引言 
        ■ 何为交付交付是一个常用的法律名词，是指一方将已经占有的财物移交给另一方占有，是动产物权变动的公示方法，也是不动产实现使用权的前提。商品房的交付是商品房购买人实现合同目的一个必要过程，在商品房销售的整个过程中，商品房交付的这个环节非常重要，开发商需要将已经售出的房屋交付给买受人，交付后就意味着风险的转移，所以在实际操作过程中，交付环节很容易出现纠纷。 
        ■ 纠纷原因出现纠纷的原因，一个就是在交付时，开发商需要在合同约定的期限内履行通知义务，未履行通知义务，或者通知的时候因不具备交付条件使得通知对购房者不产生交付的法律约束力，就容易产生纠纷；二是买受人接到通知后，买受人需要对房屋是否达到条件进行查验，未达到交付条件的，买受人有权拒绝收房，那么开发商依然承担相应的延期交房的责任，这个时候也容易产生纠纷。 
        ■ 法律问题那么商品房在什么情况下，才符合交付条件呢？如果符合交付的条件下，买受人能否拒绝收房？在不符合交付条件下，买受人如果收房了，能否算做交付呢？笔者在近几年处理了几百宗商品房延期交付的案件，深入研究后，总结如下。
1、商品房在交付时应当具备何种条件？
（1）法律方面的规定
        《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 
        《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 
        《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。第十八条规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收。因此说明，商品房应当经过竣工验收，以及工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，经验收合格后，方可交付。
《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件： 
        （一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容； 
        （二）有完整的技术档案和施工管理资料； 
        （三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告； 
        （四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件； 
        （五） 有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。 
        《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 
        《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（2010年4月实施）第十一条规定，商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。 
        因此，根据相关法律、法规、部门规章等各级法律方面的规定，商品房的交付，应当需要在房屋经工程竣工验收合格后并交由建设行政主管部门或者其他有关部门备案后方可进行。在地方，广东省建设厅在《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中明确得到建设部的回复：《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条的第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。以及东莞市等地区直接由地方住建等部门发出通知，禁止将未组织竣工验收的商品房进行交付使用等。 
        因此，商品房交付应当在工程竣工验收备案手续以后方可进行。
（2）合同一般的约定 
        根据国家住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局共同制定的《商品房买卖合同》文本中关于房屋交付条件，进一步明确的约定为：该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已经取得房屋测绘报告；以及若商品房为住宅的，还应当提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。 
        根据《商品房销售管理办法》第三十条规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。 
        那么，如果《商品房买卖合同》进行了如上的约定，房地产开发企业在商品房售出后，在取得以上约定的条件后，才能通知交付给买受人，如果在合同约定的期限内，未取得以上约定的交付条件的，开发商就应当承担延期交房的责任，如果开发商在未取得以上约定条件的就通知买受人收房的，买受人有权拒绝开发商的收房要求，且由开发商继续承担延期交付的责任。
2、可否约定排除以上商品房交付时应当达到的条件？ 
        在实践中，房地产开发企业在使用国家住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局共同制定的《商品房买卖合同》文本的同时，为了降低己方的风险与责任，通过各种方式在附件中约定，对己方可能达不到的条件进行了排除约定，且是单方制定的合同文本，购房者在购房时未进行注意或者被迫接受合同文本的约定，那么对于商品房交付条件的排除约定的效力如何呢？
（1）验收合格可否排除约定。 
        根据以上法律、法规等各级的规定，明确要求商品房在竣工后需要验收，验收合格后方可交付，且根据《建设工程质量管理条例》以及《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》的规定，还应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，以及竣工验收报告等一起交由相关部门备案。 
