法学论文
开发商逾期交房认定及责任承担
作者：曹乐维 律师 时间：2019年07月16日
房屋的交付一般包括开发商的通知收房、房屋相关资料的出示与交付、购房者的质量验收、签署书面确认文件、领取房屋钥匙、房屋交付等环节。除当事人另有约定的，房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。交房是房屋损毁、灭失风险划分的标志，同时也是开发商承担保修责任，购房者缴纳物业费的时间。
房屋的逾期交付，一是开发商主动违约，延迟交付房屋。开发商逾期交房的期间应从合同约定的最迟交房日起至业主实际收房日止。二是购房者拒绝收房导致的未能按期交房。开发商交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准，买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，一般不予支持。但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。严重影响正常居住使用的情形如何判断，可参考《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第三十五条的规定。
开发商逾期交房，可基于以下两方面理由抗辩主张免责：一是不可抗力，即施工期间遭遇的不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况，二是商品房买卖合同中双方约定的其他原因而延期交付免除开发商逾期交房责任的条款。
合同中约定了逾期交房的违约处理方式，应按合同约定处理。若合同中没有约定逾期交房的违约责任，购房者有权要求开放商继续履行合同，并主张损失赔偿。损失赔偿的标准具体的可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。另，若购房者需解除合同的，应在合同约定的期限内、或合理催告后3个月内、解除权事由发生之日起1年内行使合同解除权，未按期行使解除权的，解除权消灭。
当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
如涉案房屋买卖合同约定了具体的交房日期和办证日期，并分别约定了逾期交房和逾期办证违约金的，系开发商作出的合同承诺。因开发商过分迟延交房，导致交付房屋的实际日期不仅超过了合同约定交房日期，甚至超过了其承诺的买受人可取得房产权属证书的日期的，虽然在合同约定的办证日之后、出卖人实际交房之前只存在一个期间，但是在该期间内，开发商既存在逾期交房的违约行为，也存在逾期办证的违约行为，应依据合同的约定分别承担相应的违约责任。买受人请求开发商同时承担逾期交房违约金和逾期办证违约金的，应予支持。另外，若开发商承担了逾期交房的责任之后，逾期办证的违约责任就不予承担的，效力如何认定？
若合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后，逾期办证的违约责任就不予承担的，应认定该约定属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款，开发商仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责。
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房屋的逾期交付，一是开发商主动违约，延迟交付房屋。开发商逾期交房的期间应从合同约定的最迟交房日起至业主实际收房日止。二是购房者拒绝收房导致的未能按期交房。开发商交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准，买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，一般不予支持。但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。严重影响正常居住使用的情形如何判断，可参考《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第三十五条的规定。
开发商逾期交房，可基于以下两方面理由抗辩主张免责：一是不可抗力，即施工期间遭遇的不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况，二是商品房买卖合同中双方约定的其他原因而延期交付免除开发商逾期交房责任的条款。
合同中约定了逾期交房的违约处理方式，应按合同约定处理。若合同中没有约定逾期交房的违约责任，购房者有权要求开放商继续履行合同，并主张损失赔偿。损失赔偿的标准具体的可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。另，若购房者需解除合同的，应在合同约定的期限内、或合理催告后3个月内、解除权事由发生之日起1年内行使合同解除权，未按期行使解除权的，解除权消灭。
当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
如涉案房屋买卖合同约定了具体的交房日期和办证日期，并分别约定了逾期交房和逾期办证违约金的，系开发商作出的合同承诺。因开发商过分迟延交房，导致交付房屋的实际日期不仅超过了合同约定交房日期，甚至超过了其承诺的买受人可取得房产权属证书的日期的，虽然在合同约定的办证日之后、出卖人实际交房之前只存在一个期间，但是在该期间内，开发商既存在逾期交房的违约行为，也存在逾期办证的违约行为，应依据合同的约定分别承担相应的违约责任。买受人请求开发商同时承担逾期交房违约金和逾期办证违约金的，应予支持。另外，若开发商承担了逾期交房的责任之后，逾期办证的违约责任就不予承担的，效力如何认定？
若合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后，逾期办证的违约责任就不予承担的，应认定该约定属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款，开发商仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责。
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