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无证房屋受法律保护吗
作者:陈强文 律师  时间:2020年01月03日

关于无证房屋是否受法律保护,首先要明晰的就是无证房屋的权利性质。如果房屋已经办理权证,很明显这对于所有权人而言是一种不动产的物权。但对于尚未办理权证的房屋即无证房屋而言将其定性为物权显然是不妥的,因为物权是一种既得权、绝对权,具有排他性。
        再则我国对房屋等不动产采登记要件主义,故尚未办理权证的房屋,其物权尚未设立,我们还不能称之为物权,其尚处于权利取得的“先期阶段”,相对于所有权而言其权利尚不完整,因此,在房屋尚未办理权证的情况下其权利性质属于期待权,是基于物权的期待权。所谓期待权,是指与既得权相对应的一种独立的民事权利,是民事主体在依法取得特定权利的部分构成要件之后,受到法律保护的具有权利性质的法律地位,当法律规定或当事人约定的其它要件成就时即能取得该完整权利的权利。期待权发生并存在于取得特定权利的过程中,作为权利取得的必要条件的某部分虽已实现,但仍处于尚未全部实现之暂时的权利状态。 
        因此,对未办理权证的房屋而言,由于房屋系不动产,根据我国对动产采取登记要件主义的物权规则,此时权利人尚未取得房屋的物权,还不享有完整的物权处分权能,尽管在房屋交付使用之日起,权利人可能已实际占有该房屋,但权利人对该房屋基于物权的权能尚未尚未全部实现,因此,此时的权利状态尚处于物权取得的先期阶段。只有等到权证办理完毕之后权利人才能取得完整的权利。 
        另外需要说明的是,权利人对无证房屋享有的期待权并不是虚无缥缈的权利,而是实实在在的、独立的权利,且受法律保护的权利。作为一种权利,尽管还处于发展过程中的权利,但权利人依然可以把它拿来交易,当它受到第三人侵犯时,权利人可以独立地获得法律救济。当期待权受到侵害时,期待权人则可以享有占有返还请求权、侵犯损害赔偿请求权。尽管我国法律并无明确规定期待权的相关权能,但就法理而言权利人对无证房屋的期待权应当具有可转让性、可继承性。在城市扩展的过程中,无证房屋面临拆迁并不鲜见。而房屋的权证何时能办妥遥遥无期,如在权证尚未办毕时,该房屋又面临拆迁时,就容易滋生纠纷。随着经济房价的飞涨,房屋拆迁时,拆迁部门所支付的补偿金往往高于房屋的交易价格。因此,无证房产只能享受有限的保护,产权人应该及时办理房产证明。


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