法学论文
房屋租赁合同中关于转租问题的探析
作者：曹乐维 律师 时间：2019年07月15日
一、关于转租的法律规定
（一）合同效力
根据《合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”转租问题分为两种情况，一是出租人知情且同意，另一种情况是未经出租人同意，但是针对出租合同和转租合同效力问题，《合同法》并未给出明确意见，还是要根据司法解释进一步分析。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”转租如果经过出租人同意，那么只能是超过承租人剩余租赁期限的，超过部分转租合同约定无效，并非整个合同均属无效。 关于合同效力的问题，可以再参考《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第十五条第一款：“出租人以承租人未经其同意转租为由，要求确认承租人与次承租人之间的房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持。”也就是说，承租人与次承租人之间的转租合同不会因为未经过出租人同意而无效，只是按照法律规定，出租人享有解除权。
（二）合同解除问题
1、合同解除权利和时间问题
在《合同法》第二百二十四条中，提到未经出租人同意的转租行为，出租人可以解除合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”也就是说，出租人对承租人转租行为提出异议是受到时间限制的，应该在“知道或者应当知道”六个月内提出异议，否则转租行为不会成为合同解除或者无效的理由。换句话说，出租人知道或者应当知道承租人转租的事实，成为承租人“合法”转租的关键，该举证责任在承租人。
参考《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第十六条：“未经出租人同意，承租人将其承租的房屋部分转租他人的，出租人要求解除与承租人的房屋租赁合同的，人民法院应予支持。”出租人有权解除与承租人之间的合同，同时参考第十七条：“出租人知道或者应当知道承租人转租租赁房屋，但未及时提出异议的，视为同意转租。”与司法解释的规定一致，出租人知道或者应当知道转租事实后未提异议，关系到是否同意转租以及合同是否可以解除，这是合同解除权问题首先需要查明的事实，下文详述关于出租人“知道或者应当知道”的理解问题。
关于租赁合同解除后转租合同的效力问题，可以参考《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第五十三条：“转租合同系依附于前手的租赁合同，前手租赁合同被解除的，次承租人丧失了继续占有、使用涉案房屋所赖以存在的权利基础，第一手出租人主张解除转租合同的，应予支持。”也就是说，出租人可以要求解除合同。
2、合同解除后的处理问题
首先，是关于出租人与承租人的合同解除的后续处理问题，可以根据《合同法》第九十七条以及相关合同约定内容处理，涉及到的违约责任由承租人承担。在《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》也有一部分内容可以作为案件处理的参考，第十五条第二款：“出租人以承租人未经其同意转租为由，要求解除与承租人之间的房屋租赁合同的，人民法院应予支持。因租赁合同解除造成次承租人损失，次承租人要求承租人赔偿的，人民法院应予支持，但次承租人知道或者应当知道承租人未经出租人同意转租的除外。”这里涉及到的就是转租合同的问题，出租人解除合同之后同样影响到承租人和次承租人的转租合同解除或者其他情形的终止，造成次承租人损失的，承租人应当赔偿，只不过存在特殊情况，即次承租人知道或者应当知道承租人未经出租人同意转租，在这种情况下，因租赁合同解除造成次承租人损失，次承租人要求承租人赔偿的不会被支持。当然，关于次承租人是否知情，应当由承租人举证证明其曾经告知过次承租人这一事实。
在出租人和承租人的租金问题上，既然承租人是为了获得利益所以转租，转租费用一般是高于承租费用的，若未经过出租人同意，结合《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第十八条“未经出租人同意，承租人转租租赁房屋，出租人解除房屋租赁合同时，要求承租人返还向第三人收取的超出出租人应收租金部分的利益的，人民法院应予支持。”超出出租人应收部分的租金，出租人是可以要求承租人返还的，对承租人来说吃力不讨好，最终不能因为自己未经出租人同意转租行为获得任何利益，相反还会承担和次承租人之间的违约责任以及损失赔偿。
再就是关于优先购买权的问题，在《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第十九条规定：“承租人经出租人同意转租租赁房屋的，承租人不享有优先购买权；次承租人要求行使优先购买权的，人民法院应予支持。未经出租人同意转租租赁房屋的，承租人或者次承租人要求行使优先购买权的，人民法院不予支持。”也就是说，在经过出租人同意转租的情况下，承租人不享有优先购买权，而次承租人，也就是实际承租人享有该权利。
最后，关于诉讼中的第三人问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款：“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”从这里的措辞上看，法院并不是必须追加次承租人作为第三人参加诉讼，但是情况不同是否有必要追加第三人结果也不同，结合《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十条：“因房屋租赁合同产生的纠纷，租赁房屋被转租的，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。因租赁房屋转租合同产生的纠纷，人民法院应当通知出租人作为第三人参加诉讼。”出租人和承租人之间的纠纷，法院可以通知次承租人也可以不通知其作为第三人参加诉讼，而转租合同纠纷则不同，法院是应当通知出租人作为第三人参加诉讼，情况不同，案件的第三人是否追加也有所不同。
