律师随笔
拆迁方将安置房变更规划 需对被拆迁人承担违约责任吗
作者：孙新 律师 时间：2017年11月07日
拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定被拆迁人以位置、用途特定的房屋对拆迁人给予补偿安置，该协议对双方具有约束力，如果拆迁人对该补偿安置房屋做变更规划，需事前与被安置人协商，否则需承担违约责任。
案情简介：
2011年3月16日。杜某，张某，王某等三十户原告与被告某房地产公司签订了《房屋拆迁合同约定》：被告以116平方米的住宅三十套作为原告原有的土地及其地上附着物的拆迁补偿；补偿的住宅楼的楼层以公开抽签的方式选定；后补充条款：楼层的公开抽签范围限于8号楼的2单元和3单元。合同签订后，原告将自己的房屋交由被告进行拆迁。
后原告起诉至法院称：原告接受房屋时发现被告（开发商）原本应当向原告交付的8号楼的2单元和3单元的已经被开发商进行了对外销售，使得杜某、张某、王某等人失去了抽选8号楼房2单元和3单元楼层的机会，原告集体表示不能接受，遂起诉至法院。
被告辩称：原、被告之间的合同成立在先，楼房的修建涉及在后，原本属于原告等人抽选的8号楼2单元和3单元并非建设完成后的8号楼。这是因为受到城建部门的规定和周边客观环境限制所致。被告交给原告的楼房就是当初双方约定的楼房。
法院判决：
法院认为：某房地产公司与杜某、张某、王某等三十户签订的房屋拆迁合同，系双方当事的人真实意思表示。不违反法律、行政法规的强制规定、应当属于有效合同，双方当事人应按照合同的约定全面履行的自己的义务。本案中，即使涉案的楼房在修建中发生了设计变更的事实，某房地产也应当及时的将变更的情形告知杜某、张某王某等人，协定楼层变更履行的方式，但该开发商不但未将设计变更的情况告诉原告，而且还将涉案楼房进行销售，其行为已经构成了违约，因而判决：某房地产公司向原告杜某、张某、王某等支付违约金共675640元。
案件评析：
北京栩锐律师事务所主任律师李晓宁律师认为：本案的争议焦点是被告的行为是否构成违约。
某房地产公司与被拆迁人在拆迁合同中虽然约定房屋的位置以公开抽签的方式选定，但是在补充协议中又明确约定：楼层的公开抽签范围限于8号楼的2单元和3单元。故安置房屋的位置明确。在实际交付中，房地产公司承认将涉案房屋已经对外进行销售，导致原告无法进行楼层的抽选，同时涉案楼房在修建时发生了设计变更的事实，该行为已经构成了违约。
法条链接：
《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自
己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条：条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协
助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当
承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数
额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增
加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予
以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
案情简介：
2011年3月16日。杜某，张某，王某等三十户原告与被告某房地产公司签订了《房屋拆迁合同约定》：被告以116平方米的住宅三十套作为原告原有的土地及其地上附着物的拆迁补偿；补偿的住宅楼的楼层以公开抽签的方式选定；后补充条款：楼层的公开抽签范围限于8号楼的2单元和3单元。合同签订后，原告将自己的房屋交由被告进行拆迁。
后原告起诉至法院称：原告接受房屋时发现被告（开发商）原本应当向原告交付的8号楼的2单元和3单元的已经被开发商进行了对外销售，使得杜某、张某、王某等人失去了抽选8号楼房2单元和3单元楼层的机会，原告集体表示不能接受，遂起诉至法院。
被告辩称：原、被告之间的合同成立在先，楼房的修建涉及在后，原本属于原告等人抽选的8号楼2单元和3单元并非建设完成后的8号楼。这是因为受到城建部门的规定和周边客观环境限制所致。被告交给原告的楼房就是当初双方约定的楼房。
法院判决：
法院认为：某房地产公司与杜某、张某、王某等三十户签订的房屋拆迁合同，系双方当事的人真实意思表示。不违反法律、行政法规的强制规定、应当属于有效合同，双方当事人应按照合同的约定全面履行的自己的义务。本案中，即使涉案的楼房在修建中发生了设计变更的事实，某房地产也应当及时的将变更的情形告知杜某、张某王某等人，协定楼层变更履行的方式，但该开发商不但未将设计变更的情况告诉原告，而且还将涉案楼房进行销售，其行为已经构成了违约，因而判决：某房地产公司向原告杜某、张某、王某等支付违约金共675640元。
案件评析：
北京栩锐律师事务所主任律师李晓宁律师认为：本案的争议焦点是被告的行为是否构成违约。
某房地产公司与被拆迁人在拆迁合同中虽然约定房屋的位置以公开抽签的方式选定，但是在补充协议中又明确约定：楼层的公开抽签范围限于8号楼的2单元和3单元。故安置房屋的位置明确。在实际交付中，房地产公司承认将涉案房屋已经对外进行销售，导致原告无法进行楼层的抽选，同时涉案楼房在修建时发生了设计变更的事实，该行为已经构成了违约。
法条链接：
《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自
己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条：条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协
助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当
承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数
额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增
加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予
以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
