律师随笔
回迁房、两限房、经适房解释及交易规定
作者：孙新 律师 时间：2014年04月18日
回迁房
回迁房不是房屋的一种类别，也不是一种独立的房屋性质。所谓的回迁房，是拆迁人因为要实施拆迁给被拆迁人的安置住房，一般来说是指原地安置的住房。回迁房的性质可以是普通的商品房，也可以是经济适用房、两限房，或按经济适用房管理的房屋。村集体的旧村改造中所说的回迁房，还有可能是小产权房。
回迁房的房产属于政策性房产，完税或者取得产权证5年内不可买卖、赠与、过户。购买回迁房时要看清房屋产权的情况，购买人也受到国家限购政策的约束；如果回迁房是小产权房则无法进行买卖。购买回迁房时同时还要注意回迁房属于哪种性质的房屋，交易是否受到国家法律法规和政策的限制以及是否需要补交土地出让金。另外，回迁房有可能会出现产权共有的现象，购买时要注意房屋是否存在继承或共有的情况；如果房屋有共有人，出卖房屋应当征得共有人同意，否则在交易过程中就可能引发纠纷。
两限房
两限房全称为限房价、限套型普通商品住房，是指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。
目前北京市相关规定，两限房在取得房屋所有权证或契税完税证明未满5年的不得出售，确需出售的由政府折旧后回购。满5年准备出售的，业主应按同地段普通商品住房和两限房价格之差的35%上交土地收益金，上交后即可转让。
经济适用房
经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。
在售的经济适用房分两种情况处理：一种是已经住满5年，另一种则是尚未住满5年（以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准）。对于前者，业主可以依照当前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10％补交综合地价款。按市场价格出售已购经济适用住房的，凭契税完税凭证、房屋所有权证、住房转让合同等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续即可。按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。对于后者，目前政策是不允许出售。
回迁房不是房屋的一种类别，也不是一种独立的房屋性质。所谓的回迁房，是拆迁人因为要实施拆迁给被拆迁人的安置住房，一般来说是指原地安置的住房。回迁房的性质可以是普通的商品房，也可以是经济适用房、两限房，或按经济适用房管理的房屋。村集体的旧村改造中所说的回迁房，还有可能是小产权房。
回迁房的房产属于政策性房产，完税或者取得产权证5年内不可买卖、赠与、过户。购买回迁房时要看清房屋产权的情况，购买人也受到国家限购政策的约束；如果回迁房是小产权房则无法进行买卖。购买回迁房时同时还要注意回迁房属于哪种性质的房屋，交易是否受到国家法律法规和政策的限制以及是否需要补交土地出让金。另外，回迁房有可能会出现产权共有的现象，购买时要注意房屋是否存在继承或共有的情况；如果房屋有共有人，出卖房屋应当征得共有人同意，否则在交易过程中就可能引发纠纷。
两限房
两限房全称为限房价、限套型普通商品住房，是指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。
目前北京市相关规定，两限房在取得房屋所有权证或契税完税证明未满5年的不得出售，确需出售的由政府折旧后回购。满5年准备出售的，业主应按同地段普通商品住房和两限房价格之差的35%上交土地收益金，上交后即可转让。
经济适用房
经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。
在售的经济适用房分两种情况处理：一种是已经住满5年，另一种则是尚未住满5年（以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准）。对于前者，业主可以依照当前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10％补交综合地价款。按市场价格出售已购经济适用住房的，凭契税完税凭证、房屋所有权证、住房转让合同等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续即可。按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。对于后者，目前政策是不允许出售。
