法学论文
你的退房有理由吗？
作者：孙新 律师 时间：2009年05月26日
你的退房有理由吗？
你购买了一处商品房，但令你不太称心如意。如果想将所购的商品房退给开发商，可以看看退房理由是否符合下列情形之一：
一、开发商未取得商品房预售许可证明
开发商售房应当具有商品房销售或预售许可证。如果开发商故意隐瞒没有取得商品房预售或销售许可证明的事实，或者提供虚假商品房预售或销售许可证明，那么根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，开发商与购房人之间所订立的商品房销售或预售合同，应当认定为无效。合同一旦无效，购房人有权退房，要求开发商退回已经缴纳的房款。
二、开发商隐瞒所售商品房已经抵押的事实
如果开发商隐瞒所售商品房已经抵押的事实，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得商品房的购房人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
三、商品房买卖合同订立后，开发商又将该商品房出卖给第三人
如果开发商在商品房买卖合同订立后，又将该商品房出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的购房人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
四、房屋主体结构质量不合格
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
五、房屋出现质量问题严重影响正常居住使用
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
六、商品房的实测面积与合同面积之间的误差超过3%
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条中规定，如果商品房买卖合同没有明确的约定，那么开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积之间的面积误差比绝对值超出３％，购房人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。
七、开发商迟延交付商品房超过一定的期限
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，购房人一方请求解除合同的，应予支持，但双方另有约定的除外。
八、办理房屋所有权登记的期限届满后超过一定的期限
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者依照法律规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因，导致购房人无法办理房屋所有权登记，购房人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
九、购房人无法得到贷款
因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，购房人可以请求解除合同，开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
十、开发商擅自变更设计
在开发商与购房人所签订的商品房买卖合同中，一般都约定了如下内容：开发商对商品房的设计作出变更，应当经过购房人的同意，未经购房人同意，开发商擅自变更设计的，购房人有权要求开发商承担违约责任，并且有权退房。所以，如果商品房买卖合同有以上约定，一旦开发商擅自变更设计的，购房人有权退房。
十一、其他退房理由
在开发商与购房人所签订的商品房买卖合同中，如果还约定了购房人有权退房的其他约定情形的，一旦该情形出现，购房人有权根据双方的约定退房。
你购买了一处商品房，但令你不太称心如意。如果想将所购的商品房退给开发商，可以看看退房理由是否符合下列情形之一：
一、开发商未取得商品房预售许可证明
开发商售房应当具有商品房销售或预售许可证。如果开发商故意隐瞒没有取得商品房预售或销售许可证明的事实，或者提供虚假商品房预售或销售许可证明，那么根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，开发商与购房人之间所订立的商品房销售或预售合同，应当认定为无效。合同一旦无效，购房人有权退房，要求开发商退回已经缴纳的房款。
二、开发商隐瞒所售商品房已经抵押的事实
如果开发商隐瞒所售商品房已经抵押的事实，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得商品房的购房人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
三、商品房买卖合同订立后，开发商又将该商品房出卖给第三人
如果开发商在商品房买卖合同订立后，又将该商品房出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的购房人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
四、房屋主体结构质量不合格
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
五、房屋出现质量问题严重影响正常居住使用
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
六、商品房的实测面积与合同面积之间的误差超过3%
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条中规定，如果商品房买卖合同没有明确的约定，那么开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积之间的面积误差比绝对值超出３％，购房人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。
七、开发商迟延交付商品房超过一定的期限
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，购房人一方请求解除合同的，应予支持，但双方另有约定的除外。
八、办理房屋所有权登记的期限届满后超过一定的期限
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者依照法律规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因，导致购房人无法办理房屋所有权登记，购房人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
九、购房人无法得到贷款
因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，购房人可以请求解除合同，开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
十、开发商擅自变更设计
在开发商与购房人所签订的商品房买卖合同中，一般都约定了如下内容：开发商对商品房的设计作出变更，应当经过购房人的同意，未经购房人同意，开发商擅自变更设计的，购房人有权要求开发商承担违约责任，并且有权退房。所以，如果商品房买卖合同有以上约定，一旦开发商擅自变更设计的，购房人有权退房。
十一、其他退房理由
在开发商与购房人所签订的商品房买卖合同中，如果还约定了购房人有权退房的其他约定情形的，一旦该情形出现，购房人有权根据双方的约定退房。
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