一、一个案例及其解答
2018年1月1日，甲乙签订房屋租赁合同，甲将标的房屋出租给乙，租期2年，每月租金1000元，租金以先付的方式每三个月支付一次，合同解除事项按法律规定处理。2018年1月1日及4月1日，乙分别支付租金3000元。2018年6月30日，乙告知甲解除房屋租赁合同并从标的房屋搬离。2019年12月31日，甲起诉乙要求支付2018年7月1日至2019年12月31日的租金。请问，本案应如何处理？

（一）甲请求之依据为房屋租赁合同，房屋租赁合同在2018年6月30日后是否仍合法有效存续。

1.如存在《合同法》第九十四条、第二百三十二条、第二百三十三条规定的事由或当事人约定的事由，乙方可以解除房屋租赁合同；但本案中，不存在该等事由，乙方无解除权。

2.《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条“违约方起诉解除”规定：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”本案中，乙没有通过起诉的方式要求解约，也不符合违约方可以解除合同的条件；因此，按照该规定，乙也无权主张乙解除。

总之，甲起诉时，房屋租赁合同仍合法有效存续。

（二）甲按照房屋租赁合同约定要求乙支付2018年7月1日至2019年12月31日期间的全部租金，其请求是否应得到全部支持？

一般而言，在合同合法有效的情况下，当事人按照合同约定请求对方履行相关义务，应予以支持。不过，法律在特定情形下会限制当事人请求权之范围。就前述案例而言，需要考虑的是《合同法》第一百一十九条；该条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”该规定为非违约方课于了减损义务；有学者表示，“自社会角度观察，减损义务的功能体现在，通过设定减损义务，可激励受害方按促进经济效益的方式去行为，增进社会整体效益。”

从前述案情看，乙明确告知甲解除房屋租赁合同并搬离标的房屋，此即意味着乙将不再履行包括交付租金在内的全部义务；对甲而言，剩余租期内的租金即为其（现在或将来的）损失。此种情形符合前述《合同法》第一百一十九条之情形；此时，甲应该采取适当措施，如寻找新的承租人，以避免租金损失的扩大化。至于其寻找新承租人的费用，应由乙承担。简言之，甲负有减少损失之义务。鉴于其没有履行该义务，其请求范围应缩减；其最终可以得到支持的金额为：寻找新承租人需要花费的天数×每日租金标准＋寻找新承租人应支出的费用＋（甲乙房屋租赁合同约定的月租金—寻找新承租人时标的房屋的月租金市价）×（2018年7月1日至2019年12月31日间的月份数）。

二、北京高院的规定及评析

（一）北京高院的规定

实际上，对于前述案例，北京市高级人民法院有非常明确的规定。《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（下称《解答》）第24条规定：“承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同的，如何处理？承租人在租赁合同履行期限内拒绝接收房屋，或者单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权据此解除合同，但合同另有约定的除外。经法院释明出租人坚持不解除的，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，法院可以直接判决解除租赁合同，并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。……”

总结一下，北京高院的观点如下：第一，承租人无合同解除权；出租人有合同解除权；若出租人不解除合同，法院可以判决解除合同。第二，承租人应当赔偿出租人之损失，当出租人负有减少损失扩大的义务。

可以看出，北京高院的观点与前文所述观点基本相同，但有一处例外：北京高院认为房屋租赁合同应解除（不论是出租人主动解除还是法院判决解除），而前文中并未提及该事项或者说前文认为房屋租赁合同是否解除并不重要。

（二）对《解答》的评析

一个最直接的批评应是，在当事人没有要求解除的情况下，法院主动“直接判决解除租赁合同”是否有超越职权之嫌。本文不欲就此进行讨论，而是认为法院主动“直接判决解除租赁合同”实乃多此一举，为无必要之行为。对此，可从出租人和承租人两方面分析。

1.如若不解除房屋租赁合同，出租人是否可以要求承租人继续履行？

《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在房屋租赁合同不解除的情况下，出租人应有权按照该条规定要求承租人承担违约责任。从出租人的角度，其希望承租人能够支付租赁期限内的全部租金。不过，出租人的此项“希望”属于“继续履行”之要求，还是“赔偿损失”之要求呢？《合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”如按照该条规定，承租人的主要义务即是支付租金；因此，出租人要求承租人按照约定支付租金似乎可以认定为“继续履行”之要求。但是，当承租人要求解除合同并搬离标的房屋且不再支付租金时，出租人之损失也是租金损失；换言之，亦可将出租人之要求认定为“赔偿损失”之要求。

