法学论文
买房时这个协议千万别忘签了，否则赔钱还拿不到房子！
作者：孙新 律师 时间：2017年08月24日
补充协议是对原合同的补充或者变更，一般要明确约定，如果补充协议条款与原合同不一致或发生冲突时，应当以补充协议为准，但原合同明示不得变更的条款，补充协议中对该条款发生的变更则不发生法律效力。签订合同之后，通常情况下将合同中没有约定或约定不清不详的内容，根据所售项目的具体情况签订的协议。补充协议作为合同的一部分，一经签订，和购房合同具有同等的法律效力。
那么，购房补充协议怎样写？签购房补充协议的注意事项有哪些？
新房补充协议中7项条款不能省：
1、明确产权证发放到购房者手中的准确时间
在全国范围内，房企先卖房后办证的现象并不鲜见，一些开发商为了周转资金，将已有项目的产权抵押给银行，申请到的贷款用来开发新项目，一旦开发商不能按时还款，别说办房产证了，连房子也有可能会被银行拍卖用来还开放商的欠款。
因此，可以在补充协议中约定产证的具体办理日期，并注明赔偿责任，比如：在交房一年内不办好房产证，赔偿房价的百分之几等等。
2、贷款办不下来，责任认定
在新房买卖过程中，由于国家政策的原因，导致购房者贷款办不下来，最终无法履行买卖合同，产生一系列的纠纷，因此必须约定相关责任的认定。
（1）开发商原因：购房者可退房且不用承担违约责任，甚至可要求开发商承担责任;
（2）银行、政策等原因：购房者可无责解约；
（3）购房者自身原因：可与开发商重新协商付款方式，无法缴纳余款的，购房者要承担违约责任。
3、房屋质量要做具体标准的约定
买受人有权聘请有资质的机构入户对所购商品房的实际面积进行测量，如果测量结果与开发商的测量结果有差异，有权提请法院或有关机构进行最终裁决。在交房时所交房屋达不到补充协议约定标准的情况下，业主有权拒绝收房并由开发商对业主进行赔偿。如在规定的时间内仍然达不到约定的交房标准，购房人有权单方解除合同。开发商应支付违约金和其它因无法收房入住发生的损失。
4、对于“五证”不齐全，约定违约责任
有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证。主要是复印件；或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。
因此，出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的，出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。
5、公摊面积比例和位置要注明
合同中关于产权面积、套内实际使用面积、公摊面积都会有明确的数字体现，但却没有赠送面积的体现，因此，开发商宣传前期所提到的“超大赠送”其实是得不到保障的。另外，面积误差的处理也是需要我们看清楚的。建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。
因此，约定好公摊的具体数字，并注明公摊的具体位置、面积大小，赠送面积可能占用了公摊，比如顶层楼台开发商无权赠送。
4、违约责任要明确，明确具体时间和违约责任
对于期房，由于资金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。此时应该明确合同违约或与描述不一致时开发商应承担的责任。
因此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。
5、退房责任
由于在买房过程中会受到国家政策的影响或者由于其他的原因，导致购房人无力继续购买新房出现退房的现象。
因此，在补充协议中做详细规定：一旦退房是由于开发商原因，开发商需要承担什么责任，什么期限内把房款退还。
6、明确约定公共部位、车库和地下室的权利
在过去公共部位、车库和地下室等部分经常因为产权不明确，导致开发商和业主产生纠纷。
因此，明确建筑物的基础、承重结构、通道、大堂、避难层、设备层等部分；道路、绿地、物业服务用房等归全体业主共有。 另外在合同签订时候，有时候开发商会答应给业主赠送车库或者储藏室、阁楼，这些约定一定要写入合同，口头承诺的东西往往因为缺乏证据最后不了了之。另外就是是否是车库，一定要看规划，而不是听开发商口头承诺，不一定能停进去车的就是车库，很多层比较高的贮藏室也可停车的，开发商一般都说是车库，此时要看规划是否是车库，另外就是人防的车位，不能办证，也需要特别注意。
7、开发商的其它承诺
比如赠送面积、学校学位、停车位等等，有的承诺楼盘周边会建有商场、医院、学校等配套，较好在补充协议中将承诺一一写清楚，并注明违约责任。
以上内容为新房购房合同中的补充协议内容，主要是购房者和开发商之间的约定，而二手房是购房者与购房者间的合同约定，以下为
二手房补充协议的六项内容：
1、公共维修基金的过户问题
2、水电燃气及物业费的缴纳情况
3、装修及家电的情况
4、防止一房二卖的情况
5、按揭无法顺利办理时双方的责任问题
6、明确碰到冲突时以补充协议为准
无论是新房亦或是二手房签订合同的补充协议时，都应当注意以下问题：
1、补充协议的当事人应当与原合同当事人严格一致。
2、补充协议的形式应当与原合同一样完备。
3、严格防止与原合同发生内容矛盾。
