2018年，浙江全省法院离婚纠纷案件共有近5万（49804）起，有34.21%的离婚纠纷因生活琐事而造成。大家都知道，离婚有两种途径，一是到婚姻登记机关协议离婚；二是到法院诉讼离婚。但凡需要通过法院解除婚姻关系的，就是因为双方对是否离婚、财产分割、子女抚养等某一项或者某几项不能达成共识。而据省高院的统计，双方在离婚时，除了争子女的扶养权外，财产也是双方争议的焦点问题，而房产成了焦点中的焦点。在目前的高房价下，年轻夫妻的婚房往往是在双方或者一方父母资助下购买，所以房产问题同时也会牵涉到双方或一方父母的利益。近些年来，为了平衡各方利益，夫妻财产协议、家庭财产协议便开始变得普及起来。
那么，这些财产协议签订后，是否就一定具有法律效力呢？
答案是：不一定！
我们先来看一个真实的案例。

[案情简介]
案由：物权确认纠纷
审理法院：浙江省高级人民法院（2015）浙民提字第29号民事判决书
再审申请人（一审原告、反诉被告；二审被上诉人）：李某
被申请人（一审被告、反诉原告；二审上诉人）：吴某某
被申请人（一审被告、反诉原告；二审上诉人）：李某某
一审原告、二审上诉人：吴某
李某、吴某系夫妻，吴某某、李某某系吴某的父母。2007年，李颖与吴昊经人介绍相识恋爱。2007年10月24日，吴某某、李某某与第三人张某签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定某某、李某某购买案涉房屋，2007年11月29日，案涉房屋登记为吴某某、李某某所有。2008年6月12日，李某与吴某登记结婚。2008年10月起，李某的父母对案涉房屋进行了装修。2009年1月29日，李某及父母李国某、陈某某，吴昊及父母吴某某、李某某签订字据一份，载明：“案涉室房是吴某和李某的婚房，包括房子的装修、家具、家电以及汽车等日常用品，都属吴某、李某夫妻俩共同财产，任何人不得干预。至于房卡户主写吴某父母是因为考虑到不能影响吴某和李某今后的房价补贴及以后买房子等一系列情况，所以由吴某父母李某某、吴某某暂时代替。双方父母共同出钱帮吴某、李某完婚（房屋购置款由吴某父母出资，装修、家电、家具、汽车等由李某父母出资）。现立字据，不得更改。此字据一式二份，双方各执一份。”2012年9月25日，吴某以夫妻感情破裂为由诉至杭州市上城区人民法院，请求判令与李某离婚。2012年11月，该院判决驳回了吴某的诉讼请求。2012年10月8日，李某诉至法院，请求依法确认房产为李某和吴某共同所有。吴某某、李某某表示要求撤销赠与案涉房屋。另查明，案涉房屋目前由李某及其父母、儿子等人居住。

