法学论文
商品房买卖法律指南（二）——选房和签约
作者：孙新 律师 时间：2009年03月05日
一、购买商品房的步骤
1、选房；
2、签订商品房订购合同，交纳定金或预付款；
3、签订商品房买卖合同，前期物业管理合同，同时交付首付款；
4、办理商业贷款、公积金贷款或组合贷款（有的是开发商交给银行替购买人办理），办理后，购买人需要回商品房买卖合同；
5、商品房买卖合同备案；
6、到交房期日，接受开发商去验房收房，或催告开发商交房；
7、办理入住手续；
8、办理房屋产权过户手续，取得土地使用证和房产证。
二、签约时需要注意的问题
1、开发商相关手续的查验
开发商预售商品房需要具备五证：建筑工程规划许可证、建筑用地规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证。
只有具备以上五证的开发商才能对外销售商品房。
2、房屋实际情况
（1）房屋物理情况
①项目规划图，了解小区的规划布局，环境，交通，配套设施，周边楼盘与本小区的关系；
②看单元平面图，确定要购房屋的位置及与各房之间的关系；
③看户型平面图；了解自己要购买的户型的情况。
(2)开发商对商品房承诺和广告
①警惕开发商售楼人员的片面的言辞；
②保留能够影响你购房的开发商的对外宣传资料；
③保存开发商在其网站上对楼盘的承诺等宣传信息。
3、一定要向开发商索要发票
4、以下商品房不能购买
①五证不齐全的不能购买；
②未经验收合同的商品房；
③商品房主体结构质量有问题或质量有问题严重影响生活的；
④集体所有制土地上的房产；
⑤单位联建但未补交税费的房产。
5、定金的交付
由于我国法律对定金有特殊的规定，在违反约定时，要适用定金罚则。因此在签订商品房认购合同时，一定要注意自己是否做好购买商品房的准备，自己能否承受得来失去定金。
其次，建议在签订认购合同时一定不能完全具备商品房合同主要条款。
最后，约定了签订认购合同一定要按约去和商品房开发商谈判，至于能否谈判签订商品买卖合同那再定。
三、撤销商品房买卖合同备案
商品房买卖合同签订后，一般由开发商到房管部门办理商品房买卖合同的备案手续。从法律意义上说，商品房买卖合同备案手续不是合同生效的前提和必备条件。这仅仅是房地产行政管理一项重要内容。
当合同双方终止商品房买卖合同，那么就必须撤销商品房合同在房管部门的备案。否则，作为开发商的出卖方在解除与买受人之间商品房买卖合同后再将商品房买卖合同出售给他人，由于先前备案的商品房买卖合同没有撤销，因此，第二次出卖商品房的合同在房管部门不能进行备案，也不能进行交房后的房产证办理。
武汉市国土局与房管局联合出台了《市国土资源和房产管理局关于严格规范商品房合同备案注销、更名工作的通知》（以下简称“通知”）
1、可以办理撤销合同备案的情况
①房屋交付公告自公布之日起90日内，购房者所购房屋因质量存在问题，经有关部门认定的;
②开发企业与购房者之间，因开发企业违约而发生纠纷，经仲裁机构、法院裁定或判决的;
③退房者在所购项目中另换购商品房的;
④购房者办理贷款手续未获批准或无力支付后续资金造成合同无法继续履行并承担违约责任的;
⑤购房者因出国留学或定居，工作调出本地或患重大疾病急需资金等原因的;
凡在房屋交付预告登记起超过90日要求注销合同备案的，一律按照存量房交易转移登记程序，交纳应缴的相关税费后，方可办理注销合同备案手续。对购买二套以上商品房的单位或个人，其购买的商品房原则上不得作注销、更名处理。
【解释】
通知较以前商品房合同备案的规定更为严格，超过90日，办理注销备案需要按照存量房交易转移登记程序交纳应交纳费用。而购买二套以上商品房的单位或个人则原则上不得注销或更名。
这种规定与民事意思自治原则基本上是完全违背的。既然是商品房市场，那么市场就有市场的行为。政府能做的不是强制性的阻碍交易和违约行为。而是要通过宏观的财政税收政策来予以调解。
2、申请合同备案注销、更名需提交的材料 ①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩
①由质量管理部门出具的质量鉴定报告;
②具体纠纷缘由和司法、仲裁机关出具的有关证明;
③另换购的新购房合同文本;
④商业银行出具的不能受理贷款的证明;
⑤开发建设单位收取购房人违约金的证明;
⑥护照及有关部门确认证明、工作调动证明、医院重症诊断书等;
⑦本人身份证(含户口簿)、注销合同申请书、开发企业予以确认的签章证明以及全部购房合同原件;
⑧房屋交付公告或公布的相关证明;
⑩有抵押行为的，需提供金融机构同意解除和转让抵押的有关证明;
(11)超时退房的，需提供税务部门的缴税凭证。
(以上1-6条根据实际情况提交，7-10条必须提交)
3、办理合同备案的程序
(一)购房者拟写合同备案注销、更名申请书，详细说明合同备案注销或更名的理由;
(二)购房者向开发企业提交合同备案注销、更名申请，由开发企业签写意见并盖章同意;
(三)购房者本人持合同备案注销或更名申请书、身份证或户口簿、《武汉市商品房买卖合同》以及其他有关证明材料，向项目所辖区域的市、区房产管理部门申请。受理申请的房产管理部门审查确定情况属实，符合合同备案注销、更名条件的，出具初审意见，报市房地产登记发证中心审批后，办理商品房合同备案注销、更名手续;
(四)商品房合同备案注销、更名的有关证明材料及合同原件由市房地产登记发证中心办理时予以加盖“作废”及“更名修改”专用章，并将有关证明材料存档备案。