但是，可以尝试换一个角度对此问题进行分析。前文已述，当承租人中途搬离时，出租人可以要求承租人赔偿租金损失；不过，前文亦已表明，出租人负有《合同法》第一百一十九条规定之“减损义务”。从逻辑上看，出租人在特定情形下其实并不负有该减损义务；此特定情形即为承租人继续承租（占有使用）标的房屋。如此，我们似乎找到了区分前述“继续履行”和“赔偿损失”之要点：前者，应为承租人继续占有使用标的房屋并支付租金；后者，应为承租人仅赔偿出租人之租金损失且出租人负有减损义务。就个案而言，出租人的要求可能存在三种样态：只要求继续履行（承租人刚搬离）；只能要求赔偿损失（前述案例即为此种情形）；同时要求继续履行和赔偿损失（承租人已经搬离一定时间，但租期尚未结束）。

前面的分析绕得有些远了，下文才是本文欲重点表达的内容。本文认为，《解答》要求解除房屋租赁合同实无必要。按照前文所述，在承租人中途搬离标的房屋的情况下，根据具体案情，出租人可以要求承租人继续履行，可以要求赔偿损失，或兼而有之。对于出租人要求赔偿损失的问题，无论房屋租赁合同是否解除，都不影响，故与此处讨论的主题无关。对于出租人要求继续履行的问题，如房屋租赁合同解除，则出租人该请求自然无法得到支持；如果房屋租赁合同不解除，出租人该请求是否应得到支持呢？《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”如不考虑该条第（一）和（三）项，实际上即可以“债务标的不适于强制执行”为由不支持出租人的请求；细言之，在承租人已经中途搬离的情况下，法院不宜强制承租人继续承租（占有使用）标的房屋并支付租金。回顾前述《解答》，北京高院所述之“考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行”应也是此意。

综上，对于出租人而言，即使不解除房屋租赁合同，其也不能要求承租人继续履行。

2.如若不解除房屋租赁合同，承租人是否可以要求出租人继续履行？

一般而言，下述情形应不会发生，但却无法完全避免，即承租人在搬离标的房屋后又要求出租人继续履行合同以便其搬回继续承租。对于出租人而言，如其不同意，按照《合同法》第九十四条第（二）项解除房屋租赁合同即可；该规定为：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”如果在极为特殊的情况下，出租人已无权利解除房屋租赁合同，法院仍可依据《合同法》第一百一十条不支持承租人之请求；如承租人要求赔偿，法院可以支持——这种结果是出租人在诉讼中不解除房屋租赁合同导致的，自己行为自己责任，亦无不妥。

综上，对于承租人而言，即使不解除房屋租赁合同，如果出租人不同意，其也不能达到继续履行房屋租赁合同的目的。

3.简单的总结：承租人在租赁期内搬离标的房屋，出租人要求承租人赔偿损失时，法院对其请求进行裁判即可；至于房屋租赁合同，如果出租人不解除，因不会造成不可接受的不利后果，法院也无必要直接判决解除。

三、引申：民法典（草案）第五百八十条第二款是否应删除？

据悉，最新审议的民法典（草案）第五百八十条有两款；第一款内容与前引《合同法》第一百一十条基本相同，只是将“要求”变更为“请求”，内容如下：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。”第二款内容如下：“有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”对前述第二款是否应予以删除，学者争论激烈。

通过对比可以发现，前述北京高院出台之《解答》第24条与民法典（草案）第五百八十条第二款除了涵摄面不同外，实际上处理的是同一类问题；二者存在如下差别：《解答》认为违约方无解除权，但法院可以直接判决解除；民法典（草案）认为法院不可直接判决解除，但可以依据当事人（包括违约方）请求终止权利义务。

不过，本文仍然关注的是民法典（草案）第五百八十条第二款的必要性问题。实际上，前述第二部分第（二）的论述也可用于此处；甚至，论述民法典（草案）第五百八十条第二款无必要性时更为简单。从债权人角度看，因民法典（草案）第五百八十条第一款规定之存在，其无法要求债务人继续履行合同。从债务人角度看，如若其要求继续履行合同，债权人可以依据《合同法》第九十四条（民法典（草案）五百六十三条）解除合同；退一步言之，即使在某些极端情况下，如若诉讼中不解除合同，债务人仍可以要求债权人继续履行合同，这也非不可接受的结果——这是债权人自行承担不解除合同之后果，法律亦不应干涉。

学者讨论中，将民法典（草案）第五百八十条第二款理解为赋予违约方解除权；如此，可将问题简化为是否有必要赋予违约方解除权，或者说不赋予违约方解除权是否对其不利。前已述及，当违约方可以民法典（草案）第五百八十条第一款规定阻止债权人继续履行之要求，其效果等同于合同解除。简言之，通过民法典（草案）第五百八十条第二款赋予违约方解除权实无必要。

四、总结

本文从承租人租期内搬离标的房屋的案例出发，评析了北京高院就此问题的规定，并讨论了民法典（草案）关于违约方解除权的问题。本文第一部分之案例仅为引子，核心观点反映于第二部分和第三部分，即在非违约方不解除合同的情况下，法院无必要解除合同亦无必要赋予违约方解除权。
（文章摘自网络，如有侵权，联系删除。作者：秦勇）