成功案例
房子所有权案例
作者：冯继刚 律师 时间：2020年07月29日
涉案当事人信息：
原告陈XX，女
被告汪宁，男
被告张XX，男
委托代理人李XX（被告张XX之配偶），女
案情介绍：
位于北京市东城区东中街某房屋（建筑面积53.59平方米）原系被告XX所有。2012年9月22日，原告代汪XX与被告张XX签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，汪XX将涉诉房屋出售给张XX，房屋成交价格为100万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价69万元；张XX可以在签订合同时支付定金2万元；自合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。后汪XX补签了《合同》文本。
合同签订当日，被告张XX向原告给付定金2万元。2012年10月24日，被告张XX应汪XX要求，向原告账户汇款48万元。2012年11月26日，被告张XX给付汪XX购房款27万元。2012年1月15日，被告张XX通过住房公积金贷款方式，给付汪XX剩余购房款92万元。2013年1月18日，被告张XX取得涉诉房屋所有权。
后原告陈XX被告汪XX发生经济纠纷，起诉至北京市东城区人民法院。
庭审过程：
原告陈XXX诉称：2004年，原告借被告汪XX的名义购买了北京市东城区东中街某房屋（以下简称涉诉房屋）。该房屋登记在汪XX名下。2005年，原告与汪XX签订房屋买卖协议，阐明了原告支付购房款及偿还银行贷款的事实。2012年10月，原告欲出售涉诉房屋，经北京XX家房地产经纪有限公司与汪XX核实，确认了原告借名买房的事实，汪XX亦授权原告代为出售涉诉房屋，由原告处分涉诉房屋。后，原告代汪XX与被告张XX签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《合同》），约定以169万元的价格将涉诉房屋售予张XX。张力宁先期支付了购房首付款，并要求余款使用住房公积金贷款的方式支付。因汪宁是涉诉房屋的名义所有权人，故住房公积金贷款中心将剩余购房款汇至汪XX名下。之后，汪XX拒绝向原告交付剩余购房款。现汪XX与张XX私自串通，置原告为路人，侵害了原告的合法权益。故原告诉至法院，请求确认二被告之间的《合同》无效。
被告汪XX辩称：1、二被告之间的《合同》是双方真实意思表示，合同内容未损害原告合法权益，该《合同》合法有效。2、被告汪XX委托原告代为出售涉诉房屋，原告全程参与交易过程，二被告之间不存在恶意串通行为。3、涉诉房屋为汪XX所有，原告与汪XXX之间不存在借名买房行为。4、房屋交易价款是真实的，不存在逃避税款征收问题。综上，被告汪XXX不同意原告的诉讼请求。
被告张XX辩称：1、在涉诉房屋买卖过程中，《合同》主体是二被告，原告是汪XXX的委托代理人，故原告主体不适格。2、被告汪XXX委托原告代为出售涉诉房屋，原告全程参与交易过程，二被告之间不存在恶意串通行为。3、《合同》内容未损害原告合法权益，且已经实际履行完毕。4、汪XXX是涉诉房屋的登记所有权人。张XXX并不清楚汪XXX与原告之间是否存在借名买房纠纷。5、原告是汪XXXX的委托代理人，张XXX无论将购房款交付汪XXX还是原告，均是履约行为，并无过错。综上，被告张XXX不同意原告的诉讼请求。
一审法院查明：
2012年12月18日，被告汪XXX及案外人周XXX出具《委托书》，委托原告作为代理人，代为办理与出售涉诉房屋有关的公积金贷款、提前还款、房屋立契过户、产权过户等手续，以原告名义开立银行存折，原告有权收取首付款及按揭尾款；房屋出租并签署租赁协议、收取押金及租金等。
庭审中，原告称其与汪XXX就涉诉房屋存在借名买房协议，原告是涉诉房屋的实际购买人，涉诉房屋由原告实际控制并出租，涉诉房屋应当偿还的银行贷款由原告实际偿还。原告并提供了其与汪XXX于2004年1月8日签订的《房屋转让协议》、2005年11月17日签订的《房屋买卖协议》，以证明汪XXX已经将涉诉房屋售予原告。被告汪XXX认可两份协议的真实性，但称与原告之间并不存在借名买房协议，因当时汪XX与女友之间存在纠纷，为避免女友分割房屋，故汪宁与原告签订了两份协议，但两份协议并未实际履行。
