法学论文
代理词
作者：孙新 律师 时间：2009年07月20日
代理词
北京市安中律师事务所接受原告的委托，指派我作为原告的代理人，参与本案诉讼，庭审前我们认真核实相关证据、查找法律根据，通过今天的法庭调查，对本案的事实有了清楚了解，现结合事实和法律发表如下代理意见：
原告有权依据预售合同附件八第二条第一项的规定，单方面和原告解除合同；被告应依据预售合同附件八第二条第一项的规定，主动配合原告办理退房手续，向原告退回购房首付款22，5316元，及相应利息19，193元。理由如下：
一、原告根据被告要求按总房款20.38%的比例交付了首付款，根据原、被告签订商品房预售合同时房贷政策，原告在这样的情形下向银行提交的贷款申请，由于违反现行房贷政策，肯定是不会得到银行批准的。
根据原、被告签订的商品房预售合同及附件，原、被告确定的商品房的总房价为1105316元人民币，首付款为225316元人民币。中国人民银行、中国银行业监督管理委员会就关于加强商业性房地产信贷管理发布通知（银发〔2007〕359号），第三条规定：“要严格住房消费贷款管理，——对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%”。
现原告已经以按揭方式购买了两套住房。其中一套住房的贷款刚刚还清；另一套住房的贷款正在偿还过程中。这些情况在原告签订合同时，被告对原告这些情况是很清楚的。所以，根据上述规定，原告确定是，按照政策规定，这样的合同约定实际上不可能得到银行的贷款，因为银行不可能违反国家政策。
由上可得必然的结论是，由于原告的贷款申请必然得不到银行的批准，所以只要原告要求退房，被告就应该退回原告购房首付款及相应利息。
二、交通银行已经将原告的申贷材料退回到被告处，就证明原告选择的贷款申请没有得到银行的批准，原告有权依据预售合同附件八规定，要求退房，并且有权要求被告退回首付款及相应利息。
预售合同附件八第二条第一项规定：“买受人申请贷款的，应根据自身条件选择能够获得批准的贷款类型和贷款金额，如选择的贷款未获批准，买受人应在贷款未被批准的事实确定之日起7日内退房，------”。从该条可以看到，只要是原告选择自认为能够获得批准的贷款类型和贷款金额，不论什么原因，如果选择的贷款没有获得批准，买受人都有权利退房。
现在原告的申贷材料已被银行退回给被告，并且银行明确肯定原告的这笔贷款肯定是贷不下来了，被告就应该无条件地按照预售合同附件八第二条第一项规定，接受原告的退房申请，并且有权要求被告退回首付款及相应利息。
三、依据原、被告签订的《北京市商品房预售合同》附件八、及《中华人民共和国合同法》的规定，原告有权单方与被告解除《北京市商品房预售合同》，并且有权要求被告返还原告首付款及相应利息。
原、被告签订的附件八第九条规定，“主合同和本协议所称退房和解除合同含义相同”，买受人有权依据附件八第二条第一款的规定退房，因此原告有权单方面解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”
当时是因为被告劝说原告，说当时的房贷政策刚刚出台，原告的房贷不会受到影响；才使原告和被告签订了《商品房预售合同》，因此被告不仅要退还原告购房首付款，而且要承担给原告造成的利息损失。
四、被告指出，原告提交的申贷材料不齐全；但是，通过庭审调查和辩论，可以明确，被告是在故意混淆视听，完全和事实相违背。
1、原告提交申贷材料延迟，被告没有提出任何异议，表明被告同意了变更合同的事实。
原告在2007年10月9日、2007年10月10日提交的申贷材料，被告当时对原告提交申贷材料延迟，没有提出任何异议，表明被告当时完全接受了这样的事实，也就是说，被告同意了变更合同的事实。
2、被告所称原告所提交收入证明空白的事实，完全是在歪曲事实。
第一次开庭时，被告声称，在原告提交的申贷材料中收入证明是空白的。但是，第二次开庭时，直接接受申贷材料的银行，却根本没有提到原告提交的申贷材料中收入证明是空白的这样的事实，这就充分表明，被告是在歪曲事实。
3、银行所称，原告没有提交有效营业执照副本复印件，也是与事实相悖的。
原告可以通过证人可以证实，原告在得知原先提交的营业执照副本复印件已经过期的情形下，就通过特快专递，银行递交了有效的营业执照副本复印件。
综上，并且通过原告向法庭提交的证据，充分表明，原告提交的申贷材料是完全没有问题的。