对于一个家庭来讲，涉及到房产买卖的事情都是比较重大的，而其中关系到的房款也是比较多的。没有人希望自己花高价买来的房产是有问题或者不能获得所有权的。所以，在具体签订商品房买卖合同的时候就需要格外留心、注意。
那么，购房补充协议怎样写？签购房补充协议的注意事项有哪些？
新房补充协议中7项条款不能省：
1、明确产权证发放到购房者手中的准确时间
在全国范围内，房企先卖房后办证的现象并不鲜见，一些开发商为了周转资金，将已有项目的产权抵押给银行，申请到的贷款用来开发新项目，一旦开发商不能按时还款，别说办房产证了，连房子也有可能会被银行拍卖用来还开放商的欠款。
因此，可以在补充协议中约定产证的具体办理日期，并注明赔偿责任，比如：在交房一年内不办好房产证，赔偿房价的百分之几等等。
2、贷款办不下来，责任认定
在新房买卖过程中，由于国家政策的原因，导致购房者贷款办不下来，最终无法履行买卖合同，产生一系列的纠纷，因此必须约定相关责任的认定。
（1）开发商原因：购房者可退房且不用承担违约责任，甚至可要求开发商承担责任;
（2）银行、政策等原因：购房者可无责解约；
（3）购房者自身原因：可与开发商重新协商付款方式，无法缴纳余款的，购房者要承担违约责任。
3、房屋质量要做具体标准的约定
买受人有权聘请有资质的机构入户对所购商品房的实际面积进行测量，如果测量结果与开发商的测量结果有差异，有权提请法院或有关机构进行最终裁决。在交房时所交房屋达不到补充协议约定标准的情况下，业主有权拒绝收房并由开发商对业主进行赔偿。如在规定的时间内仍然达不到约定的交房标准，购房人有权单方解除合同。开发商应支付违约金和其它因无法收房入住发生的损失。
4、对于“五证”不齐全，约定违约责任
有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证。主要是复印件；或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。
因此，出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的，出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。
5、公摊面积比例和位置要注明
合同中关于产权面积、套内实际使用面积、公摊面积都会有明确的数字体现，但却没有赠送面积的体现，因此，开发商宣传前期所提到的“超大赠送”其实是得不到保障的。另外，面积误差的处理也是需要我们看清楚的。建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。
因此，约定好公摊的具体数字，并注明公摊的具体位置、面积大小，赠送面积可能占用了公摊，比如顶层楼台开发商无权赠送。
4、违约责任要明确，明确具体时间和违约责任
对于期房，由于资金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。此时应该明确合同违约或与描述不一致时开发商应承担的责任。
因此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。
5、退房责任
由于在买房过程中会受到国家政策的影响或者由于其他的原因，导致购房人无力继续购买新房出现退房的现象。
因此，在补充协议中做详细规定：一旦退房是由于开发商原因，开发商需要承担什么责任，什么期限内把房款退还。
6、明确约定公共部位、车库和地下室的权利
在过去公共部位、车库和地下室等部分经常因为产权不明确，导致开发商和业主产生纠纷。
因此，明确建筑物的基础、承重结构、通道、大堂、避难层、设备层等部分；道路、绿地、物业服务用房等归全体业主共有。 另外在合同签订时候，有时候开发商会答应给业主赠送车库或者储藏室、阁楼，这些约定一定要写入合同，口头承诺的东西往往因为缺乏证据最后不了了之。另外就是是否是车库，一定要看规划，而不是听开发商口头承诺，不一定能停进去车的就是车库，很多层比较高的贮藏室也可停车的，开发商一般都说是车库，此时要看规划是否是车库，另外就是人防的车位，不能办证，也需要特别注意。
7、开发商的其它承诺
比如赠送面积、学校学位、停车位等等，有的承诺楼盘周边会建有商场、医院、学校等配套，较好在补充协议中将承诺一一写清楚，并注明违约责任。
以上内容为新房购房合同中的补充协议内容，主要是购房者和开发商之间的约定，而二手房是购房者与购房者间的合同约定，以下为
二手房补充协议的六项内容：
1、公共维修基金的过户问题
2、水电燃气及物业费的缴纳情况
3、装修及家电的情况
4、防止一房二卖的情况
5、按揭无法顺利办理时双方的责任问题
6、明确碰到冲突时以补充协议为准
无论是新房亦或是二手房签订合同的补充协议时，都应当注意以下问题：
1、补充协议的当事人应当与原合同当事人严格一致。
2、补充协议的形式应当与原合同一样完备。
3、严格防止与原合同发生内容矛盾。
对于一个家庭来讲，涉及到房产买卖的事情都是比较重大的，而其中关系到的房款也是比较多的。没有人希望自己花高价买来的房产是有问题或者不能获得所有权的。所以，在具体签订商品房买卖合同的时候就需要格外留心、注意。
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