原告另称，原告协助被告张XXX办理完毕与涉诉房屋有关的住房公积金贷款手续后，发现《合同》有关房屋价款的条款约定违法，存在逃避税款征收行为，侵害了国家利益；原告与二被告协商之际，二被告恶意串通进行交易，侵害了原告的合法权益，被告汪XXX至今未将剩余购房款给付原告，原告也未将涉诉房屋实际交付。被告张XXX称，因《合同》开始是由原告代签的，为确保合同的真实性，张力宁要求汪宁补签了《合同》；原告提交汪XXX出具的《委托书》后，双方才办理了涉诉房屋的所有权转移登记手续；目前，涉诉房屋在物业公司已经变更了业主，房屋承租人亦已向张XXX交纳房屋租金。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》，房屋所有权证，收款证明及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
审判结果：
法院经审理后判决：
驳回原告陈XX的诉讼请求。
服务解析：
在分析案情后，做出如下解析：
依法成立的合同，自成立时生效。
本案中，原告虽称其与汪XX之间存在借名买房协议，原告系涉诉房屋实际所有权人，我们应该注意到，原告在买卖房屋的过程中，已经被房屋产权登记人即本案被告汪XXX授权代为买卖房屋，而原告也作为代理人全程参与了房屋买卖的过程，原告与被告之间产生争议的地方并非诉争房屋确权纠纷，而是本案另一被告张XXX所交剩余房款是以公积金贷款形式交付的，而住房公积金管理中心又将其剩余房款交付了房屋所有权人，即本案被告汪XXX，而汪XXX在接收该款项之后并未将该款项支付原告，这才是原告与被告汪XXX的诉争原因，并不能影响本案涉诉房屋的《房屋买卖合同》的效力。
同时，二被告之间关于涉诉房屋价款的约定，是双方协商之结果，亦非决定《合同》效力之因素。被告汪XXX是涉诉房屋的登记所有权人，其与张XXX就涉诉房屋的买卖所签订的《合同》不违背法律、行政法规的强制性规定，应为有效。
而原告因为对相关法律的不了解以及并未明确诉争缘由，且没有经过专业的律师帮助其分析案情，确认诉争缘由而败诉，实属可惜。
原告陈XX，女
被告汪宁，男
被告张XX，男
委托代理人李XX（被告张XX之配偶），女
案情介绍：
位于北京市东城区东中街某房屋（建筑面积53.59平方米）原系被告XX所有。2012年9月22日，原告代汪XX与被告张XX签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，汪XX将涉诉房屋出售给张XX，房屋成交价格为100万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价69万元；张XX可以在签订合同时支付定金2万元；自合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。后汪XX补签了《合同》文本。
合同签订当日，被告张XX向原告给付定金2万元。2012年10月24日，被告张XX应汪XX要求，向原告账户汇款48万元。2012年11月26日，被告张XX给付汪XX购房款27万元。2012年1月15日，被告张XX通过住房公积金贷款方式，给付汪XX剩余购房款92万元。2013年1月18日，被告张XX取得涉诉房屋所有权。
后原告陈XX被告汪XX发生经济纠纷，起诉至北京市东城区人民法院。
庭审过程：
原告陈XXX诉称：2004年，原告借被告汪XX的名义购买了北京市东城区东中街某房屋（以下简称涉诉房屋）。该房屋登记在汪XX名下。2005年，原告与汪XX签订房屋买卖协议，阐明了原告支付购房款及偿还银行贷款的事实。2012年10月，原告欲出售涉诉房屋，经北京XX家房地产经纪有限公司与汪XX核实，确认了原告借名买房的事实，汪XX亦授权原告代为出售涉诉房屋，由原告处分涉诉房屋。后，原告代汪XX与被告张XX签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《合同》），约定以169万元的价格将涉诉房屋售予张XX。张力宁先期支付了购房首付款，并要求余款使用住房公积金贷款的方式支付。因汪宁是涉诉房屋的名义所有权人，故住房公积金贷款中心将剩余购房款汇至汪XX名下。之后，汪XX拒绝向原告交付剩余购房款。现汪XX与张XX私自串通，置原告为路人，侵害了原告的合法权益。故原告诉至法院，请求确认二被告之间的《合同》无效。
