律师随笔
“一房多卖”是民事欺诈还是合同诈骗？
作者：孙新 律师 时间：2017年04月11日
近期的楼市炒作愈发疯狂，房价的价位已经远远超越历史的高位，一夜之间几家欢喜几家愁，房价是居民消费能力的象征，高房价增加了真正买房群体的压力和房租的上涨。而在这种态势中，难免会有一些人利用房子来盈利，于是出现了大量售房者毁约、违约的行为，给购房者带来不可估量的损失。那么针对生活中大量的一房多卖的行为，法律是如何规制的呢？
第一种意见认为，属民事欺诈行为。根据《中华人民共和国民法通则》 及相关司法解释规定，民事欺诈行为是指在设立、变更、终止民事权利和民事义务的过程中，故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方做出错误的表示的行为。在商品房买卖中，多表现为售房者隐瞒已经与其他人订立合同的事实，而又与第三方再次就同一房产签订买卖合同。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，即可以对行为人追究民事责任。
第二种意见认为，其行为符合合同诈骗罪。根据《刑法》第二百二十四条，合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取对方当事人的财物，数额较大的行为。从法条我们分析得出：
一、合同诈骗罪主观上要以非法占有为目的，该目的既可以存在于订立合同之时，又可以存在合同履行的过程中。对“非法占有的目的”可从以下方面把握：（1）行为人在签订合同时是否有实际履行能力；（2）行为人是否采用了虚构事实、隐瞒真相的欺诈手段；（3）行为人在签订合同后是否如约履行合同或为履行合同积极努力；（4）行为人对于对方给付的财物如何处置；（5）行为人未能履行合同义务的原因；（6）行为人在违约后的表现等。如果行为人根本没有履行合同的能力或者故意夸大自己履行合同的能力，骗取对方当事人的信任与自己签订合同，合同签订后又不积极努力地去避免对方经济损失，就应认定行为人具有非法占有的目的。
二、客观上售房者采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段骗取了购房者的财务，数额较大，一般为2万元以上。
因此我们可以得出，构成合同诈骗罪，在犯罪构成上需要达到主客观相统一，既要有非法占有的目的，又要存在实际骗取购房者财产的行为。而民事欺诈中售房者一般是出于为了获取更多的利益，或者基于其他不得已的理由而与第三人又签订了买卖合同，甚至办理了过户手续，但实际上是为了促成交易，但合同诈骗罪中售房者一般不具有实际履行合同的意愿。
不论是涉及民事违约行为，还是属于刑事诈骗，都希望您能够提高法律意识，及时与律师沟通，不要盲目的下结论，当然以上仅是在了解和办理了相关案件后进行的总结和分析，如果您在房产交易中遇到以上问题或者其他疑惑，欢迎您来我所与专业的房产律师咨询探讨。
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