竞买法拍房绕不开的话题买卖不破租赁的例外情形      

最近，媒体报道了南山区华侨城波托菲诺纯水岸四期S栋403房的大门被十几名不明身份的男子泼了油漆，房产也被停水停电强行收房的新闻。这新闻背后的法律关系，就是民法中买卖不破租赁原则在法拍市场的适用问题。      今天就聊下买卖不破租赁原则都有哪些例外。
     我国《合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即在租赁合同有效期间，租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的，租赁合同对新所有权人仍然有效，新所有权人不履行租赁义务时，承租人得以租赁权对抗新所有权人，这在法理学上称之为“买卖不破租赁”。
     今天说的买卖不破租赁的例外情形，直接的法律依据就是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
 
     下面结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和有关法律规定，分开论述下买卖不破租赁的例外情形。
 
     一、抵押在前，租赁合同在后
     抵押在前，租赁在后，抵押权人在实现抵押权时，新买受人不受原租赁关系的约束。法律之所以这样规定，主要是保护权利在先的抵押权人的利益，当抵押权人为了实现抵押权需要处分抵押物时，抵押物上存在的租赁合同可能会影响到对抵押物的处分，有可能导致抵押物价值减少，无法清偿抵押权人的到期债权，损害抵押权人的优先受偿权。抵押权是物权权利，租赁关系是债权权利，在后的租赁债权人显然无法和抵押权人的物权权利抗衡。以抵押财产出租的，不适用“买卖不破租赁”原则，在这种情况下，抵押权优于租赁权，租赁关系因抵押权的实现而解除。
   
     相关法律依据：
     最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条第1款规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
     《物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
     《物权法》第一百九十五条规定：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
     《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款也规定：拍卖财产上原有的租赁权及其它的用益物权不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其它优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
 
     二、查封在前，租赁合同在后
     查封在前，租赁在后，租赁合同虽然有效但是拍卖时不适用买卖不破租赁的原则，此时承租人可依法解除租赁关系，追究合同相对方的违约责任。法律依据是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的第三款。
    
     相关法律依据：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
     （一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
     （二）租赁房屋权属有争议的；
     （三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
     《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：     被执行 人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。
       第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。
     
 
     三、租赁合同在前，查封在后，但承租方尚未占有房产
     虽然在查封前签订了租赁合同，但是出租人还没有向承租人实际交付房产的，也不适用不能适用买卖不破租赁的原则，此时双方的租赁合同尚未实际履行，承租人可以依据双方租赁合同追究出租人交付不能的违约责任。
     买卖不破租赁实际上维护的是承租人占有使用权的这一物权权利，在承租人还没有占有租赁物的前提下，租赁合同还是没有实际履行，没有被特殊保护的必要。
     
     相关法律依据：最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。但同时，如果案外人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
  
     四、租赁合同在前，但买受人依法占有在先
     租赁合同虽然已经签订或签订后在租赁管理所办理了备案登记，并依法缴纳的有房产租赁税，但是租赁双方没有完成交付手续，在买受人已经依据法院裁定书，办理房产过户手续并实际占有房产的情况下，在前的租赁合同或经过租赁备案登记的租赁合同也不适用买卖不破租赁原则。
     买受人的占有是依据自己是房产所有人身份行使的合法占有，租赁合同虽然已经签订或备案但是还没有实际履行，此时承租人只能追究出租方交付不能的违约责任，其合同债权无法对抗买受人基于所有权人身份行使的占有权。
     依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条确认的规则，租赁备案的租赁合同不能对抗占有在先房租赁合同，更不用谈对抗已经依据所有权人身份先行依法占有的买受人了。备案登记的租赁合同尚且如此，那些没有备案也没有实际履行的租赁合同，更无法和已经实际合法入住的买受人对抗。
     为什么说这类情况是因为以前深圳曾经发生过，在买受人已经完成过户登记合法居住的情况下，有所谓租客拿和原业主签订的租赁合同，强行收房的恶性案例。
 
     相关法律依据：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
     （一）已经合法占有租赁房屋的；
     （二）已经办理登记备案手续的；
     （三）合同成立在先的。
      不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
 
     最后就媒体报道的泼漆收房案做个简要分析：
    1、拍卖时，原业主大多已经不再出现，房产上依附租赁关系的真实性没有办法查明，在拍卖公告中提示的租赁合同真假存疑，只是法院在核实产权状况时房产的现有居住人向法院申报的租赁权，真伪法院并没有依法予以审查，竞买人在竞买成功后有权核实实际占有人的租赁凭证，实际占有人提供的租赁凭证有瑕疵或明显不合理的，竞买人可以依法向法院主张权利收回房产。类似新闻中的泼油漆、人身恐吓的手段收房，扰乱正常的社会秩序，在法律意义上应给予否定性的评价。
    2、对于真实存在的租赁合同，竞买人有容忍的法律义务，租赁方有权按照原来的租赁合同继续使用租赁物，当然双方也可以协商解除该租赁合同。租赁房产前需要查明房产有没有抵押或查封的情况，存在抵押的情况，最好征得抵押权人的书面同意，存在查封的情况就不要冒险了。
    3、占有权在买卖和租赁出现纠纷时非常的重要，买受人依据买卖合同和拍卖成交裁定书已经实际占有房产，其占有权是法律优先保护的对象。在出现一房多卖时，优先保护排在过户完成和预告登记之后，在一房多租时，排在租赁备案之前。
 
    ——周争锋2017年4月20日写于深圳
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