被告汪XX辩称：1、二被告之间的《合同》是双方真实意思表示，合同内容未损害原告合法权益，该《合同》合法有效。2、被告汪XX委托原告代为出售涉诉房屋，原告全程参与交易过程，二被告之间不存在恶意串通行为。3、涉诉房屋为汪XX所有，原告与汪XXX之间不存在借名买房行为。4、房屋交易价款是真实的，不存在逃避税款征收问题。综上，被告汪XXX不同意原告的诉讼请求。
被告张XX辩称：1、在涉诉房屋买卖过程中，《合同》主体是二被告，原告是汪XXX的委托代理人，故原告主体不适格。2、被告汪XXX委托原告代为出售涉诉房屋，原告全程参与交易过程，二被告之间不存在恶意串通行为。3、《合同》内容未损害原告合法权益，且已经实际履行完毕。4、汪XXX是涉诉房屋的登记所有权人。张XXX并不清楚汪XXX与原告之间是否存在借名买房纠纷。5、原告是汪XXXX的委托代理人，张XXX无论将购房款交付汪XXX还是原告，均是履约行为，并无过错。综上，被告张XXX不同意原告的诉讼请求。
一审法院查明：
2012年12月18日，被告汪XXX及案外人周XXX出具《委托书》，委托原告作为代理人，代为办理与出售涉诉房屋有关的公积金贷款、提前还款、房屋立契过户、产权过户等手续，以原告名义开立银行存折，原告有权收取首付款及按揭尾款；房屋出租并签署租赁协议、收取押金及租金等。
庭审中，原告称其与汪XXX就涉诉房屋存在借名买房协议，原告是涉诉房屋的实际购买人，涉诉房屋由原告实际控制并出租，涉诉房屋应当偿还的银行贷款由原告实际偿还。原告并提供了其与汪XXX于2004年1月8日签订的《房屋转让协议》、2005年11月17日签订的《房屋买卖协议》，以证明汪XXX已经将涉诉房屋售予原告。被告汪XXX认可两份协议的真实性，但称与原告之间并不存在借名买房协议，因当时汪XX与女友之间存在纠纷，为避免女友分割房屋，故汪宁与原告签订了两份协议，但两份协议并未实际履行。
原告另称，原告协助被告张XXX办理完毕与涉诉房屋有关的住房公积金贷款手续后，发现《合同》有关房屋价款的条款约定违法，存在逃避税款征收行为，侵害了国家利益；原告与二被告协商之际，二被告恶意串通进行交易，侵害了原告的合法权益，被告汪XXX至今未将剩余购房款给付原告，原告也未将涉诉房屋实际交付。被告张XXX称，因《合同》开始是由原告代签的，为确保合同的真实性，张力宁要求汪宁补签了《合同》；原告提交汪XXX出具的《委托书》后，双方才办理了涉诉房屋的所有权转移登记手续；目前，涉诉房屋在物业公司已经变更了业主，房屋承租人亦已向张XXX交纳房屋租金。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》，房屋所有权证，收款证明及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
审判结果：
法院经审理后判决：
驳回原告陈XX的诉讼请求。
服务解析：
在分析案情后，做出如下解析：
依法成立的合同，自成立时生效。
本案中，原告虽称其与汪XX之间存在借名买房协议，原告系涉诉房屋实际所有权人，我们应该注意到，原告在买卖房屋的过程中，已经被房屋产权登记人即本案被告汪XXX授权代为买卖房屋，而原告也作为代理人全程参与了房屋买卖的过程，原告与被告之间产生争议的地方并非诉争房屋确权纠纷，而是本案另一被告张XXX所交剩余房款是以公积金贷款形式交付的，而住房公积金管理中心又将其剩余房款交付了房屋所有权人，即本案被告汪XXX，而汪XXX在接收该款项之后并未将该款项支付原告，这才是原告与被告汪XXX的诉争原因，并不能影响本案涉诉房屋的《房屋买卖合同》的效力。
同时，二被告之间关于涉诉房屋价款的约定，是双方协商之结果，亦非决定《合同》效力之因素。被告汪XXX是涉诉房屋的登记所有权人，其与张XXX就涉诉房屋的买卖所签订的《合同》不违背法律、行政法规的强制性规定，应为有效。
而原告因为对相关法律的不了解以及并未明确诉争缘由，且没有经过专业的律师帮助其分析案情，确认诉争缘由而败诉，实属可惜。
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