1、选房；
2、签订商品房订购合同，交纳定金或预付款；
3、签订商品房买卖合同，前期物业管理合同，同时交付首付款；
4、办理商业贷款、公积金贷款或组合贷款（有的是开发商交给银行替购买人办理），办理后，购买人需要回商品房买卖合同；
5、商品房买卖合同备案；
6、到交房期日，接受开发商去验房收房，或催告开发商交房；
7、办理入住手续；
8、办理房屋产权过户手续，取得土地使用证和房产证。
二、签约时需要注意的问题
1、开发商相关手续的查验
开发商预售商品房需要具备五证：建筑工程规划许可证、建筑用地规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证。
只有具备以上五证的开发商才能对外销售商品房。
2、房屋实际情况
（1）房屋物理情况
①项目规划图，了解小区的规划布局，环境，交通，配套设施，周边楼盘与本小区的关系；
②看单元平面图，确定要购房屋的位置及与各房之间的关系；
③看户型平面图；了解自己要购买的户型的情况。
(2)开发商对商品房承诺和广告
①警惕开发商售楼人员的片面的言辞；
②保留能够影响你购房的开发商的对外宣传资料；
③保存开发商在其网站上对楼盘的承诺等宣传信息。
3、一定要向开发商索要发票
4、以下商品房不能购买
①五证不齐全的不能购买；
②未经验收合同的商品房；
③商品房主体结构质量有问题或质量有问题严重影响生活的；
④集体所有制土地上的房产；
⑤单位联建但未补交税费的房产。
5、定金的交付
由于我国法律对定金有特殊的规定，在违反约定时，要适用定金罚则。因此在签订商品房认购合同时，一定要注意自己是否做好购买商品房的准备，自己能否承受得来失去定金。
其次，建议在签订认购合同时一定不能完全具备商品房合同主要条款。
最后，约定了签订认购合同一定要按约去和商品房开发商谈判，至于能否谈判签订商品买卖合同那再定。
三、撤销商品房买卖合同备案
商品房买卖合同签订后，一般由开发商到房管部门办理商品房买卖合同的备案手续。从法律意义上说，商品房买卖合同备案手续不是合同生效的前提和必备条件。这仅仅是房地产行政管理一项重要内容。
当合同双方终止商品房买卖合同，那么就必须撤销商品房合同在房管部门的备案。否则，作为开发商的出卖方在解除与买受人之间商品房买卖合同后再将商品房买卖合同出售给他人，由于先前备案的商品房买卖合同没有撤销，因此，第二次出卖商品房的合同在房管部门不能进行备案，也不能进行交房后的房产证办理。
武汉市国土局与房管局联合出台了《市国土资源和房产管理局关于严格规范商品房合同备案注销、更名工作的通知》（以下简称“通知”）
1、可以办理撤销合同备案的情况
①房屋交付公告自公布之日起90日内，购房者所购房屋因质量存在问题，经有关部门认定的;
②开发企业与购房者之间，因开发企业违约而发生纠纷，经仲裁机构、法院裁定或判决的;
③退房者在所购项目中另换购商品房的;
④购房者办理贷款手续未获批准或无力支付后续资金造成合同无法继续履行并承担违约责任的;
⑤购房者因出国留学或定居，工作调出本地或患重大疾病急需资金等原因的;
凡在房屋交付预告登记起超过90日要求注销合同备案的，一律按照存量房交易转移登记程序，交纳应缴的相关税费后，方可办理注销合同备案手续。对购买二套以上商品房的单位或个人，其购买的商品房原则上不得作注销、更名处理。
【解释】
通知较以前商品房合同备案的规定更为严格，超过90日，办理注销备案需要按照存量房交易转移登记程序交纳应交纳费用。而购买二套以上商品房的单位或个人则原则上不得注销或更名。
这种规定与民事意思自治原则基本上是完全违背的。既然是商品房市场，那么市场就有市场的行为。政府能做的不是强制性的阻碍交易和违约行为。而是要通过宏观的财政税收政策来予以调解。
2、申请合同备案注销、更名需提交的材料 ①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩
①由质量管理部门出具的质量鉴定报告;
②具体纠纷缘由和司法、仲裁机关出具的有关证明;
③另换购的新购房合同文本;
④商业银行出具的不能受理贷款的证明;
⑤开发建设单位收取购房人违约金的证明;
⑥护照及有关部门确认证明、工作调动证明、医院重症诊断书等;
⑦本人身份证(含户口簿)、注销合同申请书、开发企业予以确认的签章证明以及全部购房合同原件;
⑧房屋交付公告或公布的相关证明;
⑩有抵押行为的，需提供金融机构同意解除和转让抵押的有关证明;
(11)超时退房的，需提供税务部门的缴税凭证。
(以上1-6条根据实际情况提交，7-10条必须提交)
3、办理合同备案的程序
(一)购房者拟写合同备案注销、更名申请书，详细说明合同备案注销或更名的理由;
(二)购房者向开发企业提交合同备案注销、更名申请，由开发企业签写意见并盖章同意;
(三)购房者本人持合同备案注销或更名申请书、身份证或户口簿、《武汉市商品房买卖合同》以及其他有关证明材料，向项目所辖区域的市、区房产管理部门申请。受理申请的房产管理部门审查确定情况属实，符合合同备案注销、更名条件的，出具初审意见，报市房地产登记发证中心审批后，办理商品房合同备案注销、更名手续;
(四)商品房合同备案注销、更名的有关证明材料及合同原件由市房地产登记发证中心办理时予以加盖“作废”及“更名修改”专用章，并将有关证明材料存档备案。
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