法学论文
解读北京新物业管理办法
作者：孙新 律师 时间：2010年05月29日
| 解读北京新物业管理办法 |
| 2010年05月28日 09:55 |
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昨天(27日)，《北京市物业管理办法》正式出台，该办法将于10月1日正式开始实施，同时废止《北京市居住小区物业管理办法》。 新《办法》首次提出了前期物业、质价相符、业主决策平台等新概念，对业委会启动、换届，物业更替交接等难题进行了规范和制约，而这些新举措将帮助业主、开发商和物业公司之间形成联动，更有效地维护社区内公共设施的日常维护和管理。 市法制办副主任李灵雁表示，物业管理突出问题主要存在开发建设阶段遗留的问题影响到后期物业管理、业主委员会成立困难、物业服务不规范等三方面。2003年北京市就开始启动《物业管理办法》规章的调研，经过这么多年的工作，基本问题暴露比较充分，解决这些问题的措施也相对比较成熟。所以把这个《办法》列入2009年的规划，最近通过市政府正式颁布实施。 焦点 验收前开发商出物业费 规定 建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。 【解读】 市住建委物业处处长于良表示，按照目前的新房交验程序，业主往往只验收了自己屋内的设施，也就是自己购买的专有部分。但整个小区公共部位却几乎没有人注意到，更没有人去检查验收。而物业企业的服务绝大部分集中在公共部位。一旦业主在验收书上签字，而公共部分也通过检验，开发商就与物业完成交接。一旦公共部分遇到质量问题，影响了业主的生活，业主就会把责任和矛头对准物业公司，而物业公司又往往希望开发商维修，这影响了整个小区公共部分设施的使用，并形成恶性循环。 于良说，此次提出前期物业的概念，就是要杜绝这种情况的循环发生。今后验收房屋将分为两个部分，业主不仅需要验收自己的专有部分，还要验收整个小区的公共部分和公共设施，只有当公共设施也通过验收，开发商才能与物业公司完成交接，而此前的物业费用都将由开发商承担。目前，实操细则正在制定过程之中，十一前就会发布并实施。 业主可委托第三方验房 规定 全体业主收房前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。 【解读】 于良说，业主可委托第三方验房，就是类似于各种监理，且独立于物业公司和开发商，又具有社区公共部位、设施验收专业知识的机构。目前北京已经出现多家类似的机构，市住建委将对其进行监督和监管。今后，业主、物业公司或开发商，都可以委托这样的机构，对小区公共部位和设施进行评估和验收，让各方可以有令人信服的检验结果。 “物业纠纷最容易发生在物业交接环节。”于良说，第三方监管可以帮助业主在与开发商进行前期物业交接，以及入住后更换物业时，对小区设施设备进行评估；也可以协助业主在选择物业企业时，测算物业费价格；帮助业主监测物业服务质量，避免发生纠纷。 拖欠物业费不能停水电 规定 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业企业接受委托代收这些费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，并不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。 【解读】 此前，物业公司和业主产生纠纷后，往往使用停水、停电等办法制约业主，影响业主正常生活，也使得交费业主遭遇无妄之灾。《办法》实施后，物业公司再用这种办法就是违法。《办法》明确，任何物业企业，都不得以业主欠交物业费为由，限制或者变相限制专业服务，不可以断水断电、停止供暖供气。另外，物业公司接受委托代收水、电、热、通信、有线电视等费用时，必须向业主出具相关发票，不得据为己有。 监督 物业账单 每年定期晒 【规定】 物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。 物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。 【解读】 “我交的物业费都花在哪了？”“不同小区的物业费为什么不同？”这些都是业主想知道，却很难知道的问题。新《办法》明确，物业企业应当每一季度公示一次收支预算，在显著位置晒晒自己的账单亮明成本。今后，这些疑问将全部透明。 市住建委副主任张农科说，本市关于住宅物业服务等级标准的初稿已见雏形，将原来一至三级的物业服务等级，扩大到五级，涵盖300多项内容，下一步将面向公众征求意见。在五项等级中，每一个级别费用是多少、需要擦几次玻璃、扫几遍地面等等，都将条理明晰。上月，市物业管理协会公布了本市一季度城区普通商品住宅物业服务成本信息，目的就是帮业主了解物业费的构成。今后还将组织调研，定期公布物业服务过程中所涉及的人工、物料和能耗等成本账目和价格标准，让老百姓做到明白消费。 其他规定 小区车库先满足业主 【规定】 物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，租期不得超过6个月。建设单位调整租金时应当与全体业主协商。 【解读】 停车矛盾在各小区尤为突出，业主和物业屡发纠纷。《办法》首次针对停车制定条款，规定车库使用要优先满足业主需求：小区车位不得出售给非业主；开发商如果要出租这些车位，也得先尽着业主再考虑“外人”，而且租期不得超过6个月；如果开发商中途要想调高车位租金，也得先与全体业主协商。 老物业不腾地罚10万 【规定】 物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。拒不撤出的，新物业企业和业主应与原物业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。 【解读】 新旧物业交接不畅，而互不礼让，甚至大打出手的事例屡见不鲜。10月1日后，老物业找借口拖延、拒绝办理物业交接，就会受罚，逾期不撤出可罚款10万元；不能维持正常物业管理秩序的，由区县政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇政府及公安机关组织接管。新物业也不得以委任合同作为“钦定诏书”，不能强行接管，否则也将被处1万元以上10万元以下罚款。 商住区别管理业主定 【规定】 业主可以通过共同决定的方式对物业管理区域的分立或合并进行管理。如果业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并，应当经原物业管理区域内以及拟调整后物业管理区域内的专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且总人数三分之二以上的业主同意，并应当按照相关规定提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查。 【解读】 以往对于小区的物业管理区域没有进行明确的区分，一个小区就是一个物业管理区域。而实际中，因为一部分小区商住混合、住改商，业主对物业费争议较大。《办法》通过区分物业管理区域，对同一小区内不同用途的区域进行划分。这样不但方便管理，还可通过按不同的物业费标准收费化解矛盾。 业主可自定本楼大事 【规定】 业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。 【解读】 市住建委表示，目前，对于物业区域内的物业事项管理都必须通过业主大会投票决定，一般重大事项需要一半以上的业主同意，而像变更物业等重大事项则需要三分之二的业主同意方可实现。但召集全体业主开会困难重重，此次《办法》明确，幢、单元、楼层的业主可以共同决定本单位的物业事项。如动用公共维修金修电梯等，同单元业主可以自己决定，避免扯皮。 业主可以自己管物业 【规定】 未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。 【解读】 物业公司往往是由开发商推荐或指定，业主无法进行选择。《办法》首次提出，未选聘物业企业的小区业主可以通过共同决定的方式，将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人，如小区绿化、环卫、保安等事项，可以通过业主集体授权业主大会单独和相关单位签订合同或合约进行管理，这有助于提高业主参与管理的积极性。如品阁小区自治以来，物业费3年降了一块钱。 (来源：京华时报 记者：翟烜) |
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