法学论文
对物业管理企业业主需要注意问题
作者：孙新 律师 时间：2009年08月18日
对物业管理企业业主需要注意问题
物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主和物业公司存在的问题，主要是对物业企业的选聘、专项维修资金的管理、物业服务费用收取的合理与否，还有是就公用部位使用收益的管理。
第一个问题，对物业企业的选聘。
《物业管理条例》规定的很明确，业主大会有权利选聘和解聘物业服务企业。但是现在出现的问题是，有些物业服务企业明知自己的服务质量很差，但是为了维持自己的暴利，千方百计阻挠业主选聘新的物业服务企业。有的人可能会问，业主大会直接选聘物业服务企业不就可以了吗？如果当时业主大会已经成立那就会好办些，但是，很多物业企业是业主在购房时，由建设方指定的，这个物业企业就通过和街道办事处或者或房产管理部门勾结，阻挠业主成立业主大会，这样解聘物业服务企业就存在程序上的问题了。这种情况在山东某市就出现过。出现这种情形，各位业主必须要团结，坚决维护自身的合法权益。
第二个问题，专项维修资金的管理。
住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。所谓住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。所谓共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
需要注意，住宅专项维修资金在业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。在业主大会成立后，是由业主大会管理。
第三个问题，物业服务费用的收取。
物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
物业服务收费应明码标价。《物业服务收费明码标价规定》第二条规定，物业管理企业向业主提供服务（包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务），应当按照本规定实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。
由以上可以看到，物业服务费用的收取，是以物业服务企业为业主提供相关服务为前提的。如果物业没有提供相应的服务，那么业主有权利降低物业费用。
第四个问题，公用部位使用收益的管理。
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
但是需要注意的是，有的物业服务企业利用公用部位经营，但是却将受益收入自身囊中，或者收入不透明，这些都侵犯到了业主的权益。
张海亮律师
北京市安中律师事务所执业律师
联系地址：北京市朝阳门外大街甲6号万通中心C座2007-2008室（东三环京广桥西侧）；邮编：100020
联系电话：13521223368、 E-mail:lawyerqtds@gmail.com
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物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主和物业公司存在的问题，主要是对物业企业的选聘、专项维修资金的管理、物业服务费用收取的合理与否，还有是就公用部位使用收益的管理。
第一个问题，对物业企业的选聘。
《物业管理条例》规定的很明确，业主大会有权利选聘和解聘物业服务企业。但是现在出现的问题是，有些物业服务企业明知自己的服务质量很差，但是为了维持自己的暴利，千方百计阻挠业主选聘新的物业服务企业。有的人可能会问，业主大会直接选聘物业服务企业不就可以了吗？如果当时业主大会已经成立那就会好办些，但是，很多物业企业是业主在购房时，由建设方指定的，这个物业企业就通过和街道办事处或者或房产管理部门勾结，阻挠业主成立业主大会，这样解聘物业服务企业就存在程序上的问题了。这种情况在山东某市就出现过。出现这种情形，各位业主必须要团结，坚决维护自身的合法权益。
第二个问题，专项维修资金的管理。
住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。所谓住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。所谓共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
需要注意，住宅专项维修资金在业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。在业主大会成立后，是由业主大会管理。
第三个问题，物业服务费用的收取。
物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
物业服务收费应明码标价。《物业服务收费明码标价规定》第二条规定，物业管理企业向业主提供服务（包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务），应当按照本规定实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。
由以上可以看到，物业服务费用的收取，是以物业服务企业为业主提供相关服务为前提的。如果物业没有提供相应的服务，那么业主有权利降低物业费用。
第四个问题，公用部位使用收益的管理。
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
但是需要注意的是，有的物业服务企业利用公用部位经营，但是却将受益收入自身囊中，或者收入不透明，这些都侵犯到了业主的权益。
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