题。申请人主张合同无效依据的《合同法》也是在双方合同签订之后颁布的，不能适用合同法关于合同无效的规定。双方签订的合同真实、合法、有效。申请人的要求违背了最基本的诚实信用和公平正义的原则，挑战公众道德的底线，应当依法驳回其诉讼请求。
【裁判结果】
经过律师的不懈努力，济宁中院多次提交审判委员会认真研究合议，最终作出了有利于苏某某的判决，该院认为：本案房屋买卖契约签订于1992年，距申请人向原一审法院提出起诉已十七年之久。在此期间，苏某某对房屋及院落进行了修缮和扩建，再审申请人李某某虽然另居，但仍与被申请人居住在同一城市，其应当知道房屋已经被出卖的事实，对李某卖房的事实，应当视为追认。房屋购买人苏某某在购买房屋时，虽然不是金城办事处西红庙村村民，但本案在法律适用上，应当适用签订合同时的法律、法规及司法解释的规定。1992年7月，国务院办公厅1995年5月6日《关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知》及2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的规定》尚未制定生效，因此，山东省高级人民法院2005年及2008年《全省民事审判工作座谈会议纪要》中规定的城市居民及其他村集体经济组织成员在本村购买房屋的，房屋买卖合同应当认定为无效的规定，在本案中不应当适用。原一审、二审判决并无不当，本案经过本院审判委员会讨论决定，判决维持原二审判决。
至此，本案再审胜诉，李某某彻底放弃了毁约的想法，起到了止诉息争的效果。
【简要点评】
小产权房买卖可谓“买来容易拥有难”，本案就是买卖房屋后，因卖家企图利用国家政策和法律现行规定而获取不正当利益，后在代理律师的努力下，被法院驳回了请求。但本律师同时提醒注意的是，这是极特殊情况下的个别案例，在现行法律不变的条件下，并不能代表小产权房交易已经安全了。
—— 一起小产权房买卖被法院认可的非典型案例
—— 用正义维护委托人合法权益是律师肩负的责任和使命
【案情简介】
1992年7月15日，经中间人介绍，本案被申请人苏某某与李某（本案再审申请人李某某之弟）签订了房屋买卖合同。苏某某购买李某位于济宁市中区金城镇西红庙村的房屋（含院落）一套。该房屋实质上是李某以其姐姐李某某的名义申请的宅基地，李某自己建设和居住使用的，李某某从没有使用过。苏某某依约缴纳了购房款，李某也将房屋及宅基地使用权证（登记在李某某名下）交给苏某某。2006年李某因病去世。
此后，西红庙村涉及土地拆迁置换，李某某意识到自己卖出的房屋是农村小产权房，现行的法律并不保护这样的交易，在巨大的经济利益驱使下，萌生了毁约的想法，遂以房屋侵权为由，于2009年6月将苏某某诉至任城区人民法院，要求归还房屋，任城区法院判决驳回申请人的诉讼请求。李某某不服提出上诉，济宁中院判决驳回上诉，维持原判。一、二审判决生效后，李某某向山东省高级人民法院申请再审，山东省高院审理后指令济宁市中级人民法院再审本案。
【承办过程】
本案是常见的因购买小产权房屋而产生的合同纠纷，对于这种买卖协议的效力，国家政策和法律规定均是持否定态度的，李某与苏某某签订的协议存在无权处分的情况，并且作为山东省高院裁定指令再审的案件，裁定内容明显是否定原一、二审判决的，因此代理本案难度非常大，败诉风险非常高，一般情况下我们不会轻易选择代理本案。但是鉴于本案的特殊性，买卖协议签订的时间较早，根据当时房屋交易的法律规定及一般习惯，结合李某与李某某的关系等，本案也有一定的胜诉的可能。苏某某购买了房屋已达二十年之久，其间对房屋进行了多次翻建和扩建，李某某从没有过问过。只是由于该村拆迁置换房屋，李某某在经济利益的驱使下做出毁约的行为，违背了法律上的诚实信用原则。被申请人的苏某某如果失去了该房屋，将无家可归。本律师经过综合分析，仔细考虑，做出了一个艰难的决定，即作为被申请人苏某某的代理律师承办本案。
