律师随笔
二手房买卖合同效力要点
作者：孙新 律师 时间：2017年08月01日
二手房买卖合同纠纷
知识点：二手房买卖合同的效力如何认定（引自房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则一书）
关键看土地性质
集体土地上房屋：同一集体经济组织之间房屋买卖合同有效
不同集体经济组织之间房屋买卖合同、城镇居民购买集体经济组织房屋合同无效。
无效依据：土地管理法第十条宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。
国有土地上房屋：
新房：未取得商品房预售许可证的买卖合同是无效的。
无效依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人签订商品房预售许可合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的可以认定为有效。
二手房：二手房屋买卖合同有效。
是否有效要看是否违背效力性规定。
相关法条：《城镇房地产管理法》第37条：下列房地产，不得转让：………（六）未依法登记两区权属证书的。
该法系行政管理性法律，旨在规范房屋交易的行政管理，而非禁止交易关系，所涉及事项不损害国家利益和社会利益，故在性质上属于管理性禁止规范，并非效力性禁止规范。
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有索玉泉或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。
知识点：二手房买卖合同的效力如何认定（引自房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则一书）
关键看土地性质
集体土地上房屋：同一集体经济组织之间房屋买卖合同有效
不同集体经济组织之间房屋买卖合同、城镇居民购买集体经济组织房屋合同无效。
无效依据：土地管理法第十条宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。
国有土地上房屋：
新房：未取得商品房预售许可证的买卖合同是无效的。
无效依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人签订商品房预售许可合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的可以认定为有效。
二手房：二手房屋买卖合同有效。
是否有效要看是否违背效力性规定。
相关法条：《城镇房地产管理法》第37条：下列房地产，不得转让：………（六）未依法登记两区权属证书的。
该法系行政管理性法律，旨在规范房屋交易的行政管理，而非禁止交易关系，所涉及事项不损害国家利益和社会利益，故在性质上属于管理性禁止规范，并非效力性禁止规范。
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有索玉泉或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。