[法院观点]
一审法院认为：
本案的争议焦点在于吴某及其父母、李某及其父母签订的字据性质问题。字据中明确载明，案涉房屋购置款由吴某父母出资，装修、家电、家具、汽车等由李某父母出资，双方父母共同出钱帮李某、吴某完婚。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十二条第一款之规定：当事人结婚前父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。字据虽然签订于李某、吴某登记结婚之后，但该字据系双方父母对李某和吴某在结婚前后分别出资购置房屋，装修、家电、家具、汽车等行为的确认。另根据字据的记载，案涉房屋属李某、吴某的夫妻共同财产这一事实为签订字据各方所共同确认，且案涉房屋已经实际交付给李某、吴某，虽尚未办理所有权变更登记，然字据中明确载明了案涉房屋暂时未能变更登记的客观原因。应当认为，上述约定对字据签订方内部已经产生效力。综上，从该字据内容可认定由吴某父母出资的房屋购置款系赠与给李某、吴某夫妻双方所有。因此吴某某、李某某关于字据内容系其将房屋赠与给李某、吴某并要求撤销的辩称不能成立。
一审法院据此确认案涉房屋属李某、吴某的夫妻共同财产。
判决：一、位于杭州市余杭区星桥街道广厦天都城天泉苑某幢某单元某室的房屋属李某和吴某共同共有。
二审法院认为：
2008年6月12日，李某与吴某登记结婚，2009年1月29日，六人签订案涉字据，该字据签订的时间系在李某与吴某登记结婚之后。而吴某某、李某某于2007年10月24日与案外人签订《杭州市房屋转让合同》购买案涉房屋，时间在李某与吴某结婚登记之前。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉房屋转让合同由吴某某、李某某签订，案涉房屋的购房款由吴某某、李某某出资，案涉房屋也登记于吴某某、李某某名下。虽然字据中约定了案涉房屋属李某、吴某的夫妻共同财产，也就是吴某某、李某某确认将该房屋作为李某、吴某的婚房，并无偿将该房屋赠予李某、吴某。但至今案涉房屋仍未过户登记到李某、吴某名下，表明案涉房屋所有权并没有转移。现吴某某、李某某明确表示不再赠与，故李某要求确认案涉房屋系其夫妻所有的请求不应支持。
综上，二审法院判决：一、撤销杭州市余杭区人民法院（2012）杭余民初字第2488号民事判决；二、驳回李某的诉讼请求。

再审法院认为：
讼争房屋由吴某某、李某某出资购买并登记于其名下，现李某依据其与吴某及双方父母于2009年1月29日签订的字据诉请确认该房屋属其与吴昊的共同财产，因此，对该份字据的认定系本案争议之关键。该字据载明讼争房屋是“吴某和李某的婚房，包括房子的装修、家具、家电以及汽车等日常用品，都属吴某、李某夫妻俩共同财产”，“双方父母共同出钱帮吴某、李某完婚（房屋购置款由吴某父母出资，装修、家电、家具、汽车等由李某父母出资）”。本院认为，虽然字据中约定讼争房屋为李某、吴某的夫妻共同财产，也就是吴某某、李某某确认将该房屋作为李某、吴某的婚房，并无偿将该房屋赠予李某、吴某，但房屋至今未过户登记到李某、吴某名下，房屋产权证亦一直由吴某某、李某某持有，所有权尚未发生转移。依据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条第一款“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”的规定，吴某某、李某某有权撤销赠与。况且，从字据签订的时间及签订各方关系看，吴某某、李某某赠与讼争房屋系作为李某、吴某的婚房使用，前提条件是李某、吴某婚姻关系存续。在本案一审立案受理之前，李某、吴某婚姻关系已出现危机，吴某已提起离婚诉讼，就吴某某、李某某来说，其当初赠与房屋的前提与基础已不复存在，其亦有权撤销赠与。
综上，再审法院判决：维持杭州市中级人民法院（2013）浙杭民终字第1934号民事判决。

这个案子是男方父母赠与双方房产，由于未办理过户手续，男方父母有权撤销赠与，也就是说这份白黑字写的协议并没有发生法律效力，女方不能依据协议获得讼争房屋的房产。

那么，如果婚后夫妻之间签订协议，约定一方婚前个人房产为夫妻共同财产，是否有效呢？

在我国，夫妻财产制有法定夫妻财产制和约定夫妻财产制两种，《婚姻法》第十九条规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。”即明确了夫妻财产约定对夫妻双方具有约束力。
这么说来，依据约定该房屋就自动成为夫妻共同财产了。