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（一）合同效力
根据《合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”转租问题分为两种情况，一是出租人知情且同意，另一种情况是未经出租人同意，但是针对出租合同和转租合同效力问题，《合同法》并未给出明确意见，还是要根据司法解释进一步分析。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”转租如果经过出租人同意，那么只能是超过承租人剩余租赁期限的，超过部分转租合同约定无效，并非整个合同均属无效。 关于合同效力的问题，可以再参考《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第十五条第一款：“出租人以承租人未经其同意转租为由，要求确认承租人与次承租人之间的房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持。”也就是说，承租人与次承租人之间的转租合同不会因为未经过出租人同意而无效，只是按照法律规定，出租人享有解除权。
（二）合同解除问题
1、合同解除权利和时间问题
在《合同法》第二百二十四条中，提到未经出租人同意的转租行为，出租人可以解除合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”也就是说，出租人对承租人转租行为提出异议是受到时间限制的，应该在“知道或者应当知道”六个月内提出异议，否则转租行为不会成为合同解除或者无效的理由。换句话说，出租人知道或者应当知道承租人转租的事实，成为承租人“合法”转租的关键，该举证责任在承租人。
参考《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第十六条：“未经出租人同意，承租人将其承租的房屋部分转租他人的，出租人要求解除与承租人的房屋租赁合同的，人民法院应予支持。”出租人有权解除与承租人之间的合同，同时参考第十七条：“出租人知道或者应当知道承租人转租租赁房屋，但未及时提出异议的，视为同意转租。”与司法解释的规定一致，出租人知道或者应当知道转租事实后未提异议，关系到是否同意转租以及合同是否可以解除，这是合同解除权问题首先需要查明的事实，下文详述关于出租人“知道或者应当知道”的理解问题。
关于租赁合同解除后转租合同的效力问题，可以参考《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第五十三条：“转租合同系依附于前手的租赁合同，前手租赁合同被解除的，次承租人丧失了继续占有、使用涉案房屋所赖以存在的权利基础，第一手出租人主张解除转租合同的，应予支持。”也就是说，出租人可以要求解除合同。
2、合同解除后的处理问题
首先，是关于出租人与承租人的合同解除的后续处理问题，可以根据《合同法》第九十七条以及相关合同约定内容处理，涉及到的违约责任由承租人承担。在《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》也有一部分内容可以作为案件处理的参考，第十五条第二款：“出租人以承租人未经其同意转租为由，要求解除与承租人之间的房屋租赁合同的，人民法院应予支持。因租赁合同解除造成次承租人损失，次承租人要求承租人赔偿的，人民法院应予支持，但次承租人知道或者应当知道承租人未经出租人同意转租的除外。”这里涉及到的就是转租合同的问题，出租人解除合同之后同样影响到承租人和次承租人的转租合同解除或者其他情形的终止，造成次承租人损失的，承租人应当赔偿，只不过存在特殊情况，即次承租人知道或者应当知道承租人未经出租人同意转租，在这种情况下，因租赁合同解除造成次承租人损失，次承租人要求承租人赔偿的不会被支持。当然，关于次承租人是否知情，应当由承租人举证证明其曾经告知过次承租人这一事实。
在出租人和承租人的租金问题上，既然承租人是为了获得利益所以转租，转租费用一般是高于承租费用的，若未经过出租人同意，结合《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第十八条“未经出租人同意，承租人转租租赁房屋，出租人解除房屋租赁合同时，要求承租人返还向第三人收取的超出出租人应收租金部分的利益的，人民法院应予支持。”超出出租人应收部分的租金，出租人是可以要求承租人返还的，对承租人来说吃力不讨好，最终不能因为自己未经出租人同意转租行为获得任何利益，相反还会承担和次承租人之间的违约责任以及损失赔偿。
再就是关于优先购买权的问题，在《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第十九条规定：“承租人经出租人同意转租租赁房屋的，承租人不享有优先购买权；次承租人要求行使优先购买权的，人民法院应予支持。未经出租人同意转租租赁房屋的，承租人或者次承租人要求行使优先购买权的，人民法院不予支持。”也就是说，在经过出租人同意转租的情况下，承租人不享有优先购买权，而次承租人，也就是实际承租人享有该权利。
最后，关于诉讼中的第三人问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款：“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”从这里的措辞上看，法院并不是必须追加次承租人作为第三人参加诉讼，但是情况不同是否有必要追加第三人结果也不同，结合《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十条：“因房屋租赁合同产生的纠纷，租赁房屋被转租的，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。因租赁房屋转租合同产生的纠纷，人民法院应当通知出租人作为第三人参加诉讼。”出租人和承租人之间的纠纷，法院可以通知次承租人也可以不通知其作为第三人参加诉讼，而转租合同纠纷则不同，法院是应当通知出租人作为第三人参加诉讼，情况不同，案件的第三人是否追加也有所不同。
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