        笔者认为，验收合格方可交付，这是法律进行的强制性规定，是法定的交付条件，是不能进行约定排除的。
（2）工程竣工验收备案是否可以约定排除或者变更约定为五方验收合格就可交付 
        在实践中，开发商未使用国家住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局共同制定的《商品房买卖合同》文本或者在合同附件补充约定为排除工程竣工验收备案或变更为经验收合格就可交付房屋，那么该约定是否是指《建设工程质量管理条例》第十六条规定的勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件就可以呢？是否验收合格就不需要竣工验收备案就可以交付房屋呢？在司法案例中，很多开发商以上位法与下位法效力等级来否定适用《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（2010年4月实施）第十一条规定，但多数未被法院采纳，因此我们可以理解为，验收合格就等同于工程竣工验收备案手续，如果合同约定的交付条件高于该通知标准的，以合同约定为准；如果合同约定的交付条件低于通知标准的，按通知规定认定。 
        因此，不可以约定排除商品房交付时应当达到竣工验收备案证明文件，即商品房的交付最低应当进行工程竣工验收备案手续。
（3）测绘报告可否约定排除。 
        在实践中，开发商未使用国家住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局共同制定的《商品房买卖合同》文本或者在合同附件补充约定，购房者自愿同意以不取得测绘报告为交付条件，那么该约定效力如何，在司法实践中，该约定多数被法院认定为未违反法律规定而被认定为有效，如果购房者以此来拒绝接收房屋要求开发商承担延期交付责任的，多数会被法院驳回。
3、商品房在达到合同约定或者法定的交付条件后，买受人还能拒绝接收房屋么？ 
        根据房地产开发企业在使用国家住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局共同制定的《商品房买卖合同》文本的约定，商品房交付还应当包含相关设施设备的约定，如基础设施，供水、供电、暖气、燃气、电话线、电视线、宽带网线等基础设施设备约定，如果合同有具体的约定，那么依约定，如果开发商未达到上述条件的，也需要承担相关的违约责任或者赔偿责任。 
        以及合同对房屋的查验也进行了相关的约定，如果收房时房屋存在开裂、渗漏、管道堵塞、电器无法使用等等问题，开发商有修复的义务，修复完成再行交付。那么，如果出现以上问题的，买受人是否可以拒绝接收呢？ 
        《商品房销售管理办法》第三十五条规定，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房。 
        《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。 
        广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知中三十一规定，出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件,买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收,并要求出卖人承担逾期交房违约责任的,不予支持,但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。 
        因此，根据相关规定，如果房屋存在以下两种情况，购房人可以拒绝收房，一是房屋主体结构质量经核验确属不合格，第二种是因房屋质量问题严重影响正常居住使用。因而，如果房屋主体结构质量问题和房屋质量严重影响正常的居住使用的，买受人就可以拒绝收房，但是需要请专业鉴定机构进行鉴定；未严重影响正常居住使用的情况下，购房人不能以此拒绝接收房屋，但接收房品房不影响开发商的保修义务，在维修期间是可以要求开发商承担赔偿损失的责任的。
4、如果房屋达到交付条件后，购房者依然不收房会有何后果？ 
        广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知中三十一规定指出，商品房符合合同约定的交付条件,且合同约定的交付期限届满,出卖人已经依约通知买受人接收商品房,买受人无正当理由拒绝接收的,视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付。 
        且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 
        因此在房屋交付时，如果房屋达到合同约定的交付条件的，在开发商按照合同约定已经履行通知义务的情况下，是具备通知约束力的。即使不收房，也可能达到交付的法律后果。 
        因此，购房者在收到收房通知后，应当及时查验房屋，对房屋质量问题或者瑕疵问题的，应当及时反馈给开发商。
5、房屋交付后，如果发现房屋存在严重质量问题的，或者交付后发现不具备交付条件，如何解决？ 
        根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 
        以及广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知中三十二规定，买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件,并赔偿因此造成的实际损失。 
        因此如果房屋交付后，购房者发现商品房主体结构存在质量问题或者商品房不具备交付条件的，买受人是可以向开发商主张赔偿损失的。 
        建议：购房者在购买商品房时，除了注意常规的情况外，还需要在签订购房合同时，注意合同附件的约定是否有排除不合理的约定，以及在收房时需要注意是否达到法定交付条件以及合同约定的交付条件，并且对商品房的质量进行详细查验，必要时请第三方进行专业的验房，不要盲目收房。