但是，答案并没有这么简单。

《婚姻法司法解释（三）》第六条规定“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”最高人民法院民一庭负责人在2011年8月13日《人民法院报》答记者问的《总结审理审判实践经验凝聚社会各界智慧、正确合法及时审理婚姻家庭纠纷案件》中，做了如下表述：“经反复研究论证后，我们认为，我国婚姻法规定三种夫妻财产约定的模式，即分别所有、共同共有和部分共同共有，并不包括一方所有财产约定为另一方所有的情形，将一方所有的财产约定为另一方所有，也就是夫妻之间的赠与行为，虽然达成了有效的协议，但因未办理房屋变更登记手续，依照物权法的规定，房屋所有权尚未转移，而依法合同法关于赠与一节的规定，赠与房产的一方可以撤销赠与。”2016年6月27日《浙江省高级人民法院关于审理婚姻家庭案件若干问题的解答》 “十二、夫妻双方约定一方个人所有的房屋归夫妻共同所有，但未办理房屋产权变更登记。离婚时，一方主张依据《婚姻法司法解释(三)》第六条及《合同法》第一百八十六条规定，其有权撤销赠与;另一方则主张依据《婚姻法》第十九条夫妻财产约定的规定，房屋应作为夫妻共同财产予以分割，对此应如何处理? 答：《婚姻法司法解释(三)》第六条规定表明夫妻间赠与关系应受《合同法》关于赠与合同规定的调整。夫妻双方约定一方个人所有的房屋归夫妻共同所有但未办理产权变更登记手续的，赠与方主张依据《婚姻法司法解释(三)》第六条规定处理的，可予支持。”
由此，在婚前或婚内财产关系中，出现了房产的“夫妻赠与”与“夫妻财产约定”这两种不同的表述。一方个人所有的房产约定归另一方所有或者夫妻共同所有，属于“夫妻赠与”，受《合同法》关于赠与合同规定的调整，未办理产权变更登记手续的，赠与方可以请求撤销赠与。夫妻共同所有的房产约定为分别所有、共同共有和部分共有的，属于“夫妻财产约定”，是二人在平等自愿的前提下协商一致对家庭财产在彼此之间进行分配的结果，不涉及婚姻家庭以外的第三人利益，具有民事合同性质，对双方均具有约束力，物权法的不动产登记原则不应影响婚内财产分割协议关于房屋权属约定的效力。
那么，这就是引出另一个问题，如果房屋是一方婚前通过贷款购买，虽然登记在一方个人名下，但是婚后双方共同还贷，与婚前全额付款购买或者婚前已经还清贷款的房屋是不一样的，该房屋是一方个人财产还是夫妻共同财产？
《婚姻法司法解释（三）》第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
我们仔细研读一下该规定的表述—“人民法院可以判决该不动产归产权登记一方”，什么叫做“可以”判决该不动产归产权登记一方，似乎隐含了一个意思，即该财产关系为夫妻财产。而《婚姻法司法解释（三）草案》中关第二款的用词是“应当”，正式稿中改为“可以”，就发现这其中具有法官自由裁量的空间。目前司法实践，这类婚前夫妻一方购买婚后共同参与还贷的房产的认定，一般认定为个人财产。特别婚龄比较短的夫妻，一方仅仅因为婚后共同归还了几年贷款就成为房产共有权人，对于产权登记一方是不公平的。
由此，我们可以得出结论：双方签订协议约定“该房产自动转化为甲乙双方共同财产”，属于夫妻赠与，因未办理产权变更登记手续或者公证手续的，赠与方可以撤销赠与。
那么，是不是所有夫妻之间赠与房产，只要不办理产权变更登记或者公证手续，赠与方均可以随时撤销？
答案是：不一定！
根据杭州市拱墅区人民法院（2015）杭拱民初字第289号民事判决：“就刘某、李某甲争议较大的财产分割问题。最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问 题的解释（三）》第六条规定：婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。《中华人民共和国合同法》第一百八十六条规定：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。本案中，双方就该房屋签订有《夫妻财产约定协议》，明确该房屋各半所有，且约定该协议不可撤销。现李某甲主张该房屋系个人财产，本案院不予采纳。”二审法院维持了该项判决。
因此，如果双方在协议书中约定为不可撤销，赠与方事后想依据《合同法》第一百八十六条的规定撤销赠与，就有可能得不到法院支持，该房产就是依据双方的约定处理。