接受委托后，本律师仔细审查了双方签订的买房契约，多次到西红庙村委会了解情况，查阅相关资料，找到了诉争房屋界址表，调取了相邻村民戴某某的房屋所有权证，经过不懈努力，争取到了当时签订协议的中间人李某A、李某B的同意，出庭作证证实签订协议的真实情况，并制作了调查笔录。通过以上调查取证的过程，我们了解到涉案房屋虽然登记在李某某的名下，但是李某某之弟李某为了多要一套房子，而以姐姐的名义申请的宅基地，房屋界址登记表中“李某某”的签名是李某书写；相邻村民戴某某的房屋所有权证书上显示涉案房屋所有权人为李某；几名证人证实了房屋系李某出资建造，并且全村人均认为属其所有，作为姐姐的李某某出嫁后离开西红庙村，从未在该房屋居住。签订协议时，苏某某在李某家中已将房款付清，李某将房屋、土地使用权证交付给苏某某，双方均履行了该协议。
【代理意见】
2013年6月5日，该案在济宁中院第一次开庭审理，经过庭审调查，围绕庭审调查的焦点问题，我们提出以下代理观点：
一、双方签订的房屋买卖协议意思表示真实，内容合法有效。该房屋实质上是李某以其姐姐李某某的名义申请的宅基地，由李某自行出资建设，一直有李某居住，李某某没有在居住过。在诉争房屋的界址表中，该表登记人为李某某，但上面李某某及四邻签字均不是本人所签，而是李某代签。并且，在苏某某邻居戴某某的房屋所有权证平面图所示，诉争房屋显示所有权人为李某。无论是本村村民，还是被申请人苏某某，均有理由相信李某是房屋的实际所有人。如果说李某构成无权代理的话，也符合表见代理的构成要件。双方签订的房屋买卖协议是真实有效的，应当判决驳回申请人的诉讼请求。
二、协议签订了长达二十年之久，申请人以默示的方式认可了该协议。苏某某购买后对房屋多次进行了翻修及扩建，申请人从未干涉过问，也没有提出任何异议。申请人声称对买卖房屋一无所知，不符合常理。可见申请人对买卖关系存在是明知的，其以默示方式予以认可。苏某某如果失去了该房屋，将无家可归。房屋买卖合同已经签订后，由于扩建、翻建，原房屋面貌已经不存在了。李某某的请求违背了最基本的诚实信用原则，是典型的毁约行为。
【补充代理意见】
2013年7月9日，该案第二次开庭审理，庭审调查的焦点问题逐渐转移至苏某某不是西红庙村原住民，不具有该村集体经济组织成员资格，双方签订的协议违反法律法规强制性规定，属于无效合同。针对再审申请人抛出的新观点，本律师集中了大量精力，大批量的查阅了很多当时的法律法规及土地管理制度，还有“集体经济组织成员”这一法律概念形成的时间和背景，我们提出了本案应当适用签订合同时的法律作为补充代理意见：
一、本案申请人的诉讼请求为返还房屋，其诉讼请求不包含确认合同无效。对于合同效力的问题，不宜一并作出认定。申请人是根据房屋侵权提起的诉讼，并没有提起确认合同无效之诉。该合同只是被申请人提交的一份证据，只需对其真实性和证明力进行认定，对于合同效力的问题，与房屋侵权明显不是同一法律关系，申请人也未就此提出诉讼请求，法院不宜一并作出认定。
二、申请人依据的关于“集体经济组织成员”的法律都是在被申请人苏某某迁入该村之后颁布，双方签订的合同并未违反任何法律强制性规定。申请人认为苏某某不属于该村集体经济组织成员，所依据的法律都是苏某某迁入该村之后颁布的，如《土地管理法》于1999年施行；《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》颁布于1999年；《农村土地承包法》颁布于2002年；最早对“集体经济组织成员”资格作出明确规定的《山东省实施中华人民共和国农村土地承包法办法》颁布于2004年，山东省高级人民法院2005年及2008年《全省民事审判工作座谈会议纪要》也没有出台。而被申请人1992年签订房屋转让合同，1996年迁入该村。因此，在签订合同之时，关于“集体经济组织成员”有关规定的法律法规尚未颁布实施，被申请人当时并未违反任何法律规定，双方的转让合同完全真实、合法、有效。不仅如此，代理人认为，被申请人苏某某还应认定为该村集体经济组织成员，对于其未享受到的福利待遇，不因村规民约而否定中华人民共和国公民应当享有的宪法权利。如苏某某不是该村村民，那他应当在哪里享有权利？因此，这种上不了桌面的规定，不能否认宪法权利。
