律师随笔
如何定性离婚案中按揭房屋问题？
作者：孙新 律师 时间：2017年11月03日
离婚案件中，关于房屋纠纷占很大一部分。特别是“婚前按揭房”的认定和分割是一个综合性法律问题，涉及婚前及婚内对房产的出资、归属、债务等问题。
婚姻法规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的归属。夫妻如能在婚前或婚内对房产的出资、归属、债务、经济补偿作出约定，就会使离婚中房屋分割变得简单明晰。书面约定又是双方分割财产承担债务的证据，约定达成后应受到法律保护，除非内容违法，不应在诉讼中因一方反悔而被推翻，使诉讼更加复杂化。
关于离婚案件中按揭房屋如何认定和处理问题，司法实践中存在不同观点：
第一种观点，根据《物权法》规定，不动产的取得以登记为标志，因此，判断房屋是否属于夫妻共同财产，关键看房屋产权证的取得时间。如果在婚前已经取得了产权证，则房屋属于购房者的个人婚前财产。如果房产证是在双方登记结婚后取得，既然我国《婚姻法》规定的夫妻财产制为婚后所得共同制，除非双方有特别约定，否则房屋应当属于夫妻共同财产。购房者于婚前支付的购房首付款和婚前以个人财产归还贷款部分则视为债务，从夫妻共同财产中偿还。
第二种观点，不能以房产证取得的时间作为判断房屋性质的标准。签订购房合同、支付首付款、签订贷款合同均是在婚前，购房者已经通过按揭贷款的方式向开发商支付了全部房款，房屋买卖合同已经履行完毕，婚后获得房产的物权只是合同权利的转化，因此将房屋认定为购房者的个人财产比较公平。因此，不能将取得房产证的时间作为判断此类房屋是否属于夫妻共同财产的标准，只能以购房合同上记载的购房者为房屋的所有权人。
《婚姻法解释三》第10条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。协议不成的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据《婚姻法》第39第1款规定的原则，由产权登记一方对一方进行补偿。”对于该条文，应从以下几个方面把握：
1. 对于一方婚前签订购房合同支付首付款并在银行按揭贷款，婚后夫妻共同还贷的房屋，完全认定为夫妻共同财产或者一方个人婚前财产均是不妥的。此类房屋的购置资金由以下两个或三个部分组成：一是购房者于婚前购房时用个人财产交纳的首付款以及婚前偿还的贷款；二是婚姻关系存续期间用夫妻共同财产偿还的贷款；三是离婚时如果贷款尚未还清，离婚后由取得房屋的一方继续用个人财产偿还的贷款。
2. 对于“婚后用夫妻共同财产还贷”，一般只需从还贷的时间上进行判断，只要是处于婚姻关系存续期间，即可认定为用夫妻共同财产还贷。
3.由于此不动产中有夫妻共同财产的成分，因此在离婚分割房屋时，应首先由当事人协议解决，协商不成的才能进行判决。
4. 判决取得产权的一方向另一方补偿时需考虑房屋的增值，而不能仅给付夫妻关系存续期间双方共同还贷所支付的款项的一半。具体操作上，当事人可以通过协商对房屋市值达成共识，如协商不成，可以在离婚时首先对房屋的市值进行评估。
5. 在特殊情况下，如果房屋判归支付首付款按揭购房者的配偶所有，如果尚有未归还的贷款，判决时原则上应将还贷义务与房屋所有权同归于配偶一方，因为按揭贷款是以房屋为抵押物的，如果失去房屋所有权的一方事后拒绝还款，银行将会拍卖房屋优先受偿，配偶一方对此无法控制，仍可能失去房屋。
婚姻法规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的归属。夫妻如能在婚前或婚内对房产的出资、归属、债务、经济补偿作出约定，就会使离婚中房屋分割变得简单明晰。书面约定又是双方分割财产承担债务的证据，约定达成后应受到法律保护，除非内容违法，不应在诉讼中因一方反悔而被推翻，使诉讼更加复杂化。
关于离婚案件中按揭房屋如何认定和处理问题，司法实践中存在不同观点：
第一种观点，根据《物权法》规定，不动产的取得以登记为标志，因此，判断房屋是否属于夫妻共同财产，关键看房屋产权证的取得时间。如果在婚前已经取得了产权证，则房屋属于购房者的个人婚前财产。如果房产证是在双方登记结婚后取得，既然我国《婚姻法》规定的夫妻财产制为婚后所得共同制，除非双方有特别约定，否则房屋应当属于夫妻共同财产。购房者于婚前支付的购房首付款和婚前以个人财产归还贷款部分则视为债务，从夫妻共同财产中偿还。
第二种观点，不能以房产证取得的时间作为判断房屋性质的标准。签订购房合同、支付首付款、签订贷款合同均是在婚前，购房者已经通过按揭贷款的方式向开发商支付了全部房款，房屋买卖合同已经履行完毕，婚后获得房产的物权只是合同权利的转化，因此将房屋认定为购房者的个人财产比较公平。因此，不能将取得房产证的时间作为判断此类房屋是否属于夫妻共同财产的标准，只能以购房合同上记载的购房者为房屋的所有权人。
《婚姻法解释三》第10条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。协议不成的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据《婚姻法》第39第1款规定的原则，由产权登记一方对一方进行补偿。”对于该条文，应从以下几个方面把握：
1. 对于一方婚前签订购房合同支付首付款并在银行按揭贷款，婚后夫妻共同还贷的房屋，完全认定为夫妻共同财产或者一方个人婚前财产均是不妥的。此类房屋的购置资金由以下两个或三个部分组成：一是购房者于婚前购房时用个人财产交纳的首付款以及婚前偿还的贷款；二是婚姻关系存续期间用夫妻共同财产偿还的贷款；三是离婚时如果贷款尚未还清，离婚后由取得房屋的一方继续用个人财产偿还的贷款。
2. 对于“婚后用夫妻共同财产还贷”，一般只需从还贷的时间上进行判断，只要是处于婚姻关系存续期间，即可认定为用夫妻共同财产还贷。
3.由于此不动产中有夫妻共同财产的成分，因此在离婚分割房屋时，应首先由当事人协议解决，协商不成的才能进行判决。
4. 判决取得产权的一方向另一方补偿时需考虑房屋的增值，而不能仅给付夫妻关系存续期间双方共同还贷所支付的款项的一半。具体操作上，当事人可以通过协商对房屋市值达成共识，如协商不成，可以在离婚时首先对房屋的市值进行评估。
5. 在特殊情况下，如果房屋判归支付首付款按揭购房者的配偶所有，如果尚有未归还的贷款，判决时原则上应将还贷义务与房屋所有权同归于配偶一方，因为按揭贷款是以房屋为抵押物的，如果失去房屋所有权的一方事后拒绝还款，银行将会拍卖房屋优先受偿，配偶一方对此无法控制，仍可能失去房屋。