五、实际上，通过庭审调查、辩论，完全可以看到，原告不能向银行申请下贷款，是因为原告不能承受40%比例的首付款。因为原告无力补交首付款，才发生银行拒贷。
1、因为被告原因，致使原告陷入不能补交首付款境地，导致银行拒贷。
在原、被告签订《商品房预售合同》时，被告要求原告按合同款20.38%的比例交纳首付款，但这样的规定完全是违背国家政策的。原告当时就质疑被告，这样违背国家政策的首付款比例，银行肯定是会拒贷的；但是，被告信誓旦旦的告知原告，这样的政策肯定实行不到原告头上。但是，2007年9月30日，也就是原、被告签订合同的第二日，原告的申贷银行也就是交通银行，就对银发〔2007〕359号）政策，制订了实施细则，也是明确规定，像原告已利用贷款购买两套以上住房的情况，只有按40%的比例交付首付款银行才能放贷。结果，原告无力补交首付款，银行拒贷。
2、被告狡辩，要求原告补交首付款，等同于“附件五第2项下的“补交材料和费用”情形，这是被告完全垂死挣扎的表现。
根据被告提交的《个人住房抵押贷款合同》第13条规定，原告应承担在办理贷款时发生的费用，包括但不限于公证费、抵押登记费、保险费、评估费及其他合理费用。按照通常的理解，如果银行政策调整，肯定会发生银行在办理贷款时相应办理费用的调整，如果需要原告补交这样的费用，是合情合理的。
但是，如果说这样的费用等同于首付款则让人匪夷所思。
首先，补交首付款，应该是原告向被告不交的。
其次，原告向银行补交的费用，应该只限于原告向被告开发商补交首付款后，再向银行补交因为首付款比例的调整而导致的新发生的贷款费用。
综上所述，原告有权依据预售合同附件八第二条第一项的规定，单方面和原告解除合同；被告应依据预售合同附件八第二条第一项的规定，主动配合原告办理退房手续，向原告退回购房首付款22，5316元，及相应利息19，193元。
以上意见恳请审判长予以充分采纳。
代理人：张海亮
2009年3 月4 日
张海亮律师
北京市安中律师事务所执业律师
联系地址：北京市朝阳门外大街甲6号万通中心C座2007-2008室（东三环京广桥西侧）；邮编：100020
联系电话：13521223368、 E-mail:lawyerqtds@gmail.com
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北京市安中律师事务所接受原告的委托，指派我作为原告的代理人，参与本案诉讼，庭审前我们认真核实相关证据、查找法律根据，通过今天的法庭调查，对本案的事实有了清楚了解，现结合事实和法律发表如下代理意见：
原告有权依据预售合同附件八第二条第一项的规定，单方面和原告解除合同；被告应依据预售合同附件八第二条第一项的规定，主动配合原告办理退房手续，向原告退回购房首付款22，5316元，及相应利息19，193元。理由如下：
一、原告根据被告要求按总房款20.38%的比例交付了首付款，根据原、被告签订商品房预售合同时房贷政策，原告在这样的情形下向银行提交的贷款申请，由于违反现行房贷政策，肯定是不会得到银行批准的。
根据原、被告签订的商品房预售合同及附件，原、被告确定的商品房的总房价为1105316元人民币，首付款为225316元人民币。中国人民银行、中国银行业监督管理委员会就关于加强商业性房地产信贷管理发布通知（银发〔2007〕359号），第三条规定：“要严格住房消费贷款管理，——对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%”。
现原告已经以按揭方式购买了两套住房。其中一套住房的贷款刚刚还清；另一套住房的贷款正在偿还过程中。这些情况在原告签订合同时，被告对原告这些情况是很清楚的。所以，根据上述规定，原告确定是，按照政策规定，这样的合同约定实际上不可能得到银行的贷款，因为银行不可能违反国家政策。
由上可得必然的结论是，由于原告的贷款申请必然得不到银行的批准，所以只要原告要求退房，被告就应该退回原告购房首付款及相应利息。
二、交通银行已经将原告的申贷材料退回到被告处，就证明原告选择的贷款申请没有得到银行的批准，原告有权依据预售合同附件八规定，要求退房，并且有权要求被告退回首付款及相应利息。