三、双方合同是在《合同法》颁布实施之前签订的，不应适用《合同法》的关于合同无效条款的规定。
1、双方合同签订于1992年，而合同法颁布时间为1999年。合同法作为调整平等的民事主体之间合同关系的法律，只有在其颁布之后，才能要求社会成员共同遵守，对合同法颁布之前的民事行为没有约束力，申请人引用合同法关于无效合同条款的规定明显错误。
2、在我国司法实践中，对已经履行完毕的主体不适格的无效合同多是按照有效处理。主要原因在于主体资格的无效与合同履行后果的损失并无因果关系，合同履行只要是当事人真实意思表示，就不能因为合同无效而否认交易的真实性，不能人为地否定交易基本规律。因此，无论被申请人是否是该村集体经济组织成员，双方关于签订合同的意思表示真实，该合同就已经成立且生效。
3、申请人作为合同的一方当事人，在二十年后再提出合同无效的问题，是由于争议房屋背后的经济利益在驱动其作出毁诺行为，既违反了民法最根本的诚实信用原则，也违背了法律最基本的公平正义原则，不但不应受到法律的保护，而且应该受到道德的谴责。
四、在双方签订合同之时，该房屋及土地所有权已经实际转移。双方的合同是1992年签订，而《物权法》是2007年颁布，因此，不能适用物权法对于不动产管理制度的规定，应当按照当时的法律及当地的交易规则、交易习惯进行处理。在签订合同之时，虽然没有进行登记变更，但是不妨碍该房屋的所有权已经转移的事实。根据我国关于土地的相关法律法规及政策规定，地随房走，土地所有权也已转移至被申请人享有。在签订后，未对土地使用证进行变更过户，是申请人未履行合同义务，而不应该作为其要求返还房屋的理由。
综上所述，申请人依据的关于“集体经济组织成员”的法律都是在被申请人苏某某迁入该村之后颁布的，在签订合同时，不存在任何违法法律强制性规定的问题。申请人主张合同无效依据的《合同法》也是在双方合同签订之后颁布的，不能适用合同法关于合同无效的规定。双方签订的合同真实、合法、有效。申请人的要求违背了最基本的诚实信用和公平正义的原则，挑战公众道德的底线，应当依法驳回其诉讼请求。
【裁判结果】
经过律师的不懈努力，济宁中院多次提交审判委员会认真研究合议，最终作出了有利于苏某某的判决，该院认为：本案房屋买卖契约签订于1992年，距申请人向原一审法院提出起诉已十七年之久。在此期间，苏某某对房屋及院落进行了修缮和扩建，再审申请人李某某虽然另居，但仍与被申请人居住在同一城市，其应当知道房屋已经被出卖的事实，对李某卖房的事实，应当视为追认。房屋购买人苏某某在购买房屋时，虽然不是金城办事处西红庙村村民，但本案在法律适用上，应当适用签订合同时的法律、法规及司法解释的规定。1992年7月，国务院办公厅1995年5月6日《关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知》及2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的规定》尚未制定生效，因此，山东省高级人民法院2005年及2008年《全省民事审判工作座谈会议纪要》中规定的城市居民及其他村集体经济组织成员在本村购买房屋的，房屋买卖合同应当认定为无效的规定，在本案中不应当适用。原一审、二审判决并无不当，本案经过本院审判委员会讨论决定，判决维持原二审判决。
至此，本案再审胜诉，李某某彻底放弃了毁约的想法，起到了止诉息争的效果。
【简要点评】
小产权房买卖可谓“买来容易拥有难”，本案就是买卖房屋后，因卖家企图利用国家政策和法律现行规定而获取不正当利益，后在代理律师的努力下，被法院驳回了请求。但本律师同时提醒注意的是，这是极特殊情况下的个别案例，在现行法律不变的条件下，并不能代表小产权房交易已经安全了。
