律师随笔
买卖不破租赁，我们可以破
作者：刘中良律师 时间：2018年04月24日
案情重现事件导索白某与他人因经济纠纷引发诉讼，债权人向本院申请财产保全后，法院于2014年1月将白某名下房产查封。
房屋拍卖因白某未履行生效判决判令的还款义务，债权人申请了强制执行。在执行程序中，本院依法拍卖了白某的房产，因拍卖时有租户栾某居住，故拍卖公告中注明带租约。2016年5月，张某通过本院拍卖程序购买了该房产。
收楼障碍张某收楼发现，租户栾某持有的《租房合同》是其和白某于2014年8月签订的，即该签订时间在房产被法院查封之后，且租期长达十五年。
一纸诉状面对超长的租赁期限，张某无奈，将栾某诉至法院。
租赁破除本院经审理认定：
《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
本案中，2014年1月，涉案房产被本院查封，栾某与白某于2014年8月才签订《租房合同》，故该合同依法对张某没有约束力，张某作为买受人有权要求栾某交还涉案房产。
裁判结果法院判令栾某向张某返还涉案房产，并支付相应的占有使用费。
法官说法
陈蕾仰
民三庭法官
买卖不破租赁原则是指，租赁房屋所有权发生变动时，租赁合同的效力不受影响，购买租赁房屋的受让人承继原出租人的权利和义务。
但是，在房产已经被人民法院查封后，无论债务人出于对抗执行或者何种目的，将被查封的房产出租后，承租人不得以租赁关系对抗通过拍卖程序取得所有权的买受人。取得所有权的买受人有权要求承租人返还房屋，如果逾期未返还的，承租人还应当向该买受人支付占有使用费。
我想对承租人说：租不租，想一想租房时要关注房屋的抵押查封状态。承租人可以要求出租人提供在产权登记部门打印的信息查询单。应当实地考察、多方了解房屋现状。
我想对出租人说：租不租，有界限房屋被法院查封后，债务人将被查封房产出租的，一旦房屋在执行阶段被依法拍卖，将不受“买卖不破租赁”的限制，查封后建立的租赁关系不能对抗通过拍卖程序取得所有权的买受人。一旦租赁合同无法继续履行，出租人还有可能承担赔偿由此造成承租人的损失的责任。
我想对买受人说：买不买，看清楚清楚阅读法院发布的拍卖公告，了解拍卖房屋的租赁情况等房产信息。若租赁合同签订在人民法院查封之前，买受人仍参与竞买，视为其自愿承继原租赁合同中出租人的权利和义务。若租赁合同签订在人民法院查封之后，买受人在取得所有权后可以向承租人主张返还房产。
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