【本案要旨】律师谈“开发商未按宣传标准提供商品房的责任”。
【案件来源】中国裁判文书网
【案例编写人】梁律师工作室
【案例整理时间】2016年10月29日
【案情简述】原告董某诉被告天津市某商贸物业公司称，原告购买被告开发的坐落天津市某区商品房，原告按照合同约定，一次性付清全部购房款，但被告向原告交付的商品房却与宣传并不一致。1、宣传材料中，房屋净高为4.4米，但被告实际交付的房屋净高却只有4.2米。2、原、被告所签《天津市商品房买卖合同》中约定，被告提供房屋交付标准为燃气管道入户，一户一表，但房屋目前仍未能接通燃气。3、采暖系统方面，因被告安装的采暖系统在2014-2015年采暖期未能发挥有效的供热作用，导致原告虽然缴纳了采暖费但却未能享受应有的供热服务，原告认为对于该部分采暖费损失，也应由被告承担。因此原告诉请：1、请求判令被告返还减少房屋高度20厘米的购房款31547元；2、请求判令被告支付未开通燃气损失101880元； 3、请求判令被告赔偿2014-2015年度暖气不达标产生的采暖损失1700元；
【裁判摘要】法院审理认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及相关附件，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同成立并生效。原告诉请返还减少房屋层高20厘米购房款一节，因双方签订的合同中未有约定，不予支持。关于原告要求被告赔偿不能接通燃气导致损失问题。因被告未履行合同约定义务，应当予以赔偿，但由于原告未向法庭提交具体损失的证据，法庭难以支持原告的诉讼请求。鉴于按照合同约定的违约金的计算方法即总房款的万分之一，违约金数额明显偏低，原告实际损失明显大于违约金数额，因此对违约金予以调整，酌定被告一次性赔偿每户燃气损失45000元。原告诉求的暖气不达标的采暖损失不支持。
【梁波律师点评】商品房买卖中，开发商在销售时向购房人出具的宣传材料，提供的样板间，是双方合同履行的一种参考标准，虽然其在商品房销售时对商品房买卖协议的达成起到很大作用，但是根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》约定，凡在合同订立之前，甲方以口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、网站、楼书、沙盘、模型、样板房等）所表达和提供的信息及数据，仅供参考，不作为确定双方权利义务的依据的约定，使原告丧失了索赔依据。燃气未达到一户一表正常开通，属于开发商违约，但是合同中约定的违约金责任过低，应当依法予以调整。
【法律适用】《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》。
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