预售合同附件八第二条第一项规定：“买受人申请贷款的，应根据自身条件选择能够获得批准的贷款类型和贷款金额，如选择的贷款未获批准，买受人应在贷款未被批准的事实确定之日起7日内退房，------”。从该条可以看到，只要是原告选择自认为能够获得批准的贷款类型和贷款金额，不论什么原因，如果选择的贷款没有获得批准，买受人都有权利退房。
现在原告的申贷材料已被银行退回给被告，并且银行明确肯定原告的这笔贷款肯定是贷不下来了，被告就应该无条件地按照预售合同附件八第二条第一项规定，接受原告的退房申请，并且有权要求被告退回首付款及相应利息。
三、依据原、被告签订的《北京市商品房预售合同》附件八、及《中华人民共和国合同法》的规定，原告有权单方与被告解除《北京市商品房预售合同》，并且有权要求被告返还原告首付款及相应利息。
原、被告签订的附件八第九条规定，“主合同和本协议所称退房和解除合同含义相同”，买受人有权依据附件八第二条第一款的规定退房，因此原告有权单方面解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”
当时是因为被告劝说原告，说当时的房贷政策刚刚出台，原告的房贷不会受到影响；才使原告和被告签订了《商品房预售合同》，因此被告不仅要退还原告购房首付款，而且要承担给原告造成的利息损失。
四、被告指出，原告提交的申贷材料不齐全；但是，通过庭审调查和辩论，可以明确，被告是在故意混淆视听，完全和事实相违背。
1、原告提交申贷材料延迟，被告没有提出任何异议，表明被告同意了变更合同的事实。
原告在2007年10月9日、2007年10月10日提交的申贷材料，被告当时对原告提交申贷材料延迟，没有提出任何异议，表明被告当时完全接受了这样的事实，也就是说，被告同意了变更合同的事实。
2、被告所称原告所提交收入证明空白的事实，完全是在歪曲事实。
第一次开庭时，被告声称，在原告提交的申贷材料中收入证明是空白的。但是，第二次开庭时，直接接受申贷材料的银行，却根本没有提到原告提交的申贷材料中收入证明是空白的这样的事实，这就充分表明，被告是在歪曲事实。
3、银行所称，原告没有提交有效营业执照副本复印件，也是与事实相悖的。
原告可以通过证人可以证实，原告在得知原先提交的营业执照副本复印件已经过期的情形下，就通过特快专递，银行递交了有效的营业执照副本复印件。
综上，并且通过原告向法庭提交的证据，充分表明，原告提交的申贷材料是完全没有问题的。
五、实际上，通过庭审调查、辩论，完全可以看到，原告不能向银行申请下贷款，是因为原告不能承受40%比例的首付款。因为原告无力补交首付款，才发生银行拒贷。
1、因为被告原因，致使原告陷入不能补交首付款境地，导致银行拒贷。
在原、被告签订《商品房预售合同》时，被告要求原告按合同款20.38%的比例交纳首付款，但这样的规定完全是违背国家政策的。原告当时就质疑被告，这样违背国家政策的首付款比例，银行肯定是会拒贷的；但是，被告信誓旦旦的告知原告，这样的政策肯定实行不到原告头上。但是，2007年9月30日，也就是原、被告签订合同的第二日，原告的申贷银行也就是交通银行，就对银发〔2007〕359号）政策，制订了实施细则，也是明确规定，像原告已利用贷款购买两套以上住房的情况，只有按40%的比例交付首付款银行才能放贷。结果，原告无力补交首付款，银行拒贷。
2、被告狡辩，要求原告补交首付款，等同于“附件五第2项下的“补交材料和费用”情形，这是被告完全垂死挣扎的表现。
根据被告提交的《个人住房抵押贷款合同》第13条规定，原告应承担在办理贷款时发生的费用，包括但不限于公证费、抵押登记费、保险费、评估费及其他合理费用。按照通常的理解，如果银行政策调整，肯定会发生银行在办理贷款时相应办理费用的调整，如果需要原告补交这样的费用，是合情合理的。
但是，如果说这样的费用等同于首付款则让人匪夷所思。
首先，补交首付款，应该是原告向被告不交的。
其次，原告向银行补交的费用，应该只限于原告向被告开发商补交首付款后，再向银行补交因为首付款比例的调整而导致的新发生的贷款费用。
综上所述，原告有权依据预售合同附件八第二条第一项的规定，单方面和原告解除合同；被告应依据预售合同附件八第二条第一项的规定，主动配合原告办理退房手续，向原告退回购房首付款22，5316元，及相应利息19，193元。
以上意见恳请审判长予以充分采纳。
代理人：张海亮
2009年3 月4 日
张海亮律师
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